Zakaj stanovanjski mehurčki na trgu pop

Za razliko od borze, kjer večina ljudi razume in sprejme tveganje, da bodo cene padle, večina ljudi, ki kupijo hišo, nikoli ne pomisli, da se bo vrednost njihovega stanovanja kdaj zmanjšala.

Na stanovanjski trg na splošno niso vplivali cenovni mehurčki kot drugi trgi premoženja. To je zaradi velikih transakcijskih stroškov, povezanih z nakupom stanovanja, da ne omenjam nosilnih stroškov lastništva in vzdrževanja doma, odvrača od špekulativnega vedenja. Kljub temu pa stanovanjski trgi gredo skozi obdobja neracionalne bujnosti.

V tem članku bomo razpravljali o tem, kaj povzroča mehurje pri cenah stanovanj, sprožilce, ki povzročajo porušitev stanovanjskih mehurčkov in zakaj bi morali kupci stanovanj pri odločanju o kritičnih stanovanjih gledati na dolgoročna povprečja.

Ključni odvzemi

• Stanovanjski mehurčki so začasni dogodki, ki lahko trajajo leta, za njih pa je značilno veliko povpraševanje, nizka ponudba in napihnjene cene.
• Te mehurčke povzročajo različni dejavniki, vključno z gospodarsko blaginjo, nizkimi obrestnimi merami, boljšimi ponudbami hipotekarnih izdelkov in dostopom do posojila.
• Sile, ki ustvarjajo stanovanjski mehurček, vključujejo upad gospodarstva, zvišanje obrestnih mer in padec povpraševanja.

Kaj je stanovanjski mehurček?

Preden se lotimo vzrokov nastanitve mehurčkov in kaj jih povzroča, je pomembno, da sami razumemo stanovanjski mehurček. Na splošno se začnejo s skokom povpraševanja po stanovanjih, kljub omejeni količini zalog. Povpraševanje se še poveča, ko špekulanti vstopijo na trg, zaradi česar je mehurček večji. Cene so z omejeno ponudbo in tako velikim povpraševanjem naraščale.

Stanovanjski mehurčki neposredno vplivajo na nepremičninsko industrijo, pa tudi na lastnike stanovanj in njihove osebne finance. Vpliv, ki ga lahko ima mehurček na gospodarstvo - obrestne mere, posojilni standardi in prakse - lahko prisilijo ljudi, da najdejo načine, kako slediti svojim hipotekarnim plačilom, ko se časi zaostrijo. Nekateri se bodo morali celo kopati globlje v žepe in s prihranki in pokojninskimi sredstvi porabiti le zato, da ohranijo svoje domove.

Stanovanjski mehurček je običajno začasen dogodek. Čeprav se mehurčki na delniškem trgu dogajajo veliko pogosteje, so po mnenju Mednarodnega denarnega sklada (MDS) mehurčki za stanovanja lahko veliko daljši in lahko trajajo več let.

Običajno začasni dogodek, stanovanjski mehurček lahko traja več let.

Vzroki mehurčkov na trgu stanovanj

Cena stanovanja, tako kot cena katere koli blaga ali storitve na prostem trgu, temelji na ponudbi in povpraševanju. Ko se povpraševanje poveča in / ali ponudba zmanjša, cene naraščajo. Ker ni naravne katastrofe, ki bi zmanjšala ponudbo stanovanj, cene naraščajo, ker trendi povpraševanja presegajo trenutne trende ponudbe. Prav tako pomembno je, da se ponudba stanovanj počasi odziva na povečano povpraševanje, saj je treba zgraditi hišo, na visoko razvitih območjih pa preprosto ni več zemljišč, ki bi jih lahko gradili. Če torej povpraševanje nenadno ali dolgotrajno naraste, se cene zagotovo zvišajo.

Ko ugotovite, da nadpovprečno zvišanje cen stanovanj v prvi vrsti vodi povečanje povpraševanja, se lahko vprašate, kaj so vzroki za povečanje povpraševanja. Obstaja več možnosti:

• Povečanje splošne gospodarske dejavnosti in blaginje, ki daje več razpoložljivega dohodka v žepe potrošnikov in spodbuja lastništvo domov.
• Povečanje števila prebivalstva ali demografskega segmenta prebivalstva, ki vstopa na trg stanovanj.
• Nizka splošna raven obrestnih mer, zlasti kratkoročne obrestne mere, ki omogoča stanovanja cenovno dostopnejšim.
• Inovativni hipotekarni izdelki z nizkimi začetnimi mesečnimi plačili, zaradi katerih so domovi cenovno dostopnejši. (Če želite izvedeti več o hipotekah, glejte naše vadnico o osnovah hipotek.)
• Preprost dostop do kreditov - znižanje zavarovalnih standardov - prinaša več kupcev na trg.
• Visoko donosne strukturirane hipotekarne obveznice, ki jih zahtevajo vlagatelji, omogočajo posojilojemalcem več hipotekarnih kreditov.
• Potencialno napačno določanje tveganja s strani hipotekarnih posojilodajalcev in vlagateljev hipotekarnih obveznic, ki posojilojemalcem poveča razpoložljivost kreditov.
• Kratkoročno razmerje med hipotekarnim posrednikom in posojilojemalcem, v okviru katerega se posojilojemalci včasih spodbujajo, da prevzamejo čezmerna tveganja.
• Pomanjkanje finančne pismenosti in pretirano tveganje s strani hipotekarnih posojilojemalcev.
• Špekulativno in tvegano vedenje kupcev domov in vlagateljev nepremičnin je spodbudilo nerealne in nevzdržne ocene podražitev stanovanj.

Vse te spremenljivke se lahko kombinirajo, da povzročijo mehur na trgu stanovanj. Nagibajo se hraniti drug drugega. Podrobna razprava o vsakem izven obsega tega članka. Preprosto opozarjamo, da na splošno, tako kot vsi mehurčki, tudi pri aktivnosti in cenah pretirano tveganje in špekulativno vedenje veljajo vsi udeleženci na trgu - kupci, posojilojemalci, posojilodajalci, gradbeniki in vlagatelji.

Sile, ki razbijejo mehurček

Mehurček poči, ko pretirano tveganje postane prodorno po celotnem stanovanjskem sistemu. To se zgodi, medtem ko se ponudba stanovanj še povečuje. Z drugimi besedami, povpraševanje se zmanjšuje, medtem ko se povečuje ponudba, kar ima za posledico padec cen.

To tveganje v celotnem sistemu sprožijo izgube lastnikov stanovanj, hipotekarnih posojilodajalcev, hipotekarnih vlagateljev in vlagateljev v nepremičnine. Te izgube bi lahko povzročile številne stvari, med drugim:

• Povišanje obrestnih mer, ki lastnikom stanovanj ne omogoča dosega nekaterih kupcev in v nekaterih primerih naredi dom, ki ga ima trenutno oseba, neprimerno. To pogosto vodi do neplačila in izključitve, kar sčasoma poveča sedanjo ponudbo na trgu.
• Poslabšanje splošne gospodarske dejavnosti, ki vodi do manjšega razpoložljivega dohodka, izgube delovnih mest in / ali manj razpoložljivih delovnih mest, kar zmanjšuje povpraševanje po stanovanju.
• Povpraševanje je izčrpano, kar povprašuje in povprašuje v ravnovesju in upočasnjuje hiter dvig cen stanovanj, na katerega nekateri lastniki stanovanj, zlasti špekulanti, računajo, da bodo kupili cenovno ugodne ali donosne. Ko hitro podražitev cen stagnira, lahko tisti, ki računajo, da si bodo privoščili svoje domove, izgubijo svoje domove in s tem večjo ponudbo na trgu.

Zaključek je, da se kreditni standardi poostrijo, kreditno standardi niso več na voljo, povpraševanje se zmanjšuje, povečuje se ponudba, špekulanti zapuščajo trg in cene padajo.

Padec trga stanovanj

Sredi 2000-ih je ameriško gospodarstvo doživelo stanovanjski mehurček, ki je imel neposreden odnos do velike recesije. Po balonu dotcom so se vrednosti nepremičnin začele povečevati, kar je spodbudilo porast lastništva domov med špekulativnimi kupci, vlagatelji in drugimi potrošniki. Nizke obrestne mere, sproščeni posojilni standardi - vključno z nizkimi zahtevami za plačilo - so ljudem, ki običajno nikoli ne bi mogli kupiti stanovanja, omogočili, da bi postali lastniki domov. To je še bolj povišalo cene stanovanj.

Toda mnogi špekulativni vlagatelji so prenehali kupovati, ker je tveganje postajalo previsoko, zaradi česar so se drugi kupci umaknili s trga. To je posledično povzročilo znižanje cen. Hipotekarni vrednostni papirji so bili prodani v ogromnih količinah, hipotekarne hipoteke in izplačila pa so se dvignile na neverjetne ravni.

Srednja reverzija

Lastniki stanovanj prepogosto naredijo škodljivo napako, če predpostavljajo, da se bo nedavna cenovna uspešnost nadaljevala tudi v prihodnje, ne da bi najprej premislili o dolgoročnih stopnjah apreciacije cen in potencialni srednji reverziji. Zakoni fizike navajajo, da ko se kateri koli objekt - ki ima gostoto večjo od zraka - poganja navzgor, se sčasoma vrne na zemljo, ker sile gravitacije delujejo nanjo. Finančni zakoni pravijo, da se bodo trgi, ki gredo skozi obdobja hitrega apreciacije cen ali depreciacije, sčasoma vrnili na cenovno točko, ki jih bo uskladila s tam, kjer njihova dolgoročna povprečna stopnja apreciacije kaže, da bi morala biti. To je znano kot srednja reverzija.

Cene na trgu stanovanj sledijo temu zakonu srednje obračanja. Po obdobjih hitrega dviga cen ali v nekaterih primerih amortizacije se vrnejo tja, kjer njihova dolgoročna povprečna stopnja apreciacije kaže, da bi morala biti. Povratne cene domače cene so lahko hitre ali postopne. Cene na domu se lahko hitro premaknejo do točke, ki jih ponovno postavi v skladu z dolgoročnim povprečjem, ali pa ostanejo konstantne, dokler jih dolgoročno povprečje ne doseže.

Zgoraj navedena teoretična vrednost je bila izračunana z izračunom povprečnega četrtletnega povečanja indeksa cen stanovanj od prvega četrtletja 1985 do četrtega četrtletja 1998 - približno točko, ko so se cene stanovanj začele hitro dvigovati nad dolgoročnim trendom . Izračunano povprečno četrtletno povečanje odstotka je bilo nato uporabljeno za izhodiščno vrednost, prikazano na grafu, in vsako nadaljnjo vrednost, da dobimo teoretično vrednost indeksa cen stanovanj.

Ocene cen apreciacije cen

Preveč kupcev domov uporablja nedavne cenovne učinke kot merila za tisto, kar pričakujejo v naslednjih nekaj letih. Na podlagi svojih nerealnih ocen tvegajo prevelika tveganja. To pretirano tveganje je običajno povezano z izbiro hipoteke ter velikostjo ali stroški stanovanja, ki ga potrošnik kupi. Obstaja več hipotekarnih izdelkov, ki se tržno prodajo potrošnikom in so zasnovani za relativno kratkoročna posojila. Posojilojemalci izberejo te hipoteke na podlagi pričakovanja, da se bodo v določenem številu let refinancirali iz te hipoteke in bodo to lahko storili zaradi lastniškega kapitala, ki ga bodo imeli na svojih domovih v tem trenutku.

Nedavna uspešnost domačih cen na splošno ni dobra napoved prihodnjih cen domačih cen. Kupci stanovanj bi morali pri sprejemanju pomembnih finančnih odločitev paziti na dolgoročne stopnje podražitve cen stanovanj in upoštevati finančno načelo srednje povratne cene. Špekulanti bi morali storiti enako.

Čeprav tveganje samo po sebi ni slabo in je tveganje včasih nujno in priporočljivo, je ključ do dobre odločitve, ki temelji na tveganju, razumevanje in merjenje tveganj s finančno zanesljivimi ocenami. To velja zlasti za največjo in najpomembnejšo finančno odločitev, ki jo večina ljudi sprejema - nakup in financiranje stanovanja.

Spodnja črta

Preprosto in pomembno načelo financ je srednja reverzija. Čeprav na trgih stanovanj niso tako mehurčki kot nekateri trgi, stanovanjski mehurčki obstajajo. Dolgoročna povprečja dobro kažejo, kje se bodo cene stanovanj na koncu končale v obdobjih hitrega apreciacije, ki bi jim sledile stagnirajoče ali padajoče cene. Enako velja za obdobja pod povprečjem apreciacije cen.