Kako analizirati investicijske sklade v nepremičnine

Investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) je nepremičninsko podjetje, ki javnosti ponuja skupne delnice. Na ta način je zaloga REIT podobna vsem drugim delnicam, ki predstavljajo lastništvo v poslu. REIT ima dve edinstveni značilnosti: njegova osnovna dejavnost je upravljanje skupin, ki ustvarjajo dohodek, in mora večino svojega dobička razdeliti kot dividende. Tu si oglejmo REIT-ove, njihove značilnosti in način njihove analize.

Kvalificirajo

Nepremičninska družba se mora za IRS opredeliti kot REIT z dividendami (izplačati vsaj 90% svojega obdavčljivega dobička iz dividend (in izpolniti dodatne, vendar manj pomembne zahteve). Podjetje se s statusom REIT izogiba davku od dohodka pravnih oseb. Navadna korporacija ustvari dobiček in plača davke na celoten dobiček, nato pa se odloči, kako razporediti dobiček po obdavčenju med dividendami in ponovno naložbo; REIT preprosto razdeli ves ali skoraj ves dobiček in preskoči obdavčitev.

Različne vrste

Obstaja več različnih vrst REIT. Nekateri sodijo v poseben razred, imenovan hipotekarni REIT. Ti REIT-ji dajejo posojila, zavarovana z nepremičninami, vendar običajno ne posedujejo ali ne upravljajo z nepremičninami. Hipotekarni REIT zahtevajo posebno analizo. Gre za finančna podjetja, ki za upravljanje izpostavljenosti obrestnim meram uporabljajo več instrumentov varovanja pred tveganjem. Tu jih ne bomo upoštevali.

Medtem ko peščica hibridnih REIT-ov vodi tako poslovanje z nepremičninami kot tudi hipotekarna posojila, se večina REIT-ov osredotoča na "trda sredstva" poslovanja z nepremičninami. Temu pravimo kapitalski REIT. Ko berete o REIT-jih, običajno berete o kapitalskih REIT-jih. Lastniški REIT-ji so ponavadi specializirani za lastništvo nekaterih vrst stavb, kot so stanovanja, regionalni centri, poslovne stavbe ali nastanitveni objekti. Nekateri so raznoliki, nekateri pa so specializirani, kar pomeni, da kljubujejo klasifikaciji - na primer REIT, ki ima v lasti golf igrišča.

Analiza naložb

REIT-ji so delnice, ki izplačujejo dividendo in so usmerjene v nepremičnine. Če iščete dohodek, bi jih upoštevali skupaj z visoko donosnimi obvezniškimi skladi in dividendami, ki izplačujejo dividendo. Kot delnice, ki izplačujejo dividendo, se REIT-ji analizirajo podobno kot druge. A obstaja nekaj velikih razlik zaradi računovodske obravnave premoženja.

Ponastavimo s poenostavljenim primerom. Recimo, da REIT kupi stavbo za milijon dolarjev. Računovodstvo zahteva, da naša REIT obračuna amortizacijo sredstva. Predpostavimo, da smo amortizacijo razširili na 20 let po ravni. Vsako leto bomo odšteli 50.000 ameriških odhodkov za amortizacijo (50.000 dolarjev na leto x 20 let = milijon dolarjev).

Poglejmo zgoraj poenostavljeno bilanco stanja in izkaz poslovnega izida. V 10. letu ima naša bilanca vrednost stavbe 500.000 USD (aka knjigovodska vrednost): prvotni zgodovinski stroški v višini milijon dolarjev minus 500.000 USD akumulirane amortizacije (10 let x 50.000 USD na leto). Naš izkaz poslovnega izida odšteje 190.000 ameriških dolarjev odhodkov od 200.000 dolarjev prihodkov, 50.000 dolarjev odhodkov pa je strošek amortizacije.

Vendar naš REIT tega denarja dejansko ne porabi v desetem letu; amortizacija je negotovinska dajatev. Zato čistemu prihodku vračamo amortizacijski znesek, da bi ustvarili sredstva iz poslovanja (FFO). Ideja je, da amortizacija nepravično zmanjšuje naš čisti dohodek, ker naša stavba v zadnjih 10 letih verjetno ni izgubila polovice vrednosti. FFO to domnevno izkrivljanje odpravi tako, da izključi stroške amortizacije. (FFO vključuje tudi nekaj drugih prilagoditev.)

Upoštevati moramo, da se FFO približuje denarnemu toku kot čisti dohodek, vendar ne zajema denarnega toka. V zgornjem primeru opazimo predvsem, da nikoli nismo šteli 1 milijona dolarjev, porabljenih za nakup stavbe (kapitalski odhodki). Natančnejša analiza bi vključevala kapitalske izdatke. Pri štetju kapitalskih izdatkov je podatek znan kot prilagojen FFO, vendar splošnega soglasja glede njegovega izračuna ni.

Naša hipotetična bilanca nam lahko pomaga razumeti drugo skupno metriko REIT, čista vrednost sredstev (NAV). V 10. letu je knjigovodska vrednost naše zgradbe znašala le 500.000 USD, ker je bila polovica prvotnih stroškov amortizirana. Torej so knjigovodska vrednost in z njo povezana razmerja, kot so cena na knjigo, pogosto dvomljiva v zvezi s splošno analizo lastniških vrednostnih papirjev, za REITs precej neuporabna. NAV poskuša nadomestiti knjigovodsko vrednost nepremičnine z boljšo oceno tržne vrednosti.

Izračun vrednosti NAV zahteva nekoliko subjektivno oceno deležev REIT. V zgornjem primeru vidimo, da stavba ustvari 100.000 USD operativnih prihodkov (200.000 USD prihodkov minus 100.000 USD poslovnih stroškov). Ena izmed metod bi bila izkoriščanje dobička iz poslovanja na podlagi tržne stopnje. Če menimo, da je trenutno tržna stopnja zgornje meje za to vrsto stavbe 8%, potem naša ocena vrednosti stavbe postane 1, 25 milijona dolarjev (100.000 ameriških dohodkov iz poslovanja / 8% omejitev vrednosti = 1.250.000 dolarjev). Ta ocena tržne vrednosti nadomešča knjigovodsko vrednost stavbe. Nato bi odšteli hipotekarni dolg (ni prikazan), da bi dobili čisto vrednost premoženja. Sredstva, zmanjšana za dolg, so enaka kapitalu, pri čemer „neto“ v neto vrednosti pomeni neto dolg. Zadnji korak je razdelitev NAV na navadne delnice, da dobite NAV na delnico, kar je ocena lastne vrednosti. Teoretično, kotirana cena delnice ne sme zaostajati daleč od NAV na delnico.

Od zgoraj navzdol Od spodaj navzgor

Ko zbirate zaloge, včasih slišite analizo od zgoraj navzdol v primerjavi z analizo od spodaj navzgor. Od zgoraj navzdol se začne z ekonomskega vidika in stavi na teme ali sektorje (na primer starajoča se demografska skupina lahko daje prednost podjetjem z drogami). Spodnja stran se osredotoča na osnove posebnih podjetij. Zaloge za REIT očitno zahtevajo analizo od zgoraj navzdol in od spodaj navzgor.

Z vidika od zgoraj navzdol lahko na REIT vplivajo vse, kar vpliva na ponudbo nepremičnin in povpraševanje po njih. Populacija in rast delovnih mest sta na splošno ugodna za vse vrste REIT. Skratka, obrestne mere so mešana ponudba. Zvišanje obrestnih mer običajno pomeni izboljšanje gospodarstva, kar je dobro za REIT, saj ljudje porabljajo in podjetja najemajo več prostora. Zvišanje obrestnih mer je ponavadi dobro za stanovanje REIT, saj ljudje raje ostajajo, najemniki, namesto da kupujejo nova stanovanja. Po drugi strani pa lahko REIT-ji pogosto izkoristijo nižje obrestne mere, tako da zmanjšajo svoje odhodke za obresti in s tem povečajo dobičkonosnost.

Pomembni so tudi pogoji na trgu kapitala, in sicer institucionalno povpraševanje po lastniških vrednostnih papirjih REIT. Ta zahteva lahko na kratek rok preseže temelje. Na primer, zaloge REIT so bile v letu 2001 in prvi polovici leta 2002 precej dobre, kljub slabšim temeljem, ker je denar tekel v celoten razred sredstev.

Na individualni ravni REIT želite videti močne možnosti za rast prihodkov, kot so dohodek od najemnin, dohodek iz povezanih storitev in FFO. Želite videti, ali ima REIT edinstveno strategijo za izboljšanje zasedenosti in dvig najemnin. REIT-ji običajno iščejo rast s prevzemi in si prizadevajo za uresničitev ekonomije obsega z asimilacijo neučinkovitih nepremičnin. Ekonomičnost obsega bi bila dosežena z zmanjšanjem operativnih stroškov v odstotkih prihodkov. Toda pridobitve so dvorezni meč. Če REIT ne more izboljšati stopnje zasedenosti in / ali dvigniti najemnin, ga bo morda spodbudila v nerazumne pridobitve, da bi spodbudila rast.

Ker ima hipotekarni dolg veliko vlogo pri vrednosti lastniškega kapitala, je vredno pregledati bilanco stanja. Nekateri priporočajo pogled na finančni vzvod, kot je razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom. Toda v praksi je težko ugotoviti, kdaj je vzvod postal pretiran. Pomembneje je tehtati delež dolga s fiksno in spremenljivo obrestno mero. V trenutnem okolju z nizkimi obrestnimi merami bo REIT, ki uporablja samo dolg s spremenljivo obrestno mero, poškodovan, če se bodo obrestne mere zvišale.

Spodnja črta

REIT-ji so nepremičninske družbe, ki morajo izplačati visoke dividende, da bi lahko uživale davčne ugodnosti statusa REIT. Stabilni dohodek, ki lahko presega donosnost zakladnice, se kombinira z nestanovitnostjo cen, kar ponuja skupen donosni potencial, ki tekmuje z zalogami z majhno kapitalizacijo. Analiza REIT zahteva razumevanje računovodskih izkrivljanj, ki jih povzroča amortizacija, in pozorno pozornost na makroekonomske vplive.