9 stvari, ki jih morate vedeti, preden vrnete hipoteko

Programi za refinanciranje so pomemben del vseh hipotekarnih vlog, navaja Združenje hipotekarnih bankirjev (MBA). Deloma je to lahko zato, ker so razmeroma nizke hipotekarne obrestne mere spodbudile lastnike stanovanj, da prestrukturirajo svoje finance.

Vendar, ali je hipotekarno refinanciranje primerno za vas, je odvisno bolj od posameznih okoliščin kot hipotekarnih obrestnih mer v tem tednu. Tu je devet ključnih razlogov, ki jih je treba pregledati, preden se prijavite za refinanciranje stanovanja.

1. Spoznajte pravičnost svojega doma

Prva kvalifikacija, ki jo boste morali refinancirati, je pravičnost v vašem domu. Dobra novica je, da se vrednosti doma povečujejo, delež podvodnih lastnikov stanovanj pa se je močno zmanjšal, je povedal Len Kiefer, namestnik glavnega ekonomista Freddieja Maca. Kljub temu nekateri domovi niso pridobili svoje vrednosti, nekateri lastniki domov pa imajo nizek kapital. Posojilo z malo ali nič lastniškega kapitala ni vedno mogoče pri običajnih posojilodajalcih, vendar so na voljo nekateri vladni programi. Najboljši način, da ugotovite, ali ste upravičeni do določenega programa, je obisk posojilodajalca in razprava o vaših individualnih potrebah. Lastniki stanovanj z vsaj 20-odstotnim lastniškim kapitalom se bodo lažje kvalificirali za novo posojilo.

2. Poznajte svojo bonitetno oceno

Posojilodajalci so v zadnjih letih poostrili svoje standarde za odobritve posojil, zato se nekateri potrošniki lahko čudijo, da tudi z dobrim kreditom ne bodo vedno upravičeni do najnižjih obrestnih mer. Običajno posojilodajalci želijo videti kreditno oceno 760 ali več, da bi se lahko uvrstili v najnižje hipotekarne obrestne mere. Posojilojemalci z nižjimi ocenami bodo morda še vedno dobili novo posojilo, vendar so obrestne mere ali pristojbine, ki jih plačujejo, lahko višje.

Ključni odvzemi

• Preden se odločite, ali boste refinancirali hipoteko ali ne, se prepričajte, da imate ustrezen lastniški kapital - vsaj 20% bo olajšalo upravičenost do posojila.
• Preverite, ali je vaš kreditni rezultat vsaj 760 in razmerje med dolgom in prihodkom 36% ali manj.
• Poglejte, kakšne so cene, obrestne mere in stroški refinanciranja - vključno s točkami in ali boste morali plačati PMI -, da ugotovite, ali bo posojilo vnaprej služilo vašim potrebam.
• Ne pozabite izračunati točke presežka in kako bo refinanciranje vplivalo na vaše davke.

3. Poznajte razmerje med dolgom in prihodkom

Če že imate hipotekarno posojilo, lahko domnevate, da boste zlahka dobili novo. Vendar posojilodajalci niso le dvignili lestvice za oceno kreditnih točk, ampak so postali tudi strožji z razmerjem med dolgom in prihodkom. Medtem ko vam lahko nekateri dejavniki, kot so visok dohodek, dolga in stabilna zgodovina zaposlitve ali znatni prihranki, pomagajo, da ste upravičeni do posojila, posojilodajalci običajno želijo obdržati mesečna plačila stanovanja pod največ 28% vašega bruto mesečnega dohodka. Skupni dolg do dohodka naj bi znašal 36% ali manj, čeprav bodo z nekaterimi dodatnimi pozitivnimi dejavniki nekateri posojilodajalci porasli tudi do 43%. Morda boste želeli odplačati nekaj dolga pred refinanciranjem, da se lahko kvalificirate.

4. Stroški refinanciranja

Posojanje stanovanja običajno stane med 3% in 5% celotnega zneska posojila, vendar lahko posojilojemalci najdejo več načinov, kako zmanjšati stroške ali jih zaviti v posojilo. Če imate dovolj lastniškega kapitala, lahko stroške preusmerite v novo posojilo in povečate glavnico. Nekateri posojilodajalci ponujajo refinanciranje "brez stroškov", kar običajno pomeni, da boste plačali nekoliko višjo obrestno mero za pokritje stroškov zaprtja. Ne pozabite se dogovarjati in nakupovati, saj lahko posojilodajalec plača nekatere stroške refinanciranja ali zniža.

5. Cene v primerjavi s terminom

Medtem ko se veliko posojilojemalcev osredotoča na obrestno mero, je pomembno, da pri refinanciranju določite svoje cilje, da ugotovite, kateri hipotekarni izdelek ustreza vašim potrebam. Če je vaš cilj čim bolj zmanjšati mesečna plačila, boste želeli posojilo z najnižjo obrestno mero za najdaljši rok. Če želite plačati manjše obresti v dolžini posojila, v najkrajšem času poiščite najnižjo obrestno mero. Posojilojemalci, ki želijo čim hitreje odplačati svoje posojilo, bi morali iskati hipoteko z najkrajšim rokom, ki zahteva plačila, ki si jih lahko privoščijo.

6. Točke refinanciranja

Ko primerjate različne ponudbe hipotekarnih posojil, se prepričajte o obrestnih merah in točkah. Točke, ki so enake 1% zneska posojila, se pogosto plačujejo za znižanje obrestne mere. Ne pozabite izračunati, koliko boste plačali v točkah z vsakim posojilom, saj bodo ti plačani ob zaključku ali zaviti v glavnico vašega novega posojila.

Posojilodajalci so v zadnjih letih poostrili svoje standarde za odobritve posojil, zahtevajo pa višje bonitetne ocene za najboljše obrestne mere in nižja razmerja med dolgom in prihodkom kot v preteklosti.

7. Spoznajte svojo prelomno točko

Pomemben izračun pri odločitvi za refinanciranje je točka prebijanja, točka, ko so stroški refinanciranja pokriti z vašimi mesečnimi prihranki. Po tej točki so mesečni prihranki popolnoma vaši. Če vas denimo stane refinanciranje 2000 dolarjev in prihranite 100 dolarjev na mesec v primerjavi s prejšnjim posojilom, boste potrebovali 20 mesecev za povrnitev stroškov. Če se nameravate v dveh letih preseliti ali prodati svoj dom, refinanciranje po tem scenariju morda nima smisla.

8. Zasebno hipotekarno zavarovanje

Lastniki stanovanj, ki imajo v refinanciranju manj kot 20% lastniškega doma, bodo morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Če že plačujete PMI v okviru trenutnega posojila, vam to ne bo prineslo velike razlike. Toda nekateri lastniki stanovanj, katerih domovi so od datuma nakupa postali manjši, lahko odkrijejo, da bodo morali, če refinancirajo, začeti plačevati PMI prvič. Zmanjšana plačila zaradi refinanciranja morda niso dovolj nizka, da bi nadomestila dodatne stroške PMI. Posojilodajalec lahko hitro izračuna, ali boste morali plačati PMI in koliko bo prispeval k vašim stanovanjskim plačilom.

9. Poznajte svoje davke

Številni potrošniki so se za znižanje svoje zveze za dohodnino zanašali na odbitek hipoteke. Če refinancirate in začnete plačevati manj obresti, je morda vaša davčna olajšava nižja, čeprav malo ljudi to vidi kot razlog, da se izognete refinanciranju. Možno pa je tudi, da bo odbitek obresti v prvih letih posojila višji, ko je obrestni del mesečnega plačila večji od glavnice. Povečanje obsega vašega posojila zaradi prevzema gotovine ali zapiranja stroškov zapiranja bo vplivalo tudi na višino obresti, ki jih boste plačali.

Glede na to lahko določbe zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih, ki so bili sprejeti v zakon decembra 2017, lahko vplivajo na vašo željo po uporabi odbitka hipotekarnih obresti. Novi višji standardni odtegljaji - zdaj za poročene pare skupaj vložijo 24.400 dolarjev v primerjavi z 12.700 dolarji po prejšnjem zakonu - lahko naredi odbitke manj finančno privlačne za več davkoplačevalcev. Toda premožnejši lastniki stanovanj, ki želijo refinancirati večjo obstoječo hipoteko, bodo še vedno lahko odšteli obresti do do milijona dolarjev hipotekarnega dolga (meja za novi hipotekarni dolg je zdaj 750.000 dolarjev za domove, kupljene 15. decembra 2017 ali pozneje). Glede na te spremembe se je pametno posvetovati z davčnim svetovalcem za posamezne informacije o vplivu refinanciranja na vaše davke.

Spodnja črta

Kot številne finančne transakcije je tudi hipotekarno refinanciranje zapleteno in zahteva skrbnost lastnikov stanovanj, da to upoštevajo.

Pametno se je posvetovati s uglednim posojilodajalcem za hitre odgovore na nekatere vaše pomisleke. Tako boste lahko sprejeli pomembno odločitev, ali je refinanciranje primerno za vas. Če se zdi, da bi bila to dobra poteza, opravite zgoraj omenjeno raziskovalno nalogo.