Nakup proti najemu v San Franciscu: Kakšna je razlika?

Bi morali kupiti svoj dom ali ga najeti? To je starodavna razprava, ki res nima pravega ali napačnega odgovora, ker je odvisna od vsakega posameznika. Za nekatere je nakup bolj smiseln, za druge pa je najem najbolj primeren.

Nakup stanovanja je ena največjih finančnih naložb, ki jih lahko zaslužite v svojem življenju. Zahteva veliko načrtovanja, varčevanja in odločnosti in na koncu se lahko izplača. Konec koncev gradite pravičnost. Toda lastništvo doma, ki je že od nekdaj del ameriških sanj, je drago podvig. Upoštevajte le nekaj stroškov, povezanih z lastništvom stanovanja, vključno s plačilom hipoteke, obnovami in vzdrževanjem ter davki na nepremičnine - če naštejemo le nekaj.

Najemnina je na drugi strani povsem drugačna zver. Plačevanje najemnine mesečno komu drugemu je nekoč veljalo za izgubo, saj je verjel, da najemnik meče denar. Toda za nekoga, ki se ne želi ukvarjati z vzdrževanjem, je morda bolj smiselno. Ni treba, da se ukvarjate s popravili ali drugimi stroški, in mnogi računi bodo morda zajeti v najemu. In najemnina je pogosto precej cenejša od hipotekarnega plačila.

A vse to je seveda odvisno od tega, kje živite. Razmislimo o San Franciscu v Kaliforniji. Mesto velja za eno najbolj zaželenih v ZDA. Je pa tudi ena najdražjih tako za najemnike kot lastnike stanovanj.

Po podatkih Smart Asset je bil povprečni dohodek v mestu 96.265 dolarjev za gospodinjstva in 74.841 dolarjev, kar je nad državnim povprečjem 61.372 dolarjev. Če si želite privoščiti, da bi živeli v mestu kot lastnik stanovanja, bi morali zaslužiti 128.600 dolarjev, medtem ko bi najem zahteval 188.000 dolarjev.

In težko je vedeti, ali je nakup ali najem najbolj smiseln, ker sta oba draga. Toda v San Franciscu so ključne razlike med obema. Spodaj smo našteli nekaj glavnih.

Ključni odvzemi

• San Francisco je eno najdražjih mest v ZDA tako za najemnike kot za kupce domov.
• Cene stanovanj v mestu znašajo 1, 3 milijona dolarjev, njegova učinkovita stopnja davka na nepremičnine pa znaša 1, 163% ocenjene vrednosti doma.
• Povprečna mesečna najemnina dvosobnega stanovanja v San Franciscu znaša 4.400 dolarjev.
• Čeprav vam bo lastništvo stanovanja lahko pomagalo ustvariti pravičnost, je lahko drago. Najemnina, na drugi strani, pa je lahko cenovno ugodnejša možnost, saj je manj stroškov, ki so najemniki.

Nakup v San Franciscu

Kot smo že omenili, je Smart Asset poročal, da nakup stanovanja v San Franciscu res ni tako dostopen. Dejansko je raziskava spletnega mesta za leto 2017 ugotovila, da bi za mesečno plačilo v višini 3.858 dolarjev potreben letni prihodek v višini 128.000 USD. Upoštevajte, da ta številka ne vključuje drugih potreb za življenje, vključno s stroški hrane in prevoza.

Podatki z nepremičninskega spletnega mesta Zillow kažejo, da je povprečna cena za dom v mestu v aprilu 2019. znašala 1.299.000 dolarjev. Hipotekarni zamudniki v mestu znašajo 0, 2%, kar je precej pod povprečjem 1, 1% v državi. Tri najdražje soseske v mestu so bile Buena Vista, Corona Heights in Haight.

Kot v vsakem mestu ima tudi lastništvo domovanja številne prednosti in slabosti. Z nakupom stanovanja vlagate v nepremičnine in s tem gradite kapital. Lastništvo stanovanja lahko lastnikom stanovanj pomaga, da si v prihodnosti zgradijo gnezdo za jajce, saj se vrednosti doma navadno sčasoma povečujejo. Po podatkih Zillow je bila povprečna vrednost stanovanja v San Franciscu od aprila 2019. 1.375.500 dolarjev. Vrednost domov v San Franciscu se je od leta 2018 dvignila za 3%.

Če imate hipoteko s fiksno obrestno mero, so lahko vaši mesečni stroški predvidljivi. Za razliko od najemnin, ki običajno nihajo, boste lahko plačilo zaklenili. To pomeni, da boste imeli boljšo predstavo o tem, koliko boste morali privarčevati vsak mesec, da boste lahko izvedli plačila.

Obstajajo nekateri stroški, povezani z lastništvom stanovanja, ki jih boste morda morali upoštevati. Prvič, obstajajo redni stroški za vzdrževanje vašega doma. In če v svoj dom dodajate dodatke ali spremembe, boste morali upoštevati tudi te. Kot lastnik stanovanja boste odgovorni tudi za komunalne račune, vključno z ogrevanjem in hlajenjem, stroški za vodo in kanalizacijo ter za elektriko. Če imate kondominij, vam bomo zaračunali tudi mesečno nadomestilo za vzdrževanje.

Potem je tu še vprašanje davka na nepremičnine. Učinkovita stopnja davka na nepremičnine v Kaliforniji je 0, 79%, kar je nižje od povprečja v državi za 1, 19%, poroča Smart Asset. Toda davčna stopnja v San Franciscu je skoraj enaka državi. Za proračunsko leto 2018–2019 je bilo lastnikom stanovanj zaračunanih 1, 163% ocenjene vrednosti doma. Torej bo račun za davek na nepremičnine na srednji vrednosti stanovanja v višini 1.375.500 ameriških dolarjev, ki jo je poročal Zillow, skoraj 16.000 dolarjev.

Prebivalci San Francisca za hrano plačajo več kot večina drugih Američanov.

Najem v San Franciscu

Čeprav je morda manj težav, najem v San Franciscu ni cenejši. Povprečna najemnina za dvosobno stanovanje v mestu je bila približno 4400 dolarjev oziroma 52 800 dolarjev letno, poroča Smart Asset. Študija spletnega mesta je pokazala, da so v tem mestu prebivalci potrebovali najvišji dohodek v državi, da so lahko plačevali najemnino.

Po podatkih Curbeda je bilo približno 65% prebivalcev San Francisca najemniki. Čeprav so najemnine precej visoke, je glede na to, kako gledate, morda cenovno ugodnejša, še posebej v primerjavi s trenutnimi vrednostmi doma.

Medtem ko je najem lahko drag, se mnogim najemnikom ni treba spopadati s številnimi stroški, s katerimi se srečujejo lastniki stanovanj. Odpravljanje čeka za najemnino je morda smiselno, če vam ni treba plačati davka na nepremičnine, popravila, stanovanja ali komunalnih storitev, če vaša najemnina vključuje stroške vode, toplote in električne energije. Tako boste morda imeli malo dodatnega zaslužka, da prihranite za svojo lastnino še naprej po cesti.

Toda to ne pomeni, da ste iz gozda. Najemnine ponavadi nihajo, ko se gospodarstvo krepi in slabi. Najemodajalci San Francisca lahko znesek najema določijo na kateri koli ravni, ki jo izberejo na prosti enoti, vendar ima mesto nadzor nad najemom. To pomeni, da lahko najemniki povišajo najemnino le za določen znesek, če je ta zasedena. Med 1. marcem 2019 in 29. februarjem 2020 je mesto najemodajalcem omogočilo zvišanje najemnine za najvišjo stopnjo 2, 6%.

Posebna vprašanja

Razmerje med ceno in najemom

Razmerje med ceno in najemom namiga o tem, ali ima najem ali nakup boljši finančni smisel na določenem trgu nepremičnin. Za izračun razdelite srednjo prodajno ceno na povprečno letno najemnino za primerljiv dom.

Na splošno trg daje prednost kupcem, če je razmerje manjše od 15, najemnikom pa, če je razmerje več kot 20 (razmerja med 15 in 20 lahko gredo v katero koli smer). Če uporabimo zgornje podatke, bi razmerje med ceno in najemom v San Franciscu znašalo 24, 6 (1, 299, 000 USD, deljeno s 52, 800 USD), kar pomeni, da je bolje najeti. Kljub temu, da je razmerje med ceno in najemom dobro izhodišče, ne pove celotne zgodbe.

Verbhouse

Verbhouse je San Francisco prevzel koncept najema nepremičnine. Lokalni program, ki združuje prilagodljivost najema z dolgoročnimi prednostmi lastništva, omogoča udeležencem ali Verbeesom, da se preselijo v prebivališče z možnostjo, vendar ne z obveznostjo, da ga pozneje kupijo. Verbees zakupi svojo najemnino skupaj z nakupno ceno do petih let. Nato plačujejo mesečno in si ustvarijo pravičnost do lastništva. To lahko odpravi potrebo po velikem pologu, ko pride čas za financiranje.

Program je zasnovan za ambiciozne lastnike domov, ki nimajo varčenega predplačila ali imajo majhne težave s krediti, ki jih je mogoče odpraviti v naslednjih nekaj letih.

"Verbhouse verjame, da bi morale biti čustvene, socialne in finančne koristi lastništva doma dosegljive za vse, " pravi izvršna direktorica Verbhousea Marjorie Scholtz.