Lastnosti flippinga proti dohodku od najemnine: kakšna je razlika?

Vprašanje, ali je flipping ali nakup in holding najboljša strategija naložb v nepremičnine, nima enega pravilnega odgovora. Namesto tega bi morala biti odločitev o izbiri ene metode nad drugo del izrecnega strateškega načrta, ki upošteva vlagateljeve celotne naložbene cilje. Upoštevane bodo tudi priložnosti, ki jih predstavlja obstoječi trg.

Zakaj vlagati v nepremičnine?

Lastništvo stanovanjskih nepremičnin pridobiva vedno večje zanimanje vlagateljev iz več razlogov:

• Nepremičnine zagotavljajo bolj predvidljive donose kot delnice in obveznice.
• Nepremičnine zagotavljajo varovanje pred inflacijo, ker se najemne stopnje in denarni tok naložb običajno dvignejo vsaj za toliko kot stopnja inflacije.
• Nepremičnine so odlično mesto za kapital v časih, ko vlagatelji niso prepričani o možnostih delniških in obvezniških trgov ali ko vlagatelji pričakujejo, da bodo dolgoročne donosnosti delnic, dolžniških instrumentov in drugih sredstev neprimerne.
• Kapital, ustvarjen v naložbah v nepremičnine, je odlična osnova za financiranje drugih naložbenih priložnosti. Namesto da bi se zadolžili, da bi pridobili kapital za vlaganje (tj. Odkup delnic na marži), se lahko vlagatelji zadolžijo za svoj kapital za financiranje drugih projektov. Relativna enostavnost najemanja nepremičninske naložbe v kombinaciji z odbitnostjo hipotekarnih obresti naredi to možnost manj poceni način financiranja drugih priložnosti za vlagatelje, ki z veseljem prevzamejo dodatno finančno tveganje.
• Poleg zagotavljanja denarnega toka za lastnike se stanovanjske nepremičnine lahko uporabljajo tudi kot dom ali za kak drug namen (očitno ne hkrati).

Vpliv tržnih dejavnikov

Če želite orisati posledice odločitve, morate razumeti vprašanja, ki so značilna za vsako od strategij. Nepremičnine so v primerjavi z delnicami in obveznicami razmeroma neučinkovit trg, za katerega je značilen nizek obseg transakcij in podatki o nepremičninah in trgih, ki pogosto niso zelo pregledni. Težave pri iskanju nepremičninskih priložnosti v kombinaciji z nelikvidnostjo trga otežujejo in dražje opravljajo nepremičninske posle kot trgovanje z delnicami in obveznicami.

Na strani je nihanje vrednosti nepremičnin počasneje. Stanovanjske nepremičnine se vrednotijo ​​po metodi ocenjevanja in ne s stalnim trgovanjem, kar ima za posledico donosnosti naložb, ki so bolj predvidljive in manj nestabilne od donosov delnic in obveznic. Ker na povpraševanje po nepremičninah vplivajo dolgoročna gospodarska gibanja, kot so rast lokalnega prebivalstva, delovna mesta in splošno gospodarstvo, so nepremičnine podaljšale obdobja visokih in nizkih vrednosti ter obsega transakcij.

Za nepremičninske trge v dolgem naraščajočem trendu je značilno povečano povpraševanje in obdobja, ko vlagatelji "senejo, medtem ko sije sonce", medtem ko se na padajočih trgih ponavadi pojavlja omejeno trgovanje, vlagatelji pa bodo izgubili papir, dokler trg ne oživi in ​​spet lahko uresničijo pridobi.

Za prikaz sorazmerno visokih stroškov naložb v nepremičnine glede na celotne naložbene strategije primerjajte razliko med naložbo v lastniške naložbe v lastniške naložbe v vrednosti 200.000 USD in enako naložbo v nepremičnine. Ko prevzame veliko izpostavljenost iz naslova lastniškega kapitala, lahko vlagatelj del naložbe takoj proda za dobiček in zadrži tehtnico do povprečne cene v dolarju, medtem ko čaka na prihodnji potencialni dobiček ali zavzame dolgoročni položaj v tej panogi ali podjetju . Položaj v nepremičnini v višini 200.000 dolarjev je lahko vse, od enega družinskega doma do nekaj majhnih nepremičnin.

Razen pri listinjenih nepremičninskih naložbah, na primer v nepremičninske investicijske sklade (REIT), je ena težava s stanovanjsko nepremičnino ta, da je ni mogoče enostavno razdeliti. Če z drugimi vrstami naložb, na primer z delnicami, vlagatelj z določeno izpostavljenostjo neprijetno ugotovi, lahko izpostavljenost "odloži" z izvedenimi finančnimi instrumenti ali s prodajo dela naložbe. Če ima vlagatelj izključno lastništvo nepremičnin, je edini praktični način zmanjšanja izpostavljenosti prodaja partnerskih deležev v nepremičnini, kar lahko vodi do nadzora, pravnih in upravljavskih vprašanj.

Prednosti in slabosti flippinga

Najočitnejša prednost naložb v nepremičnine je možnost, da se dobički takoj realizirajo in da se kapital priveže za čim manj časa. Prav tako se za razliko od borze, ki se lahko obrne sredi dneva, nepremičninski trgi lažje predvidijo in lahko ustvarijo daljša obdobja, ki vlagateljem nadomestijo nepremičnine. V tem smislu bi lahko zajem nepremičnin veljal za varnejšo naložbeno strategijo, ker naj bi kapital obdržal minimalno količino časa in ker v njem ni tveganj za upravljanje in najem, povezanih z nepremičninami.

Dve glavni vrsti nepremičnin se lahko uporabljata za nakup / prodajo naložb v nepremičnine. Prvo so hiše ali stanovanja, ki jih je mogoče kupiti pod trenutno tržno vrednostjo, ker so v finančni stiski. Drugi je pritrdilni zgornji del, lastnost s strukturnimi, oblikovnimi težavami ali težavami, ki jih je mogoče premagati, da bi ustvarili vrednost.

Vlagatelji, ki se osredotočajo na težave v stiski, to storijo tako, da ugotovijo lastnike stanovanj, ki ne morejo več upravljati ali vzdrževati svojih lastnosti, ali poiščejo nepremičnine, ki so previsoke in tvegajo, da bodo zapadle v neplačilo. Tisti, ki imajo raje fiksirje, bodo na drugi strani preuredili ali izboljšali nepremičnino, tako da bo bolje delovala za lastnike stanovanj ali je bolj učinkovita za najemnike stanovanj.

Kupec popravljalca se s to taktiko zanaša na vloženi kapital za povečanje vrednosti v nasprotju s samo nakupom nepremičnine za nizko osnovo, da ustvari visoke donosnosti naložb. Seveda je možno kombinirati tudi ti dve strategiji, ko preletita lastnosti, in mnogi vlagatelji storijo prav to.

Kljub temu pa lahko nepremičnine povzročijo težave s stroški in davki, s katerimi se dolgoročne naložbe ne srečujejo. Stroški, povezani s prelistavanjem, lahko zahtevajo veliko denarja, kar vodi do težav z denarnim tokom. Ker so transakcijski stroški tako pri nakupu kot pri prodaji zelo visoki, lahko bistveno vplivajo na dobiček. Hiter preobrat nepremičnin (in hitrost je vse, kar je uspešen postopek prevračanja) lahko ustvari nihanje dohodka, kar lahko poveča davčne račune - še posebej, če se stvari prehitro premikajo, da bi izkoristili dolgoročne predpise o davku na kapital.

Tudi iskanje teh priložnosti je lahko dolgotrajno in dosledno. Za večino vlagateljev bi moralo obračanje nepremičnin šteti bolj kot taktično strategijo kot dolgoročni naložbeni načrt.

Prednosti in slabosti holdinga

Znano je dejstvo, da je nakup in posest nepremičnin recept za nabiranje velikega bogastva. Večina "starega denarja" v ZDA in tujini se je nabrala prek lastništva nad zemljišči. Kljub obdobjem zniževanja cen se vrednosti zemljišč na dolgi rok skoraj vedno oživijo, ker je ponudba zemljišč omejena.

Kljub temu ima dolgoročno lastništvo nepremičnin ogromno upravljavskih in pravnih vprašanj, s katerimi se vlagatelji v delnice in obveznice nikoli ne morejo spoprijeti. Lastništvo nepremičnin je veliko intenzivno upravljanje, ki je zunaj nabora mnogih vlagateljev.

Lastniški vlagatelji morajo imeti znanje za analizo določenega trga, določenega podjetja in sposobnosti vodstva za izvajanje svojih poslovnih strategij. Dolgoročni vlagatelj v nepremičnine potrebuje enaka znanja, vendar ima dodatno odgovornost pri ustvarjanju in izvajanju teh poslovnih strategij za svoje nepremičnine.

Številni vlagatelji, zlasti lastniki nepremičnin, ki prvič oddajajo najem, so slabo pripravljeni ali slabo opremljeni, da bi se spoprijeli z odgovornostmi, ki izhajajo iz najemodajalca. Proces iskanja kakovostnih najemnikov in servisiranje njihovih potreb, skupaj z vzdrževanjem in vzdrževanjem nepremičnine, je lahko stresen in dolgotrajen posel, vendar je za zagotovitev stalnih denarnih tokov iz naložbe potrebno uspešno upravljanje premoženja.

Tveganja, povezana z dolgoročnim lastništvom nepremičnin, so velika, če pa jih omilimo, jih vlagatelj dobro nadomesti. Večina teh tveganj, vključno s transakcijskimi tveganji nakupa in prodaje nepremičnin, tveganjem za dobro počutje nepremičnine in tveganji iskanja in servisiranja najemnikov, se šteje za nesistematična tveganja ali naložbena tveganja, ki jih je mogoče razpršiti, če je primerno število naložb se kupi v dobro oblikovanem portfelju. Problem večine vlagateljev je, da so nepremičnine kapitalno intenzivne. Znesek, potreben za nakup dovolj premoženja za zmanjšanje teh tveganj, je zunaj njihovih sredstev ali sposobnosti.

Izbira strategije

Da bi se odločili, ali so lastnosti obračanja ali jih dolgoročno zadržijo, je najprimernejša strategija, odgovoriti je treba na nekaj kritičnih vprašanj. Vlagatelj se mora odločiti, ali je dodelitev kapitala trajna ali prehodna in ali je temeljni del celotne naložbene strategije ali sredstvo za povečanje donosa. Ugotoviti je treba tudi, kakšno razmerje med tveganjem in donosnostjo je primerno za ta del njihovega naložbenega portfelja in ali ima vlagatelj ustrezno toleranco in spretnost za prevzem odgovornosti upravljanja, ki gre skupaj s katero koli vrsto naložb.

Če kapital ni na voljo za raznovrstni portfelj, mora biti bodoči vlagatelj pripravljen prevzeti nesistematično tveganje, vključno s posameznimi lastninskimi tveganji in morebitnim pomanjkanjem povpraševanja po nepremičnini, bodisi s strani lastnikov stanovanj bodisi najemnikov. Vlagatelj se mora pri odločitvi za nakupno-prodajno strategijo odločiti tudi, ali ima sposobnost odkrivanja problematičnih prodajnih nepremičnin ali popravljalcev. V tej transakcijski strategiji je pomembno ugotoviti, ali je kapital mogoče v določenem naložbenem obdobju dovolj spremeniti, da se premagajo transakcijski stroški na strani nakupa in prodaje, vključno s posredništvom, financiranjem in zaključnimi pristojbinami.

Spodnja črta

Čeprav je izbira med tema dvema strategijama odvisna od posebnega finančnega stanja in naložbenih ciljev, je dolgoročna strategija imetja na splošno bolj primerna za tiste, ki uporabljajo nepremičnine kot osrednji del svojih celotnih naložbenih portfeljev; prestrezne lastnosti so primernejše, če se nepremičnine uporabljajo kot dodatek ali taktika povečanja donosa.

Vlagatelji, ki želijo pridobiti premoženje in pridobiti dohodek iz svojih nepremičninskih naložb, bi morali razmisliti o lastništvu nepremičnin za dolgoročno uporabo lastniškega kapitala, ki je vgrajen v portfelj za financiranje drugih naložbenih priložnosti, s potencialno možnostjo, da bi nepremičnine prodali v višjih cenah. Prestrezne lastnosti so taktika, ki je najprimernejša za obdobja, ko so obeti na delniških in obvezniških trgih nizki, ali za vlagatelje, ki želijo uresničiti kratkoročne kapitalske dobičke, dokler bo to dopuščal sedanji trg.