Domače ocene: vaš ključ do uspešnega refinanciranja

Ko refinancirate hipoteko, je vse odvisno od ocene. Če je vrednost vašega doma tako nizka, da ste pod vodo, ne morete refinancirati. Če vaša ocenjevalna vrednost domačega lastniškega kapitala znaša manj kot 20%, boste obtičali pri plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) ali prinesli gotovino k mizi, da bi opravili vračilo denarja. Še več, morda ne boste dobili najnižje obrestne mere, saj posojilodajalci posojilojemalce z manj lastniškim kapitalom ocenjujejo kot tvegatejše. Če razmišljate o refinanciranju, morate razumeti bistveno vlogo ocene v postopku.

Kaj je domača ocena?

Ocenjevanje je mnenje pooblaščenega ali potrjenega strokovnjaka o vrednosti stanovanja, ki ga zagotovi nezainteresirana tretja oseba. Ocenjevalec dobi plačilo za zagotavljanje storitve cenitve vašega doma, vendar v igri ni kože, ko gre za to, ali se lahko refinancirate zaradi vrednosti, ki jo dobijo. Pri transakciji refinanciranja banka ščiti banko tako, da posojilojemalcu ne posoja več denarja, kot je vredno premoženja. Če posest pozneje iz kakršnega koli razloga zapusti v zakup, želi posojilodajalec nepremičnino prodati in ji vrniti denar.

Ocenjevalec obišče vaš dom med 30 in 45 minutami, da izmeri njegove dimenzije, preuči njegove dobrine in oceni njegovo splošno stanje, tako znotraj kot zunaj, in fotografira zunanjost, garažo in vsako notranjo sobo. Nato pregledajo zapise nepremičnin, podobnih vaši - v idealnem primeru nepremičnin v vaši soseski, ki so bile prodane pred kratkim. Na podlagi domačega obiska in teh zapisov ocenjevalec oceni strokovno mnenje, koliko bi prodali vašo nepremičnino, če bi jo dali na trg. Banka s to vrednostjo, skupaj z vašimi dohodki, sredstvi in ​​kreditno zgodovino, uporabi za določitev, koliko vam bo posojala.

Ključni odvzemi

• Lastnik stanovanja, ki namerava refinancirati hipoteko, mora najprej dobiti oceno, ki običajno stane od 300 do 500 dolarjev za dom za en družinski dom.
• Ocenjevalec, neodvisni strokovnjak, osebno temeljito oceni dom in preuči podobne lastnosti, preden ugotovi, kakšna je ocena stanovanja.
• Osvežitev naloge za barvanje doma, odstranjevanje nereda in poudarjanje skritih lastnosti lahko pomagajo povečati verjetnost za visoko oceno.
• Če je ocena nizka, vam lahko z denarno refinanciranjem dosežete 80-odstotni kapital in se izognete zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju. Če ste pod vodo, boste morda morali počakati, da se domače vrednosti dvignejo.

Domača ocena: ključ do uspešnega refinanciranja

Kako delujejo današnje ocene na domu

Dve vrsti transakcij refinanciranja ne zahtevata ocene - posojilo Zvezne uprave za stanovanja in posojilo za refinanciranje znižanja obrestnih mer. Za vse druge vrste transakcij refinanciranja je potrebna ocena.

Zvezni predpisi narekujejo, kako se morajo posojilodajalci in cenilci obnašati v celotnem postopku ocenjevanja. Po stanovanjski krizi je vlada želela povečati neodvisnost cenilca, da bi preprečila možnost posojanja na podlagi napihnjenih vrednosti doma. Zakon Dodd-Frank in zakon o posoji resnice zdaj zahtevata, da se ocene opravijo neodvisno in brez neprimernega vpliva in prisile. "

Ker zahteve za neodvisnost zveznega ocenjevalca določajo ozek obseg sprejemljivih interakcij med ocenjevalcem in posojilodajalci, se posojilodajalci bojijo, da bi bilo kakršno koli stikanje s cenilci mogoče razumeti kot kršitev zakona s poskusom vplivanja na mnenje ocenjevalca pred zaključkom ocene. Posojilodajalci zmotijo ​​previdnost, da se izognejo možnosti strogih disciplinskih ukrepov. Posojilodajalci in posredniki ne morejo izbrati cenilca, prav tako ne more posojilojemalec. Posojilojemalci prav tako ne morejo predložiti ocene, ki je bila izvedena za drugega posojilodajalca, čeprav lahko "banki sporočijo, da obstaja še ena ocena, in banka lahko zahtevek poroča neposredno pri drugi instituciji."

Posojilodajalec cenitev pogosto naroči prek tretje osebe, imenovane družba za upravljanje ocen (AMC). "Uporaba AMC ni pogoj, ampak to je skupni pristop k neodvisnosti cenilca, " pravi Joe Parsons, višji svetovalec za posojila pri Pinnacle Capital Mortgage iz Dublina, Kalifornija, regionalni bankir in hipotekarni posrednik.

Številni posojilodajalci - zlasti majhni, lokalni - imajo neposredne napotitvene odnose z majhno komisijo cenilcev in ne uporabljajo AMC. Lahko pa ima posojilodajalec lastni neodvisni oddelek za ocenjevanje. Ocenjevalec mora imeti lokalno znanje o območju (imenovanem tržna usposobljenost). Ocenjevalci naj bi upoštevali Enotne standarde poklicne prakse, ki jih je izdala Fundacija za ocenjevanje, strokovna organizacija, čeprav ti standardi niso zakon.

Pristojbine za domačo cenitev

Pristojbine za ocenjevanje se razlikujejo glede na državo, vendar morajo cenilci zaračunati običajne in razumne pristojbine za to območje. Pričakujte, da boste plačali od 300 do 500 dolarjev za oceno standardnega stanovanja za enodružinski dom. "Kompleksnejše lastnosti so dražje, ker inšpekcija traja več časa, " pravi Erin Benton, podpredsednica družbe Decorum Valuation Services, podjetja za ocenjevanje v mestu Ellicott, Md.

Kotizacijo morate plačati vnaprej v času ocene, ne pa ob zaključku, ker ne glede na to, ali se vaše posojilo zapre, je ocenjevalec vseeno opravil svoje delo. Čeprav se vam pristojbina morda zdi koristna, če vam omogoča, da dobite želene pogoje refinanciranja, se lahko zdi izguba denarja, če nizka ocena pomeni, da ne morete refinancirati.

Ker posojilodajalci v času dodelitve ne morejo razpravljati o vrednosti stanovanja ali o predvideni »ciljni vrednosti« s cenilcem, lastniki stanovanj ne morejo dobiti ocene ocenjevalca, ali je njihov dom verjetno ocenjen dovolj visoko, da bi ga lahko refinancirali, preden plačajo. za storitev, kot so lahko pred novimi predpisi. V najboljšem primeru lahko poiščete nedavno primerljivo prodajo na spletnih mestih, kot sta Zillow in Redfin, vendar so njihovi zapisi morda nepopolni.

Druga možnost je, da od nepremičninskega agenta zaprosite, da naredi primerjalno tržno analizo in vam zagotovi izpise nedavnih primerljivih prodaj s storitvijo za večkratno kotacijo, pravi Bruce Ailion, zastopnik pri RE / MAX Greater Atlanti. Lepo vprašajte, saj vam bo agent delal uslugo - za razliko od prodaje doma, on ali ona ne bo zaslužil nobene provizije od vaše refinance.

Pomoč za oceno višjega cenovnega razreda

Vrednost, ki jo ceni vaš dom, je v veliki meri odvisna od nedavnih prodajnih cen primerljivih nepremičnin, vendar se motite, če menite, da ne morete storiti ničesar, kar bi pomagalo vašemu domu, da doseže vrhunec njegove potencialne ocene.

Ocenjevanje doma je podobno kot na prvem zmenku, pravi Ailion. Čeprav nimate pojma, kako vam bo všeč ali ocenjeval vaš partner, pa bo dobro negovanje bistveno povečalo vaše možnosti, da se vam zdi privlačna. "Tako je tudi z oceno, " pravi. "Vaša nepremičnina mora biti čista in čista, neotesana in lahka za pregled. Vse hišne ljubljenčke je treba zadrževati in prikriti maske. Ne želite, da se ocenjevalec pohiti, da bi ušel. "

Tukaj opisuje potrjeni cenilec stanovanj Ralph J. Vaccari, predsednik podjetja Vaccari & Associates v Marbleheadu, Masač., Svoj pristop k delu: "Na splošno ne bi smelo biti pomembno, ali vaša trata ni pokošena ali je vaša hiša nered. Pomembno pa je zavedati se, da lahko umazan ali neokusen dom povečuje videz obrabe in običajnosti, kar lahko dejansko vpliva na vrednost. "

Po besedah ​​Vaccarija ocenjevalec skrbi za naslednje:

• Zunanjost in notranje stanje
• Skupno število sob
• Funkcionalnost, vključno z oblikovanjem in postavitvijo notranje sobe ter funkcionalno zastarelostjo
• Izboljšave kuhinj in kopel, oken, strehe in sistemov doma (ogrevanje, elektrika in vodovod) v preteklih 15 letih, s katerimi je dom po današnjih standardih bolj posodobljen, funkcionalen in uporaben.
• Stanje in starost sistemov doma
• Zunanjost, kot so garaže, krovi in ​​verande
• Lokacija
• Neprivlačne lastnosti, na primer zunanji videz, ki ni v skladu s preostankom soseske

Parsons pravi, da je dobro opozoriti na funkcije, ki morda niso takoj vidne, kar bi lahko potencialno dodalo ocenjevalcu mnenja o vrednosti.

Preden pride ocenjevalec

Priprava doma na obisk cenilca pa se razlikuje od priprave na bodočega kupca. "Ko odprete svoj dom potencialnemu kupcu, želite sprožiti čustvene odzive, " pravi Parsons. „Kot prodajalec želite, da si kupec lahko predstavlja, kako srečni in udobni bodo tam. Za ocenjevanje ne velja noben tak subjektivni premislek. "

Vaccari dodaja, da lastnik stanovanja ne bi spremenil sprememb, kot je raztrganje stare preproge, da bi razkrili tla iz trdega lesa, za oceno, kot bi lahko imel prodajalec. Toda osvežitev barv doma, tako znotraj kot zunaj, lahko pomaga, prav tako lahko čiščenje neredov omogoči popoln dostop in ogled vseh površin doma, vključno s kletjo. Končno pravi Ailion: "Če so davčni zapisi napačni, to poudarite."

V nasprotnem primeru, pravi Vaccari, je pristojni ocenjevalec, da odkrije težave in postavi vprašanja, kjer je to upravičeno.

Če si zagotovite dobro oceno

Čestitke! Končali ste velik korak pri refinanciranju hipoteke. Zdaj je čas, da s svojim posojilodajalcem preberete naslednji niz korakov. Če ste si zagotovili ugodno oceno, uporabite orodje, kot je hipotekarni kalkulator Urada za varstvo potrošnikov, da raziščete obrestne mere za refinancirano hipoteko za stanovanje vaše vrednosti. Če ste oboroženi s temi številkami, boste lahko dobili nekaj pogajalske moči, ko se srečate s posojilodajalcem.

Če se želite pritožiti na nizko oceno, boste imeli več možnosti za uspeh, če boste ponudili močne podatke, ki bodo podprli vaš primer.

Pridobitev drugega mnenja

Včasih vrednost cenilca ni le nižja, kot bi si želeli, ampak je nižja, kot se ti zdi, da je tvoj dom vreden. "Ocenjevanje je mnenje samo ene osebe, " pravi Ailion. "Čeprav je to usposobljeno in izobraženo mnenje, tako kot pri vseh poklicih obstajajo dobri in slabi praktiki."

Ali lahko glede na stroge zvezne predpise, ki urejajo postopek, kaj storite glede nizke ocene? "Če lastniku stanovanja ni všeč vrednost cenitve, lahko na posojilodajalcu ali AMC napiše pritožbeno pismo, vendar je možnost, da ocenjevalec mnenja spremeni svoje mnenje, zelo majhen, razen če ima lastnik nepremičnine prevelike dokaze, da je vrednost off, "pravi Benton.

Pritožba vam bo uspela le, če pokažete, da je ocenjevalec storil pomembno napako, na primer nepravilno našteval kvadratne posnetke ali število sob; neupoštevanje pomembne ugodnosti, kot sta bazen ali zdravilišče; Parsons ali neupoštevanje primerljive prodaje, ki bi lahko podprla višjo vrednost, medtem ko bi "češnjev nabiral" manj primerne primerljive, ki bi kazale nižjo vrednost.

Mogoče bi se znašli tudi vi, pravi Ailion, tako da poudarja, da so uporabljene primerjave v nižjem šolskem okrožju ali manjvrednem oddelku, ki ni imel lastništva lastnikov domov z bazeni in teniškimi igrišči, da so bile vse primerjave v stiski ali nepremičnine prodaja v lasti ali da imajo druge negativne zunanje učinke, ki vplivajo na vrednost, na primer na prometni ulici. „Pojasnite, zakaj so drugačni in niso enaki vašim. Dokazati morate, da nekaj ni v redu z izbranimi primerljivkami, «pravi Ailion.

Vaše možnosti, ko je ocena nizka

Če ne morete uspešno izzvati nizke ocene, kako zagotovite, da bo refinanciranje potekalo? Če vam bo ocena znašala manj kot 80% lastniškega kapitala, ne boste dosegli potrebnega razmerja med posojilom in vrednostjo 80% in boste morali plačati PMI, razen če se odločite za refinanciranje.

Če vas ocena ocenjuje na manj kot 80-odstotni lastniški kapital, lahko izvedete refinanciranje vplačila in ob zaključku dodate dovolj denarja, da dosežete čarobno 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo in se izognete PMI-ju.

Za zdaj lahko izberete tudi plačilo PMI. Če se domače vrednosti še naprej povečujejo, lahko hipotekarnemu serviserju zagotovite primerljivo prodajo in jo prosite, naj odstrani PMI, čeprav še niste plačali večine glavnice. Če ocena razkrije, da ste pod vodo, je vse, kar lahko storite, počakati, da se trg izboljša, razen če ste upravičeni do programa, kot sta High LTV Refinance Opcija od Fannie Mae ali FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). Konec leta 2018 se je iztekel HARP (Home Affordable Refinance Programme), ki je ponudil vladno pomoč lastnikom stanovanj pod vodo.

Domače ocene: Bottom Line

Razumevanje, kako deluje postopek ocenjevanja, vam bo dalo najboljše možnosti, da ocenjevalec dodeli najvišjo možno vrednost vaši nepremičnini. Ocene ne pridejo vedno do vrednot, ki si jih posojilojemalci upajo, in so človeški proces, v katerem je prostor za subjektivnost in napake. Pritožite se lahko na nizko oceno, vendar vam bo uspelo le z močnimi podatki, ki jih podkrepite.