7 rešitev za lastnike domov, ki se borijo s hipoteko

Če ste izpolnili predpogoje za nakup stanovanja, vendar se zdaj trudite, da bi izvedli hipotekarna plačila, niste sami. Po podatkih RealtyTraka je 1 na vsakih 2.005 domovih izključenih. V New Jerseyju je 1 na vsakih 718 domov; v Marylandu je 1 na vsakih 1023 domov. Morda se vam zdi, da ste tudi na hitri poti do tega, da postanete še ena statistika o izključitvi. Vendar ne obupaj še. Morda boste lahko zmanjšali hipotekarne težave z znižanjem mesečnih hipotekarnih plačil. Vsaka situacija je drugačna, zato je Investopedia spregovoril z več hipotekarnimi strokovnjaki, da bi našel sedem različnih možnosti.

1. rešitev: refinanciranje dolgoročnega posojila

Ena od možnosti, ki lahko zmanjša vaš mesečni znesek plačila, je daljši čas odsoti posojilo. Posojilo za dolgoročnejše posojilo je najpreprostejši način za zmanjšanje mesečnih hipotekarnih plačil - zlasti kadar je problem denarnega toka, pravi Al Hensling, predsednik ameriške hipoteke v Irvineu v Kaliforniji.

Pomembno pa je upoštevati, da se bo vaša obrestna mera zvišala. Da bi to nadomestil, Matt Hackett, direktor za sklepanje zavarovanj in poslovodja New Yorka, pravi, da večina hipotek nima kazni predplačila: "Kot rezultat, ko se vaše finančno stanje izboljša, priporočam višja plačila za povečanje hitrosti pri ki ga plačate glavnico, "pravi Hackett.

Lastnikom stanovanj tudi svetuje, naj poskrbijo, da bodo predplačila dovoljena brez kazni, in predlaga, da določijo razliko med njihovo sedanjo obrestno mero in novo stopnjo dolgoročnega posojila, da vidijo, ali je smiselno.

2. rešitev: refinanciranje orožja

Posojanje hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) je izvedljiva možnost, če ste že skoraj končali odplačevanje hipoteke. "Vedno več potrošnikov priznava finančne koristi, ki jih lahko v primernih okoliščinah zagotovi hipoteka z nastavljivo obrestno mero, " pravi Hensling. Odličen primer je lastnik stanovanj, ki pričakuje prodajo svojega stanovanja v naslednjih treh letih in ima trenutno 400.000 dolarjev posojila s fiksno obrestno mero pri 4, 25%, ki plačuje 1.976, 76 USD na mesec.

Hensling pravi, da če bi lastnik stanovanja refinanciral hibridno hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, določeno za pet let na 2.875%, bi to mesečno plačilo znižalo na 1.655, 57 USD na mesec in prihranilo 281, 19 USD na mesec.

Jeremy Brandt, izvršni direktor WeBuyHouses.com, se strinja in dodaja: "Če se dom skoraj izplača, gre velika večina mesečnih plačil v kapital in ne obresti. Posojilo z ARM bi lahko rešilo kratkoročne težave z denarnim tokom z znižanjem mesečnega plačila na račun naknadnih plačil. "Če se obrestne mere začnejo zvišati, se lahko mesečna plačila v obdobju povečajo.

3. rešitev: refinanciranje ARM-a za hipoteko s fiksno obrestno mero

Če imate ARM, prehod na fiksno obrestno mero morda ne bo znižal vaših mesečnih plačil, vendar lahko ustavi, da bodo plačila višja. "To je smiselno, če so trenutne fiksne obrestne mere nižje od obrestne mere ARM ali če se boste predvidoma gibali pozneje kot v naslednjih treh letih, " pravi Brandt. Vendar opozarja, da če je bil nekaj časa v orožju ARM, je lahko fiksna obrestna mera, ki jo refinancirate, višja od vaše obstoječe stopnje, kar lahko povzroči višanje mesečnega plačila.

"Če ste zaskrbljeni zaradi zvišanja stopenj, vam refinanciranje ARM-ja v posojilo s fiksno obrestno mero zagotavlja, da se vaše plačilo ne bo spremenilo, " pravi Brian Koss, izvršni podpredsednik Mortgage Network v Danversu v Massachusettsu. Vendar se strinja, da običajno pomeni višje mesečno plačilo od začetnega zneska.

Rešitev # 4: Izpodbijati davke na nepremičnine

Če se je vrednost vašega doma znižala, lahko izpodbijanje davka na nepremičnine prinese finančno olajšavo. Cara Pierce, certificirana stanovanjska svetovalka pri nacionalni neprofitni organizaciji Clearpoint Credit Counseling Solutions, pojasni: "Poiskati morate okrožno davčno odvetnico v okrožju, v katerem se nahaja hiša, in si ogledali, katere podatke bodo potrebovali kot dokaz, da so se vrednosti stanovanj znižale, "pravi Pierce.

Vendar Pierce pravi, da je to kratkoročna strategija. Opozarja, da se vrednosti nepremičnin povečujejo in tako se bodo povišali tudi davki na nepremičnine. Bodite pozorni tudi na to, da vam lahko doma oceni nekje med nekaj sto do petsto dolarjev, kjer lahko doma stane.

Rešitev # 5: Spremenite posojilo

Sprememba posojila je alternativa tistim, ki ne morejo financirati svojega posojila, vendar morajo znižati mesečno plačilo stanovanja. Toda za razliko od refinance zahteva stisko. Pierce pravi, da morajo posojilojemalci posojilodajalcu pokazati, da zaradi finančnih stisk ne bodo mogli nadaljevati z rednim mesečnim plačevanjem stanovanjskih hiš. "Ta postopek vključuje obsežno papirologijo, ki jo je treba izpolniti in poslati posojilodajalcu na pregled, " pravi Pierce .

Lastnikom stanovanj priporoča, da se prek organizacije s certifikatom HUD posvetujejo, da v celoti razumejo njihove možnosti in se obrnejo na posojilodajalca. "Vendar pa vsi posojilodajalci ne ponujajo sprememb posojila ali pa ponujajo le kratkoročne spremembe posojila, " pravi Pierce.

6. rešitev: Pridobite posojilo za lastniški kapital

Pridobitev posojila za lastniški kapital vam lahko nudi takojšnjo pomoč pri težavah z lastniki stanovanj, vendar le, če imate v svoji hiši veliko lastniškega kapitala, kar pomeni, da je vaš dom vreden veliko več, kot ste dolžni. Anthony Pili, direktor strateškega načrtovanja pri banki Greater Hudson v Bardoniji v New Yorku, svetuje, da se lastniki stanovanj, ki se spopadajo s težavo, razmislijo o izplačilu hipoteke z lastniškim kapitalom. "Banke običajno pokrijejo vse stroške zapiranja na kapitalskih linijah doma. Prihranki pri stroških zapiranja se lahko porabijo za hitrejše odplačilo glavnice, "pravi Pili.

Dodaja, da je ta strategija zelo učinkovita za posojilojemalce, ki imajo samodisciplino, da vsak mesec plačujejo več, kot je dolgovano, saj so minimalna plačila običajno le obresti, ki so nastale v mesecu.

7. rešitev: Pridobite posojilodajalca za odpravo zasebnega hipotekarnega zavarovanja

Glede na to, koliko kapitala imate v vašem domu, lahko odpravljanje zasebnega hipotekarnega zavarovanja zniža hipotekarna plačila. "Če imate v nepremičnini najmanj 20-odstotni lastniški kapital, priporočam, da se obrnete na posojilodajalca, če želite odpovedati hipotekarno zavarovanje, " pravi Pierce. Pojasnjuje, da morajo posojilojemalci, ki običajno ne plačujejo 20% nižje, plačati PMI vsaj dve leti, vendar pravi, da pri dvoletnem pravilu lahko obstajajo izjeme. Če je na primer lastnik stanovanja v hiši izboljšal vrednost, ki je povečala vrednost, Pierce pravi, da se lahko zahteve opusti.

Vendar niso vsa posojila primerna za odpoved hipotekarnega zavarovanja. Za posojila FHA, najeta pred junijem 2013, Pierce pravi, da je to pravilo za 22%, lastnik stanovanja pa mora imeti pet let PMI. Pri posojilih FHA po juniju 2013 bo morda treba zavarovanje plačati v času posojila.

Spodnja črta

Če se spopadate s hipoteko, ne mečite v brisačo. Obstajajo različne rešitve, s pomočjo katerih lahko ostanete doma in upravljate mesečna hipotekarna plačila.