Opredelitev posojila z visokim razmerjem
Posojilo z visokim razmerjem je posojilo, pri katerem je vrednost posojila visoka glede na vrednost nepremičnine, ki se uporablja kot zavarovanje. Hipotekarna posojila z visokimi razmerji posojil imajo vrednost posojila, ki se približa 100% vrednosti nepremičnine. Posojilo z visokim deležem bi lahko odobrilo posojilojemalca, ki ne more odložiti velikega neplačila.
Za hipoteke posojilo z visokim razmerjem običajno pomeni, da vrednost posojila presega 80% vrednosti nepremičnine. Izračun se imenuje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV), ki je ocena posojilnega tveganja, ki ga finančne institucije uporabljajo pred odobritvijo hipoteke.
Ključni odvzemi
- Posojilo z visokim razmerjem je posojilo, pri katerem je vrednost posojila visoka glede na vrednost nepremičnine, ki se uporablja kot zavarovanje.
- Hipotekarna posojila z visokimi razmerji posojil imajo vrednost posojila, ki se približa 100% vrednosti nepremičnine.
- Posojilo z visokim razmerjem običajno pomeni, da vrednost posojila presega 80% vrednosti nepremičnine. Izračun se imenuje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV).
Formula za posojilo z visokim razmerjem z uporabo LTV
Čeprav ni določene formule za izračun posojila z visokim razmerjem, bi morali vlagatelji najprej izračunati razmerje med posojilom in vrednostjo, da bi ugotovili, ali posojilo presega prag 80% LTV.
Razmerje med posojilom in vrednostjo = znesek hipotekeOcenjena vrednost nepremičnine \ besedilo {razmerje posojila do vrednosti} = \ frac {\ besedilo {znesek hipoteke}} {\ besedilo {Ocenjena vrednost nepremičnine}} Posojilo za razmerje vrednosti = ocenjena vrednost nepremičnine hipotekarni znesek
Kako izračunati posojilo z visokim razmerjem z uporabo LTV
- Razmerje LTV se izračuna tako, da se znesek izposoje deli na ocenjeno vrednost nepremičnine.
- Rezultat pomnožite s 100 in ga izrazite v odstotkih.
- Če vrednost posojila po vašem vplačilu presega 80% LTV, se posojilo šteje za posojilo z visokim razmerjem.
Kaj vam pove posojilo z visokim razmerjem?
Posojilodajalci in ponudniki finančnih sredstev uporabljajo razmerje LTV za merjenje stopnje tveganja, ki je povezano z dajanjem hipotekarnega posojila. Če posojilojemalec ne more opraviti znatnega vplačila in se posledično vrednost posojila približa vrednosti ocenjene vrednosti nepremičnine, se šteje za posojilo z visokim razmerjem. Z drugimi besedami, ker se vrednost posojila približa 100% vrednosti nepremičnine, posojilodajalci lahko posojilo ocenijo kot preveč tvegano in zavrnejo prijavo.
Posojilodajalcu grozi neplačilo posojilojemalca, zlasti če je LTV previsok. Banka morda ne bo mogla prodati nepremičnine, da bi pokrila znesek posojila, danega posojilojemalcu, ki ne izpolni obveznosti. Tak scenarij se lahko zlahka pojavi v upadu gospodarstva, ko se stanovanjske nepremičnine običajno zmanjšajo. Če posojilo, dodeljeno posojilojemalcu, presega vrednost nepremičnine, naj bi bilo posojilo pod vodo. Če posojilojemalec hipoteko neplačuje, bo banka izgubila denar, ko bo šla prodati nepremičnino za nižjo vrednost od neporavnane hipotekarne bilance. Banke spremljajo LTV, da preprečijo takšno izgubo.
Zato večina stanovanjskih posojil z visokim deležem zahteva neko obliko zavarovalnega kritja, da bi zaščitila posojilodajalca. Zavarovanje se imenuje zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki ga bo posojilojemalec moral kupiti ločeno, da bi zaščitil posojilodajalca.
Zgodovina posojil z visokim razmerjem
Do dvajsetih let prejšnjega stoletja so ljudje kupovali stanovanja ne tako, da so šli v banko, ampak z varčevanjem lastnega denarja, dokler niso imeli dovolj za vsaj košček zemlje ali zemljišča s hišo na njem. Potem je zraven prišla družba za gradbeništvo in posojilo, ki bi ljudem posojala denar za nakup hiše, nato pa jim jih je dolga leta vračala v obrokih. Tudi takrat so bila posojila običajno za polovico vrednosti hiše ali manj.
Do konca dvajsetih let so banke dajale posojila z visokim deležem v višini do 80% vrednosti hiše. Zavarovanje bank je začelo zasebno hipotekarno zavarovanje, toda vse, kar je šlo ob strani, je bilo v tridesetih letih prejšnjega stoletja, ko so brezposelni prenehali plačevati in so padle tudi banke in PMI podjetja.
Kongres je sprejel posojilo lastnikov stanovanj, ki je začelo jamčiti, da so se hipoteke in deleži znižali na 15%. Kasneje so prek Zvezne uprave za stanovanja in drugih agencij nižja plačila padla na nizke enomestne številke in celo 0%, da bi spodbudili lastništvo domov.
Ta sistem je uspeval do leta 2007–2008, ko se je hipotekarna kriza leta 2008 začela. Močno povečanje hipotekarnih hipotek, ki je začelo zamujati v začetku leta 2007, je prispevalo k najhujši recesiji v desetletjih. Stanovanjski razcvet sredi 2000-ih - v kombinaciji z takrat nizkimi obrestnimi merami - je mnoge posojilodajalce spodbudil k ponujanju stanovanjskih posojil posameznikom s slabimi krediti. Po tem, ko je nepremičninski mehurček počil, številni posojilojemalci niso mogli izplačati svojih hipotekarnih hipotek.
Ponujena posojila z visoko obrestno mero
Zvezna stanovanjska uprava ponuja programe, prek katerih lahko posojilojemalci dobijo posojila FHA z LTV razmerjem do 96, 5%. Z drugimi besedami, program zahteva 3, 5-odstotno polog. Vendar pa program zahteva minimalno kreditno oceno, da se odobri za posojilo z visokim razmerjem. Obstajajo tudi druge ponudbe, pri katerih je dovoljen nižji kreditni rezultat z 10-odstotnim pologom.
Tudi pri posojilih FHA je potrebna premija za hipotekarno zavarovanje (MIP). Vendar lahko refinancirate, ko LTV pade pod 80% in posojilo ne velja več za posojilo z visokim razmerjem, kar bi zavarovanje odpravilo.
Primer posojila z visokim razmerjem
Recimo, da posojilojemalec načrtuje nakup stanovanja in ima ocenjeno vrednost v višini 100.000 dolarjev. Posojilojemalec nakaže 10.000 dolarjev polog, preostalih 90.000 dolarjev pa si bo izposodil. Rezultat je razmerje med posojilom in vrednostjo 90% ali (90.000 / 100.000), kar bi veljalo za posojilo z visokim razmerjem.
Razlika med posojili z visoko obrestno mero in posojili za lastniški kapital
Posojilo iz naslova lastniškega kapitala je posojilo na obroke domačega kapitala ali druga hipoteka, ki lastnikom domov omogoča, da se v svojem prebivališču izposojajo proti lastnemu kapitalu. Posojilo temelji na razliki med lastniškim kapitalom in lastno tržno vrednostjo domačega podjetja.
Posojilo za lastniški kapital je namenjeno tistim posojilojemalcem, ki že imajo hipoteko in so plačali del hipotekarnega stanja, pri čemer vrednost nepremičnine presega stanje posojila. Z drugimi besedami, posojilo za lastniški kapital omogoča, da se lastniki stanovanj zadolžujejo na podlagi lastniškega kapitala v hiši. Posojilo z visokim razmerjem pa ima lahko posojilo, ki se približa 100% vrednosti nepremičnine.
Omejitve uporabe posojila z visokim razmerjem
Posojila z visokim deležem imajo lahko višje obrestne mere, zlasti če imajo posojilojemalci nizko bonitetno oceno. Vaš kreditni rezultat je številčna vrednost, ki predstavlja vašo sposobnost vračila dolga in posojilodajalcem pokaže, koliko tvegate za neplačilo. Če je vaš rezultat nizek, bo vaša obrestna mera verjetno višja.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.