Pridobitev hipoteke po stečaju in izterjavi
Če je lastnik doma Ameriške sanje, bi lahko šlo v stečaj ali izključitev, kar je lahko ameriška nočna mora. V poznih 2000-ih je ameriški stanovanjski trg propadel, gospodarstvo pa je začelo svoj prosti pad. Ko je marca 2009 gospodarstvo doseglo dno, je v 12 mesecih v stečaj vložilo že več kot 1, 2 milijona ljudi. Gospodarstvo je od leta 2009 počasi, a močno okrevalo. Stopnja brezposelnosti je novembra 2016 dosegla devetletno najnižjo stopnjo 4, 6%. To se še naprej zmanjšuje in je junija 2018 doseglo 4, 0%. Ko se gospodarstvo začenja, je morda pravi čas, da se spet začnemo premikati k tem sanjam. Kaj pa nakup stanovanja po tem, ko ste vložili stečaj ali če ste šli prek sodne izvršbe? No, morali boste pokazati nekaj discipline. In nekateri plačujejo škrbine. In zaplešite še nekaj korakov.
Bodite na vrhu svojega kreditnega poročila
Američani, ki so vložili stečaj, imajo nižjo oceno od ne-stečajnih. Višji kot je vaš kreditni rezultat, manj boste obresti za to hipotekarno plačilo: 1, 5 do 2 odstotni točki manj. Vsakdo, ki je šel skozi izključitev, pa bo zadel tudi svojo bonitetno oceno. Zato je pomembno, da ne ostanete v temi, ko gre za vaše kreditno poročilo.
Obstaja več načinov vodenja zavihkov vaše kreditne zgodovine in ocene. Po zakonu morajo tradicionalne tri agencije, Equifax, Experian in TransUnion, enkrat letno predložiti brezplačno poročilo. Lahko pa uporabite eno od številnih spletnih strani za spremljanje kreditne sposobnosti, ki so zdaj na voljo potrošnikom. In dobra stvar: večina jih je brezplačnih.
Če na kreditnem poročilu opazite napake, je pomembno, da takoj ukrepate. Bolj ko ta napaka leži na vaši zgodovini, manj verjetno je, da boste dobili več kredita, vključno s hipoteko. Najbolje je, da se obrnete na poročevalsko agencijo in jih obvestite o napaki ter jim sporočite, da jo izpodbijate. Morda gre za neplačani dolg, ki je bil odstranjen že zdavnaj ali goljufiva dejavnost, potem ko vam je bila ukradena identiteta. Karkoli že je, boste želeli vse popraviti, da boste lahko nadaljevali. In poskrbite, da bo vaše kreditno poročilo pokazalo, da je stečaj odprt. To pomeni, da vas je sodišče oprostilo vaše odgovornosti iz nekaterih ali vseh dolgov. ( Oglejte si tudi, kaj pomenijo razponi kreditne ocene? )
Ohrani svoje delo
Če se mučite nad odhodom na delo ali vam delo, ki ga opravljate, ni všeč, ga boste morda morali držati nekoliko dlje. Če ostanete pri trenutnem delodajalcu, kažete, da ste posojilodajalcu; da ne omenjam, da boste imeli varen vir dohodka, na katerega se lahko zanesete, da boste redno plačevali mesečno.
Obnovite svoj kredit
Vrniti se je mogoče z zastrašujoče naloge, ki se zdi, kot je kamnito dno, vendar je to mogoče. Potrebno je le skrbno načrtovanje in veliko potrpljenja. Najprej boste želeli dobiti dve ali tri zavarovane kreditne kartice. Poskusite najprej udariti svojo banko. Določen znesek boste morali nakazati na bančni račun ves čas, ko je vaša kartica varna - ta znesek je običajno enak vašemu kreditnemu limitu. Dobra stvar pri zavarovanih karticah je, da boste zaslužili obresti na svoj depozit. Ko jih prejmete, jim zaračunajte le majhne zneske in jih izplačajte. Nato poskusite vzeti majhno posojilo, osebno, avtomobilsko ali študentsko posojilo, in ga hitro odplačajte. Če lahko zamahnete, poskusite izvedeti predčasno plačilo, vendar se prepričajte, da nobeno plačilo ne zamuja. Še nekaj, kar morate upoštevati: pravočasno opravite plačila najemnine, ne pozabite, da nikoli ne odložite čeka in denarja vedno hranite v varčevalnem računu. Nikoli ne veš, kdaj boš potreboval nekaj nujnih sredstev.
Potrpežljivost je vsekakor vrlina
Če je od vložitve stečaja minilo manj kot dve leti, boste morali počakati. Če ste izgubili dom zaradi izključitve dostopa, bo to trajalo dlje - običajno tri leta. In ura odštevanja se ne zažene, ko ste na premični kombi naložili zadnjo škatlo; posojilodajalec mora dokončati izključitev. Po čakalni dobi preverite, ali ste v celoti pripravljeni zaprositi za posojilo. Vprašajte se, ali imate dobro razmerje med dolgom in prihodkom. Je vaše življenje stabilno? Ali imate 401 (k) pokojninski načrt ali sredstva?
Ste bili prekurjeni?
Obstaja dobra novica, če ste že bili prekinjeni. Nepremičninski agenti in hipotekarni posredniki na vas gledajo ugodno: Ste motivirani kupec - kupili ste si dom in ga izgubili, zdaj pa ste spet spet. Naredili boste vse, kar je potrebno. In še več dobrih novic: Izključitev bi lahko bila vaša edina kreditna težava, kar pomeni, da boste morda lahko hitreje počistili nered.
Skoraj vse posojilne institucije - banke, kreditne zadruge in hipotekarni posojilodajalci - bodo sodelovale s programi, ki jih sponzorira vlada. Obstajata dve: Zvezna stanovanjska uprava (FHA) in Ministrstvo za veteranske zadeve (VA), ki je na voljo samo veteranom častno izpuščene sorte.
Če je to vrnjeno posojilo podprlo FHA ali VA, ga zdaj spremlja CAIVRS, vladna baza podatkov. CAIVRS je skoraj tako slab kot NSA. Preprosto povedano, ne boste upravičeni do drugega posojila, ki ga podpira vlada, dokler vlade niste poplačali.
Če vam je bila omejena možnost, mora posojilodajalec predhodno odobriti novo posojilo za stanovanje, zato se najprej posvetujte s posojilodajalcem, preden začnete iskati. V resnici se pred posojilodajalcem pozanimajte pri nepremičninskem profesionalcu, samo da preverite, ali ste izpolnili vsa polja.
Pred postopkom odobritve
Če ste lahko ponovno ugotovili kreditno sposobnost in šli skozi kratkočasno čakalno dobo, kaj sledi? Najprej se prepričajte, da imate pripravljen dober polog - vsaj med 10% in 20%. Bodite prepričani, da veste, v kaj se vate vtikate. Ker ste šli iz stečaja ali preživeli izvzetje, boste morali plačati višjo obrestno mero. In ne pozabite ostati znotraj svojega proračuna, zato je verjetno dobra ideja, da poiščete nekaj cenovno dostopnega. Morda gre za starejši kondom, zadrugo ali morda celo mobilno hišico.
Posojilodajalec morda želi sopodpisnika, zato to imejte v zaodrju. Posvetujte se s prijatelji ali sorodniki, ki bodo morda za vas pripravljeni podpisati posojilo. To jim seveda odgovarja, če odplačujete hišna plačila. Prepričajte se, da so seznanjeni z vami, vašo moralo, financami, boniteto in zgodovino plačil. Prepričajte se, da vam zaupajo in poskrbite, da jim ne boste pokvarili zaslug. Ampak resno, to storite le v skrajni sili.
Spodnja črta
Veliko ljudi na koncu doseže finančno dno - pa naj gre za bankrot ali gre za izključitev. Vendar to ne pomeni, da morate zajeti svoje sanje o lastništvu doma. Če se vrnete v hipotekarno igro, boste morali narediti malo dela, da se izkopljete iz tega jarka. Toda z malo časa in truda boste morda še vedno lahko živeli ameriške sanje.