Kako investirati v zemljišče

Ali je Rogers nekoč priporočil, naj ljudje zaradi pomanjkanja kupijo zemljišče. Glede na to morajo vlagatelji razumeti praktičnost posesti zemljišč in vodenja poslovnega podjetja na zemlji. Prav tako se morajo zavedati posebnih vrst naložbenih naložbenih možnosti, ki so na voljo z naložbenimi produkti, kot so skladi, s katerimi se trguje na borzi (ETF) in menjalniške menice (ETN).

Vrste zemljiških naložb

Neodvisno bogati ljudje lahko kupijo zemljišče za osebno uporabo, rekreacijo - in da, za naložbe. Žal večina ljudi ne sodi v to kategorijo. Pri tem se postavlja vprašanje: ali so možnosti, povezane z lastništvom zemljišč in poslovnimi podvigi, sposobne ustvariti sprejemljiv donos naložb za male vlagatelje, hkrati pa jim privoščiti radosti in lastnosti, povezane z lastništvom zemljišč? Če želite odgovoriti na to vprašanje, morate imeti možnost oceniti 10 splošnih kategorij potencialnih naložb v zemljišča:

• Stanovanjsko zemljišče za razvoj
• Poslovno zemljišče za razvoj
• Vrstna posevka
• Živinorejska zemljišča
• Timberland
• Zemljišče za proizvodnjo mineralov
• Zelenjavne kmetijske površine
• Vinogradi
• Sadovnjaki
• Rekreacijsko zemljišče

Naložbe v stanovanjska in poslovna zemljišča

Razvoj stanovanjskih in komercialnih zemljišč je mogoč vstop v naložbe, saj je mogoče praktično neomejeno število možnosti za razvoj zemljišč oblikovati tako, da ustrezajo vlagateljevemu kapitalu in časovnim omejitvam. Za večino majhnih vlagateljev so ETF-ji za nepremičninske naložbe idealna izbira, saj ne potrebujejo neposrednega upravljanja, so široko razpršeni glede na vrsto nepremičnin, so geografsko razpršeni, jih je mogoče kupiti ali prodati v realnem času, in so zelo poceni. Nekateri so specializirani za vrsto nepremičnin, drugi pa, na primer Vanguard REIT ETF (VNQ), nudijo raznoliko izpostavljenost industrijskim, pisarniškim, maloprodajnim, zdravstvenim, javnim skladiščem in razvoju stanovanjskih nepremičnin.

Na žalost te vrste naložb lastniku zemljišča onemogočajo uživanje v uporabi zemlje. Zato razvoj stanovanjskih in poslovnih zemljišč ni izvedljiva možnost za ljudi, ki želijo resnično doživeti občutek lastništva nad zemljiščem.

Vrstna posevka in zemljišča za rejo živine

Zemljišča, kupljena za gojenje vrst ali za rejo živine, omogočajo uživanje zemlje v domačem smislu, pa tudi z vidika ustvarjanja dohodka. Vendar pa obstajajo številne težave za majhne vlagatelje, ki kupujejo zemljišče, da bi upravljali te vrste podjetij. Prvič, obseg, potreben za izvajanje posevkov za rejo ali rejo živine, mora biti zelo velik, da bo finančno izvedljiv. To pa posledično zahteva znatne izdatke kapitala, ki presegajo tisto, kar si večina ljudi lahko privošči. Poleg tega so stalni stalni stroški, povezani z izvajanjem teh vrst kmetovanja, izjemno visoki.

To pa pomeni, da sta tudi finančni vzvod in poslovno tveganje za takšno poslovanje zelo velika. Posledično je lastnik zemljišč velik pritisk, da lahko te vrste poslovnih podvigov finančno uspejo. V mnogih primerih raven stresa daleč presega koristi, ki jih ljudje hrepenimo kot lastniki zemljišč. Glede na to je poštena ocena pravi, da se mora večina majhnih vlagateljev izogibati takšnim obsežnim kmetovanjem, saj bodo tveganja in stiske take dejavnosti verjetno presegli kakršne koli koristi.

Medtem ko je lastništvo tradicionalne proizvodnje vrstnega posevka ali živinoreje večini majhnih vlagateljev verjetno ne izvedljivo, številne kmetijske naložbene možnosti zagotavljajo sprejemljivo naložbeno izpostavljenost tradicionalnim kmetijskim podjetjem. Na primer, Sklad za indeks kmetijstva ZDA (USAG) je borzni sklad, ki zagotavlja izpostavljenost soji, koruzi, pšenici, bombažu, sladkorju, kavi, sojinemu olju, živim govedom, krmnemu govedu, kakavu, pusto svinji, Kansas City pšenica, kanolino olje in sojina moka. Zato bodo mali vlagatelji z naložbami v ta izdelek široko naložbeno izpostavljeni tradicionalnim kmetovanjem. Vlagatelj lahko to uporabi za pomoč pri ohranjanju napredka s tradicionalnimi kmetijskimi praksami in za ustvarjanje privlačne donosnosti naložb sčasoma.

Majhni vlagatelji lahko uporabijo tudi različne menjave, s katerimi se trguje na borzi (ETN), za vlaganje v posebne vrste tradicionalnih kmetijskih operacij. Na primer, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) zagotavlja naložbeno izpostavljenost mehkim blagom, kot so koruza, pšenica, soja, sladkor, bombaž in kava, Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) pa zagotavlja naložbeno izpostavljenost govedu in svinje.

V zvezi z uporabo ETF-ov in ETN-jev kot naložbenih možnosti, povezanih z zemljiščem in kmetijstvom, morajo vlagatelji razumeti, da mnogi od teh vrst izdelkov uporabljajo izvedene instrumente, kot so terminske pogodbe za ustvarjanje tržne izpostavljenosti. Zato morajo vlagatelji temeljito skrbno pregledati tovrstne naložbe, da v celoti razumejo njihova potencialna tveganja in koristi. Kljub temu bo uporaba ETF in ETN verjetno najboljša priložnost za izvajanje tradicionalnih velikih kmetijskih dejavnosti.

Možnosti za naložbe v male kmetije

Da bi mali vlagatelji resnično uživali v bolj tradicionalnem občutku lastništva zemljišč, so morda najboljše možnosti gozdarske kmetije, rudnine za razvoj rudnin, zelenjavni vrtovi, sadovnjaki, vinogradi in rekreacijska zemljišča. Te vrste kmetijskih prizadevanj so za male vlagatelje veliko bolj privlačne: obseg odkupa zemljišč je mogoče prilagoditi tako, da ustreza kapitalski omejitvi vlagatelja; operacije lahko ustvarijo stalni tok dohodka, vlagatelji pa lahko uživajo na kopnem, ko se ta uporablja.

Glede na navedeno je množica ETF-ov in ETN-jev tudi neposredno vezana na te vrste kmetijskih prizadevanj. Zato bodo majhni vlagatelji morda želeli razmisliti o vlaganju v njih, če se bodo odločili, da vodenje kmetijske dejavnosti v majhnem obsegu zahteva preveč njihovega časa in sredstev.

MSCI Global Timber ETF (CUT) je zasnovan za sledenje uspešnosti lesnih podjetij po vsem svetu in vključuje posestva v podjetjih, ki imajo v lasti ali zakupu gozdna zemljišča in posekajo les za komercialno uporabo in prodajo lesnih izdelkov. Poleg tega je sklad ETF za raziskovanje in proizvodnjo nafte in plina SPDR S&P nafta in plin (XOP) ena od mnogih naložbenih možnosti, ki zagotavlja izpostavljenost razvoju mineralnih zemljišč.

Vprašanja, ki jih je treba razmisliti

Ko je sprejeta odločitev za nakup surovega zemljišča kot naložbe ali za razvoj, morajo vlagatelji razumeti številna vprašanja o zakonitostih, povezanih z uporabo določenih zemljišč. Omejitve rabe zemljišč lahko na primer skratijo način, kako lahko zemljišče uporablja lastnik, zemljiške služnosti lahko nepovezani stranki omogočijo dostop do dela nepremičnine, prenos mineralnih pravic pa lahko nepovezani stranki odobri dovoljenje za pridobivanje in prodajo mineralov za finančni dobiček.

Poleg tega lahko obrežne in obalne pravice določijo dostop, ki ga ima posestnik do sosednjih vodnih poti, in polaganje zemljišča lahko narekuje, če leži v poplavni ravnici, kar bi močno vplivalo na način uporabe zemljišč. Na srečo bodo bodoči kupci zemljišč lahko dobili odgovore na ta vprašanja s pregledom pravne specifikacije za parcelo zemljišča, ki jo najdemo v dokumentu, znanem kot zemljiški list. Ta vrsta dokumentov je običajno dostopna javnosti preko interneta ali pa jo je mogoče pridobiti na staromoden način z obiskom zemljiške pisarne in listine ustreznega okrožnega urada.

Poleg pravnih vprašanj bi morali mali vlagatelji razmisliti o dostopu zemljišča do osnovnih komunalnih storitev, kot sta električna energija ali telekomunikacije. Vlagatelji bi morali pregledati tudi letno obveznost davka na nepremičnine, oceniti potencial za odpravo kršitev in analizirati oddaljenost zemljišča od lastnika zemljišča in od najbližje skupnosti. Vsa ta vprašanja so pomembna, saj lahko pomanjkanje komunalnih storitev močno ovira sposobnost uporabe zemljišča, oddaljenost zemljišča lahko vpliva na priložnosti, ki jih mora lastnik zemljišča uživati, in davki na nepremičnine lahko vplivajo na finančne lastnosti lastnika zemljišča. Ob upoštevanju teh vprašanj bodo bodoči lastniki zemljišč morali sprejeti celovito presojo, preden se odločijo za nakup zemljišča.

Splošni pregled vrednotenja zemljišč

Vlagatelji, ki razmišljajo o nakupu surove zemlje, se morajo zavedati, da se ukvarjajo s čisto špekulativno naložbo. To je zato, ker nerazvita zemljišča ne prinašajo nobenega dohodka, zato bo kakršen koli donos naložbe moral izvirati iz potencialnega kapitalskega dobička, ki ga bo mogoče prejeti, ko bo zemljišče prodano. Upoštevajoč to lahko stroške dolga za kmetijsko nepremičninsko posojilo uporabimo za izvedbo predhodne analize naložb.

Od februarja 2018 je letna odstotna stopnja za 30-letno popolnoma amortizirano posojilo s kmetijskimi nepremičninami znašala 6%. Na podlagi te stopnje bi se moralo zemljišče, kupljeno z zemljiškim posojilom, vsako leto povečati za 6%, da bi se naložbe v zemlji izenačile. V večini predelov ZDA se to verjetno ne bo zgodilo, zlasti v daljšem časovnem obdobju. S stališča naložbe je torej surovo zemljišče zelo neprivlačno donosnost naložbe, še posebej, če se upošteva, koliko časa mora vlagatelj imeti zemljišče, da ustvari donosnost naložbe. Poleg tega se bodo obrestne mere za posojila za kmetijska zemljišča v prihodnosti verjetno zvišale, kar pomeni, da se bo povišala tudi stopnja prihodnjih odkupov zemljišč.

Če stroški dolga za kmetijsko posojilo za nepremičnine ne odvrnejo malih vlagateljev, da bi želeli kupiti zemljišče kot špekulativno naložbo, in resnično verjamejo, da lahko ustanovijo malo kmetijsko dejavnost, ki bo ustrezala njihovim kapitalskim zahtevam, dohodkovnim zahtevam in časovnim omejitvam., veliko poročil o vrednotenju je na voljo. Ta poročila je mogoče dobiti na kmetijskih oddelkih javnih državnih univerz, da bi pomagali oceniti izvedljivost poslovanja malih kmetij. Zato bi morali biti mali vlagatelji, ki želijo ustanoviti gozdarsko kmetijo, zelenjavno kmetijo, vinograd ali sadovnjak, najti celovito in pravočasno analizo, ki pojasnjuje, kako vzpostaviti te vrste poslovanja, koliko dela bodo verjetno povzročili, kapitalski izdatki potreben, čas, potreben za donos naložbe, in verjetna donosnost naložbe, ki jo bo delovanje malih kmetij sčasoma doseglo.

Nazadnje, in kar je morda najpomembneje, morajo vlagatelji razumeti, da je naložba v zemljišče za delovanje podjetja s majhnimi kmetijami verjetno najtežja in najbolj tvegana vrsta poslovnega podviga, ki si ga lahko prizadevamo. To je zato, ker kmetijska dejavnost poleg tveganja, ki ga najdemo v vseh poslovnih podvigih, prevzema tudi veliko tveganj, ki jih nekmetijskim podjetjem ni treba obravnavati. Primeri so grožnja različnih bolezni rastlin, potencial za zatiranje škodljivcev, nenehno spreminjajoče se vremensko okolje in nestabilne tržne cene. Iz teh razlogov, skupaj z dejstvom, da je za vodenje malih podjetij potrebno veliko fizične moči, vzdržljivosti in zelo močne delovne etike, velika večina vlagateljev verjetno ne bo zmogla rešiti vseh potreb po kmetovanju, trajnostna osnova.

Spodnja linija naložb v zemljišča

Nakup surove zemlje je zelo tvegana naložba, saj ne bo prinesla nobenega dohodka in morda ne bo prinesla kapitalskih dobičkov, ko se prodaja nepremičnina. Poleg tega je uporaba posojila za nepremičnine na kmetijah za nakup zemljišča zelo tvegano. Upoštevajoč te točke, je priporočljivo, da večina malih vlagateljev, ki si želijo lastiti zemljišča ali upravljati majhno kmetijsko podjetje, uporablja široko paleto ETF-ov in ETN-jev, ki dajejo na razpolago malim vlagateljem priložnosti, ki so bile nekoč na voljo le za varovanje sredstva. Z uporabo teh vrst naložbenih proizvodov bi morali vlagatelji imeti možnost, da uresničijo željo po rekreacijskih dejavnostih, povezanih s kopnimi, hkrati pa ustvarjajo razumno donosnost naložbe sčasoma.