Kaj morate vedeti o domačih ocenah

Ne glede na to, ali kupujete dom s hipoteko, refinancirate svojo obstoječo hipoteko ali prodajate dom komur koli drugemu, razen kupcu gotovine, je hišna ocena ključna sestavina transakcije. Ne glede na to, ali ste kupec, lastnik ali prodajalec, boste želeli razumeti, kako deluje postopek ocenjevanja in kako ocenjevalec določa vrednost stanovanja.

Kaj je domača ocena?

Ocenjevanje je nepristransko strokovno mnenje o vrednosti stanovanja. Ocene se skoraj vedno uporabljajo v transakcijah nakupa in prodaje in se pogosto uporabljajo v transakcijah refinanciranja. V transakciji nakupa in prodaje se uporablja ocena, s katero se ugotovi, ali je pogodbena cena stanovanja ustrezna glede na stanje, lokacijo in značilnosti stanovanja. V transakciji refinanciranja ocena posojilodajalcu zagotavlja, da posojilojemalec ne bo izročil več denarja, kot je vreden dom.

Posojilodajalci želijo zagotoviti, da se lastniki stanovanj ne bodo preveč zadolževali za nepremičnino, ker dom služi kot zavarovanje hipoteke. Če posojilojemalec hipoteko neplača in se zapusti, bo posojilojemalec prodal dom, da bi povrnil posojeni denar. Ocenjevanje pomaga banki, da se zaščiti pred posojilom, kot bi si ga lahko povrnila v tem najslabšem primeru.

Kaj morate vedeti o domačih ocenah

Postopek ocenjevanja in način določanja vrednosti ocenjevanja

Ker ocenjevanje predvsem ščiti interese posojilodajalca, posojilodajalec običajno naroči oceno. Po mnenju Inštituta za ocenjevanje, združenja poklicnih cenilcev nepremičnin, mora biti usposobljeni ocenjevalec licence ali certificiran - kot se zahteva v vseh 50 državah - in poznati lokalno območje. V skladu z zveznimi predpisi mora biti ocenjevalec nepristranski in ne sme imeti neposrednega ali posrednega interesa za posel. Fannie Mae od cenilcev zahteva, da potrdijo, da imajo izkušnje s ocenjevanjem podobnih lastnosti na istem geografskem območju.

Na vrednost nepremičnine vpliva nedavna prodaja podobnih nepremičnin in trenutni tržni trendi. Domača ponudba, število spalnic in kopalnic, funkcionalnost tlorisa in kvadratni posnetki so prav tako ključni dejavniki pri oceni vrednosti doma. Ocenjevalec mora opraviti popoln vizualni pregled notranjosti in zunanjosti ter upoštevati vse pogoje, ki negativno vplivajo na vrednost nepremičnine, na primer potrebna popravila.

Ocenjevalci običajno uporabljajo enotno poročilo o oceni stanovanj Fannie Mae za enodružinske domove. Poročilo od prosilca zahteva, da opiše notranjost in zunanjost nepremičnine, sosesko in bližnjo primerljivo prodajo. Ocenjevalec nato na podlagi svojih opažanj poda analizo in sklepe o vrednosti nepremičnine.

Poročilo mora vsebovati zemljevid ulic, ki prikazuje ocenjeno premoženje in primerljivo prodajo; skica zunanje stavbe; pojasnilo, kako so izračunali kvadratni posnetek; fotografije domačega prednjega, zadnjega in uličnega prizora; sprednje zunanje fotografije vsake primerljive lastnosti; in vse druge ustrezne informacije - na primer podatke o prodaji na trgu, javne zemljiške evidence in davčne evidence -, ki jih mora ocenjevalec določiti pošteno tržno vrednost nepremičnine. Ocenjevanje stane nekaj sto dolarjev in na splošno posojilojemalec plača to pristojbino.

Kaj morate vedeti domači kupci

Ko kupujete dom in imate pogodbo, bo ocenjevanje eden prvih korakov v zaključnem postopku. Če ocenjevanje doseže ali presega pogodbeno ceno, se transakcija nadaljuje po načrtih. Če pa je ocena nižja od pogodbene cene, lahko transakcijo odloži ali izteče.

Verjetno niti vi niti prodajalec ne želite, da bi transakcija padla. Kot kupec imate prednost, saj lahko nizka ocena služi kot pogajalsko orodje za prepričanje prodajalca, da zniža ceno. Banka vam ali kateremu koli drugemu bodočemu kupcu ne bo posojala več, kot je vredno stanovanja. Pravzaprav je značilno največ od 80% do 97% vrednosti, odvisno od vrste hipoteke in kvalifikacije posojilojemalca.

Medtem ko ocene pomagajo kupcem, da se izognejo preplačilu stanovanj, lahko prodajalec meni, da je nizka ocena netočna in neradi znižuje ceno. Če med vami in nakupom ali prodajo doma stoji slaba ocena, preučite drugo mnenje s pomočjo druge ocene druge osebe. Ocenjevalci lahko delajo napake ali imajo nepopolne informacije. Še bolje, izvirnemu cenilcu predstavite dejanski primer višje vrednosti. Lahko se strinja z vami in pregleda oceno.

Kaj morate vedeti domači prodajalci

Kot prodajalec vam nizka ocena, če je natančna, pomeni, da boste morali prodati ceno svojega stanovanja, da jo boste prodali. Če se ne strinjate z gotovinskim kupcem, ki ne zahteva ocene kot pogoja za dokončanje transakcije, vam verjetno ne bo prinesel višje prodajne cene. Nihče ne želi preplačati za dom.

Na žalost lahko nedavna prodaja v vaši okolici zniža oceno vrednosti vašega doma. Če menite, da so vrednost vašega doma znižale prodajne cene bližnjih izključitev in kratka prodaja, boste morda prepričali cenilca, da je vaš dom vreden več, če je v bistveno boljšem stanju od teh lastnosti. Prodajalci bi morali vedeti tudi, da zvezne smernice, katerih namen je odpraviti napihnjene vrednosti cen, ki so prispevale k stanovanjski krizi leta 2008, včasih povzročijo, da ocene postanejo pod pošteno tržno vrednostjo in lahko težko izzovejo nizke ocene.

Kaj morate vedeti lastniki stanovanj za refinanciranje

Če refinancirate običajno hipoteko, vam lahko to prepreči nizka ocena. Doma mora oceniti znesek, ki ga želite refinancirati za odobritev posojila ali več. Če pa je vaša obstoječa hipoteka hipoteka FHA, lahko refinancirate brez ocene prek programa FHA Streamline - odlična možnost za podvodne lastnike stanovanj.

Spodnja črta

Ko gre vse gladko, je domača ocena le še eno polje, ki ga lahko označite na zaključnem kontrolnem seznamu. Ko je vrednost ocenjevanja nižja od pričakovane, se lahko transakcija zavleče ali celo prekliče. Ne glede na to, s kakšno situacijo se srečujete pri nakupu, prodaji ali refinanciranju vašega doma, osnovno razumevanje, kako lahko procesi ocenjevanja delujejo le v vašo korist, še posebej, če kupujete svoj prvi dom.