Zadaj za vašo hipoteko
Hipoteko je mogoče razumeti kot tok prihodnjih denarnih tokov. Te denarne tokove kupujejo, prodajajo, odvzemajo, tranširajo in listinjejo na sekundarnem hipotekarnem trgu. Trg sekundarnih hipotek je izjemno velik in zelo likviden.
Od točke nastanka do točke, ko mesečno plačilo posojilojemalca konča pri vlagatelju kot del hipotekarnega jamstva (MBS), premoženja, zavarovanega s premoženjem (ABS), hipotekarne obveznosti s premoženjem pod zavarovanjem (CMO) ali dolžniškega zavarovanja s premoženjem ( CDO) plačila, obstaja več različnih institucij, ki vse izplačajo nekaj odstotkov začetnih pristojbin in / ali mesečnih denarnih tokov.
Večina hipotek se proda na sekundarnem hipotekarnem trgu. V tem članku vam bomo pokazali kako deluje sekundarni hipotekarni trg in vas seznanili z njegovimi glavnimi udeleženci.
Če želite več, glejte Osnove hipoteke.
Udeleženci sekundarnega hipotekarnega trga
Na tem trgu so štirje glavni udeleženci: hipotekarni avtor, agregator, trgovec z vrednostnimi papirji in vlagatelj.
1. Hipotekarni avtor
Hipotekarni originator je prvo podjetje, ki sodeluje na sekundarnem hipotekarnem trgu. Hipotekarni originatorji so banke, hipotekarni bančniki in hipotekarni posredniki. Treba je poudariti, da banke in hipotekarni bančniki uporabljajo lastna sredstva za zapiranje hipotek, hipotekarni posredniki pa ne. Hipotekarni posredniki delujejo kot neodvisni zastopniki bank ali hipotekarnih bančnikov. Medtem ko banke uporabljajo svoje tradicionalne vire financiranja, da zaprejo posojila, hipotekarni bančniki običajno financirajo posojila, kar je znano kot skladiščna linija. Večina bank in skoraj vsi hipotekarni bančniki hitro prodajo novo nastale hipoteke na sekundarni trg.
Vendar pa lahko, odvisno od velikosti in dovršenosti originatorja, v določenem času združi hipoteke, preden proda celoten paket; lahko prodaja tudi posamezna posojila, kot so nastala. Za originatorja obstaja tveganje, kadar ima hipoteko, potem ko je posojilojemalec navedel obrestno mero. Če hipoteka ne bo hkrati prodana na sekundarnem trgu v času, ko posojilojemalec zaklepa obrestno mero, bi se obrestne mere lahko spremenile, kar spremeni vrednost hipoteke na sekundarnem trgu in ne nazadnje tudi dobiček, ki ga originator ustvari na hipoteki.
Naročniki, ki združijo hipoteke, preden jih prodajo, pogosto zaščitijo hipotekarne cevovode pred premiki obrestnih mer. Obstaja posebna vrsta posla, imenovana trgovina z najboljšimi napori, zasnovana za prodajo ene hipoteke, kar odpravlja potrebo po vložniku, da varuje hipoteko. Manjši originatorji ponavadi uporabljajo najboljše napore. (Če želite izvedeti več, glejte "Vodnik za začetnike o zaščiti pred začetki.")
Na splošno hipotekarni originatorji zaslužijo s pristojbinami, ki se zaračunajo za nastanek hipoteke, in razliko med obrestno mero, dodeljeno posojilojemalcu, in premijo, ki jo bo sekundarni trg plačal za to obrestno mero.
2. Agregator
Aggregatorji so naslednje podjetje v vrsti udeležencev na sekundarnem hipotekarnem trgu. Agregati so velike hipotekarne osebe, ki so povezane s podjetji na Wall Streetu in vladnimi podjetji, kot sta Fannie Mae in Freddie Mac. Aggregatorji odkupijo novo nastale hipoteke od manjših avtorjev in skupaj z lastnim poreklom oblikujejo skupine hipotek, ki jih bodisi listinjejo v hipotekarne vrednostne papirje z zasebnimi zaznamki (s sodelovanjem s podjetji Wall Street) bodisi tvorijo agencijo MBS (z delom prek GSE-jev). (Če želite izvedeti več o GSE, glejte "Dobiček od hipotekarnega dolga z MBS.")
Podobno kot originatorji morajo tudi agregatorji hipoteke v svojih cevovodih zavarovati od trenutka, ko se zavežejo, da bodo kupili hipoteko, s postopkom listinjenja in dokler se MBS ne proda prodajalcu vrednostnih papirjev. Zaščita hipotekarnega plinovoda je zaradi tveganja izpadov in širjenja zapletena naloga. Agregati ustvarjajo dobiček z razliko v ceni, ki jo plačujejo za hipoteke, in ceni, po kateri lahko prodajo MBS, ki jih podpirajo te hipoteke, odvisno od učinkovitosti varovanja pred tveganjem.
3. Trgovci z vrednostnimi papirji
Ko je MBS oblikovan (in včasih še preden se oblikuje, odvisno od vrste MBS), ga proda prodajalcu vrednostnih papirjev. Večina borznoposredniških družb Wall Street ima mize za trgovanje MBS. Trgovci izvajajo vse vrste kreativnih stvari z MBS in hipoteko posojila. Končni cilj je prodati vrednostne papirje vlagateljem. Trgovci pogosto uporabljajo MBS za strukturo CMO, ABS in CDO poslov. Ti posli so lahko strukturirani tako, da imajo različne in nekoliko določene značilnosti predplačila in izboljšane bonitetne ocene v primerjavi z osnovnim MBS ali celotnimi posojili. Trgovci širijo ceno, po kateri kupujejo in prodajajo MBS, in si prizadevajo za arbitražni dobiček na način, kako strukturirajo CMO, ABS in CDO posle.
4. Vlagatelji
Vlagatelji so končni uporabniki hipotek. Tuje vlade, pokojninski skladi, zavarovalnice, banke, GSE in hedge skladi so vsi veliki vlagatelji v hipoteke. MBS, CMO, ABS in CDO ponujajo vlagateljem širok razpon potencialnih donosov, ki temeljijo na različnih tveganjih kreditne kakovosti in obrestnih mer.
Tuje vlade, pokojninski skladi, zavarovalnice in banke običajno vlagajo v visoko ocenjene hipotekarne izdelke. Ti vlagatelji iščejo nekatere tranše različnih strukturiranih hipotekarnih poslov za njihovo predplačilo in profile obrestnih tveganj. Hedge skladi so običajno veliki vlagatelji v hipotekarne izdelke z nizko boniteto in strukturirane hipotekarne izdelke, ki imajo večje tveganje obrestne mere.
Od vseh hipotekarnih vlagateljev imajo GSE največji portfelj. Vrsta hipotekarnega izdelka, v katerega lahko vlagajo, v veliki meri ureja Urad za nadzor zveznega stanovanjskega podjetja.
Spodnja črta
Malo posojilojemalcev se zaveda, v kolikšni meri je njihova hipoteka razrezana, narezana na kocke in se trguje z njimi. V nekaj tednih, morda mesecu, od trenutka nastanka hipoteke lahko postane del pogodbe o sklenitvi skupne ureditve trga, ABS ali CDO. Končni uporabnik hipoteke je lahko hedge sklad, ki dela usmerjene obrestne stave ali uporablja pozicije pozicije za izkoriščanje majhnih nepravilnosti pri relacijskih cenah, ali pa je centralna banka tuje države všeč bonitetni oceni agencije MBS.
Po drugi strani bi to lahko bila zavarovalnica s sedežem v Bruslju, ki jo pritegne profil trajanja in konveksnosti določene tranše pri poslih z ABS, CMO ali CDO. Sekundarni hipotekarni trg je ogromen, likviden in zapleten z več institucijami, ki si želijo zaužiti rezino hipotekarne pita.
(Nadaljujte tukaj za vsestransko prodajo hipotekarnih hipotekarnih hipotek in hipotekarnih primerov.