Neodvisen investicijski sklad za nepremičnine
Naložbeno nepremičninsko naložbeno zaupanje je preprosto investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) z nadzorom lastništva posameznega podjetja. Podjetjem z lastništvom nepremičnin, povezanih z njihovim poslovanjem, bo morda za posebne davčne olajšave združiti nepremičnine v REIT. To strategijo za zmanjšanje davkov lahko uporabljajo trgovci na drobno in banke s številnimi trgovinami ali podružnicami.
Ključni odvzemi
- Omejeni REIT je vsak REIT z več kot 50-odstotnim lastniškim deležem posameznega podjetja.
- Naročeni REIT-ji so običajno odvisne družbe.
- Kot REIT-ji imajo lastni REIT-ji vse enake davčne ugodnosti kot standardni REIT.
- Natančno računovodstvo REIT je lahko zapleteno za obvladujočo družbo in lastno podružnico REIT.
- Računovodski in davčni strokovnjaki bi morali zagotoviti, da so v celoti skladni z vsemi zveznimi in državnimi zakoni, ki vključujejo lastne REIT.
Razumevanje lastnih investicijskih skladov v nepremičnine
Za izkoriščanje davčnih olajšav, ki jih ponuja investicijsko podjetje za nepremičninske naložbe (REIT), lahko ustvarite nepremičninsko zaupanje v nepremičnine. Podjetja se lahko odločijo razviti ali prevzeti nadzorno lastništvo v sistemu REIT za lastniški status. Status nadzora ali lastništva je opredeljen kot več kot 50% lastniškega deleža v REIT.
Podjetja, ki gradijo lastno REIT za upravljanje lastnih nepremičnin, jih običajno označujejo kot najemna ali hipotekarna REIT. Hipotekarni REIT zagotavljajo hipotekarni kapital za obljubo vzajemnega dohodka, ki je pogosto osnova za prihodke REIT. Podjetja lahko uporabljajo tudi lastniške sklade za naložbe v nepremičnine tako, da nepremičnine prenesejo v REIT in nato najamejo nepremičnine pri teh REIT-jih.
Naložbe v nepremičnine
Omejeni REIT je preprosto REIT z nadzorom lastništva posameznega podjetja. Poleg tega so lastni REIT-ji preprosto REIT-ji. Podjetje je mogoče opredeliti kot REIT, če izpolnjuje določene zahteve Službe za notranje prihodke in naslov 26 Kodeksa o notranjih prihodkih. REIT-i so lahko skladi, združenja ali korporacije, vendar ne glede na to, ali morajo biti vsi obdavčeni kot korporacije.
Kodeks o notranjih prihodkih omogoča vsem REIT-om, da vse svoje dohodke razdelijo svojim delničarjem. Zaradi tega so REIT-ji podobni kot partnerstva po davčni zakonici, saj partnerstva praviloma nimajo dohodka in vse svoje dohodke razdelijo prek K-1.
Da bi lahko izpolnjevali pogoje za odbitke davka na razdelitev dohodka, ki so značilne za REIT, morajo izpolnjevati več zahtev. Nekatere najpomembnejše zahteve vključujejo:
- Volitve za obdavčenje kot korporacija
- Vsaj 90% bruto dohodka iz dividend, obresti, najemnin ali druge nepremičnine
- Vsaj 75% vseh sredstev predstavljajo nepremičninska sredstva, denarni ustrezniki in državni vrednostni papirji
- Imeti morajo upravičeno lastništvo od 100 ali več oseb (obvladujoče družbe lahko direktorje imenujejo kot delničarje, da bi izpolnile to zahtevo)
Če podjetje izpolnjuje zahteve REIT, mora izplačati delničarjem vsaj 90% svojega dohodka, zato lahko razdeli dohodek kot odbitek. Vsako preostalo stanje po zahtevani distribuciji se obdavči po potrebni davčni stopnji.
Pomožno računovodstvo
Naloženi REIT-ji veljajo za odvisne družbe, zato je treba njihovo lastništvo na nek način obračunati na finančnem računu matične družbe. Na splošno obstajajo trije načini obračuna odvisnih družb in odvisnega lastništva v računovodskih izkazih nadrejene družbe. Podjetja lahko poročajo konsolidirane računovodske izkaze ali pa lahko lastništvo obračunajo bodisi prek kapitalskega bodisi stroškovnega načina.
V skladu s splošno sprejetimi računovodskimi načeli (GAAP) imajo podjetja možnost sestaviti konsolidirane računovodske izkaze, ki vključujejo vse vidike finančnih sredstev odvisne družbe, če ima matična družba več kot 50% lastniških pravic. Običajno ni koristno ali uporabno, da matična družba v konsolidirano poročanje o računovodskih izkazih vključi omejeni REIT zaradi davčnih ugodnosti, ki jih dobi lastni REIT sam, kar je pogosto razlog za njegovo oblikovanje. Zato se lastniško lastništvo REIT običajno obračunava v finančnih sredstvih matične družbe bodisi prek kapitalske metode bodisi po nabavni metodi.
Omejene davčne ugodnosti REIT
Z omejenimi davki REIT je lahko več davčnih ugodnosti. Zvezna obdavčitev REIT-ov je obravnavana v naslovu 26 kodeksa notranjih prihodkov, vendar imajo države lahko tudi svoja davčna pravila za REIT, ki lahko povečajo ali zmanjšajo davčne ugodnosti.
Na splošno lahko matična družba lastnega REIT-a odšteje stroške najemnine ali hipoteke, ki jih plača svojemu lastnemu REIT-u, kar zmanjša njegov obdavčljivi dohodek. To ni nujno velika korist, saj bi ti stroški po navadi odšteli te stroške, lahko pa prinese nekaj koristnih prednosti pri obdelavi plačil itd. Ena največjih prednosti je, da matična družba del delitve dividend prejme iz lastnega REIT-a. ki se lahko obdavči po nižji stopnji.
Omejeni REIT uživa vse davčne ugodnosti statusa REIT. Odšteje lahko 90% ali večji znesek dohodka, ki ga razdeli delničarjem. Prav tako plača zvezni davek od dohodkov pravnih oseb na preostali dohodek.
Zakoni, ki veljajo v ujetništvu REITs
Ker lastniške podružnice REIT lahko ustvarijo več prednosti, obstaja nekaj zveznih in državnih določb, katerih cilj je. Na splošno večina zakonodaje opredeljuje lastno lastništvo kot nadzor nad 50-odstotnim lastništvom. Zvezni zakoni zahtevajo, da so kakršne koli obravnave poštene in v skladu z vrednotenjem premoženja in pogajanji. Nekatere države imajo svoje posebne zahteve in v nekaterih primerih obstajajo omejitve, ki lahko celovito odpravijo taktiko izogibanja davkom. Na splošno bi morali računovodski in davčni strokovnjaki zagotoviti, da so lastni REIT-ji in lastno računovodstvo REIT skupaj skladno z vsemi zveznimi in državnimi zakoni.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.