Množitelj bruto dohodka

Kaj je multiplikator bruto dohodka?

Množitelj bruto dohodka (GIM) je grobo merilo vrednosti naložbene nepremičnine, ki jo dobimo z deljenjem prodajne cene nepremičnine z njenim bruto letnim dohodkom iz najemnine. GIM se uporablja pri vrednotenju poslovnih nepremičnin, kot so nakupovalni centri in stanovanjski kompleksi, vendar je omejen, saj ne upošteva stroškov dejavnikov, kot so komunalne storitve, davki, vzdrževanje in prosta delovna mesta. Druge podrobnejše metode, ki se običajno uporabljajo za vrednotenje komercialnih nepremičnin, vključujejo stopnjo kapitalizacije (omejitev stopnje) in metodo diskontiranega denarnega toka.

Pojasnjen multiplikator bruto dohodka

Množitelj bruto dohodka je mogoče uporabiti za okvirno določitev, ali je izklicna cena nepremičnine ugodna. Če množenje GIM-a z bruto letnim dohodkom nepremičnine prinese vrednost nepremičnine ali tisto, za kar bi se morala prodati.

Primer izračuna množitelja bruto dohodka

Na primer, nepremičnina, ki se pregleduje, ima dejanski bruto dohodek 50.000 USD. Primerljiva prodaja je na voljo z učinkovitim dohodkom 56.000 dolarjev in prodajno vrednostjo 392.000 dolarjev (v resnici bomo za izboljšanje analize iskali številne primerljive).

Naš GIM bi znašal 392.000 USD / 56.000 $ = 7.

Za zaključek je ta primerljivi (ali "comp", kot se v praksi pogosto imenuje) 7-krat (7x) prodal svojo efektivno bruto vrednost. S pomočjo tega množitelja vidimo, da ima ta lastnost kapital 350.000 USD. Kar najdemo pri: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 USD.

Metoda pomanjkljivosti bruto dohodka

Naravni argument proti metodi množitelja se pojavi, ker gre za precej surovo tehniko vrednotenja. Ker spremembe obrestnih mer (ki vplivajo na diskontne stopnje na časovno vrednost denarnih izračunov), virov ali prihodkov (kakovost) in odhodkov niso izrecno upoštevane - množitelj bruto dohodka skoraj ni praktičen model vrednotenja, vendar ponuja " hrbtna stran ovojnice “.

Ostale pomanjkljivosti vključujejo:

• Metoda GIM predpostavlja enotnost lastnosti v podobnih razredih. Izkušnje strokovnjakov vedo, da se razmerja stroškov med podobnimi lastnostmi pogosto razlikujejo zaradi dejavnikov, kot so odloženo vzdrževanje, starost nepremičnine in kakovost upravljavca nepremičnin.
• Vrednost GIM ocenjuje na podlagi bruto dohodka in ne čistega poslovnega dohodka (NOI), medtem ko se nepremičnina kupuje predvsem na podlagi njegove neto dobičke. Povsem mogoče je, da imata dve nepremičnini isti NOI, čeprav se njuni bruto dohodki bistveno razlikujejo. Tako lahko tisti, ki ne cenijo njegovih omejitev, metodo GIM zlahka zlorabijo.
• GIM ne upošteva preostalega življenjskega obdobja primerljivih lastnosti. Z ignoriranjem preostalega gospodarskega življenja lahko praktik dodeli enake vrednosti novi nepremičnini in 50-letni lastnini, ob predpostavki, da ustvarjajo enake dohodke.

Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.

Sorodni pogoji

Kako uporabiti dohodkovni pristop k vrednosti nepremičnin Dohodkovni pristop je metoda ocene nepremičnin, ki investitorjem omogoča, da ocenijo vrednost nepremičnine na podlagi dohodka, ki ga ustvari. več Kaj je stopnja prostih delovnih mest? Preberite več o stopnji prostih delovnih mest, odstotku vseh razpoložljivih enot v najemni nepremičnini, ki so v določenem času prosta ali nezasedena. več Kaj meri razmerje obratovalnih stroškov? Razmerje med obratovalnimi stroški (OER) je opredeljeno kot merilo stroškov obratovanja z nepremičnino v primerjavi z dohodkom, ki ga prinese nepremičnina. več Opredelitev stopnje kapitalizacije Stopnja kapitalizacije je stopnja donosa nepremičninske naložbene nepremičnine na podlagi dohodka, ki naj bi ga nepremičnina ustvarila. več Komercialne nepremičnine dajejo podjetjem Hiše komercialne nepremičnine (CRE) so last, ki se uporablja izključno za poslovne namene in se v ta namen pogosto najema najemnikom. Ta kategorija nepremičnin se nadalje deli na štiri razrede, ki vključujejo pisarno, industrijo, večdružino in maloprodajo. več Čisti poslovni prihodki: Kaj morate vedeti Neto poslovni dohodek (NOI) je prihodek podjetja po odbitku poslovnih odhodkov, vendar pred odbitkom davka od dohodka in obresti. več partnerskih povezav