Kako pridobiti posojilo za preusmeritev hiše

Hlajenje v hišo je na najvišji ravni od leta 2007, zahvaljujoč naraščajočim cenam stanovanj in večji razpoložljivosti financiranja. Še več, omejena ponudba pomaga plavistom, da dobijo večji dobiček zdaj, kot so ga dobili po stanovanjski krizi leta 2008–2009, ko so nepremičnine preplavile trg nepremičnin.

Ključni odvzemi

• Na splošno stane več denarja za preusmeritev hiše kot za nakup hiše kot stanovanja.
• Posojilodajalci vidijo drsenje kot tvegano in na splošno ne bodo sodelovali z neizkušenimi plavutkami.
• Posojilodajalci trdega denarja lahko najdemo na spletu in imajo pogoje, krajše od enega leta, z obrestnimi merami od 12% do 18%, plus dve do pet točk.
• Razmislite o preverjanju zasebnih posojilodajalcev, če se pogovarjate z drugimi plavuti.
• Flippers lahko poskusijo spletna mesta za množično financiranje za financiranje svojih naložb.

Stroški plavajočih domov

Medtem ko je nakup, popravljanje in hitra prodaja nepremičnin lahko donosen, potrebujete veliko več denarja za preusmeritev hiše, kot pa preprosto za nakup hiše, v kateri želite živeti. Ne samo, da potrebujete denar, da postanete lastnik nepremičnine, ampak potrebujete tudi sredstva za obnovo in sredstva za kritje davkov na nepremičnine, gospodarske javne službe in zavarovanje lastnikov stanovanj od dneva, ko se prodaja zaključi s sanacijo in do dneva prodaje. Kratkoročne stopnje davka na kapitalski dobiček od 10% do 37%, odvisno od vašega zveznega dohodninskega razreda, bodo zmanjšale vse dobičke, ki jih zaslužite na nepremičninah, ki jih preletite v enem letu ali manj.

Če nimate denarja, s katerim bi lahko vlagali, začetek gradnje hiše ni enostaven predlog. To ni leto 2005, ko bi kdorkoli, ki se lahko zrcali, lahko dobil hipoteko brez ničesar. Tudi če ste upravičeni do posojila z predplačilom, boste plačali več, ko se zadolžujete za financiranje položnice, kot kadar se zadolžujete za nakup primarnega prebivališča. To je zato, ker posojilodajalci vidijo drsenje kot bolj tvegano ponudbo.

Poleg tega mnogi posojilodajalci ne bodo sodelovali z neizkušenimi plavutkami. Želeli bodo videti, da imate uspešen uspeh prodaje vsaj enega doma za dobiček. Drugi bodo delali z neizkušenim plavutkom, vendar bodo zaračunali višje pristojbine in obresti.

Izjava o omejitvi odgovornosti: Posojilodajalci, imenovani in opisani v tem članku, so predstavljeni samo v informativne namene. Niti Investopedija niti avtor ne podpirata nobene od teh družb. Posojilojemalci bi morali sami raziskati, preden ugotovijo, ali je kateri od teh posojilodajalcev dobra izbira za njihove posebne potrebe financiranja.

Posojila s trdim denarjem

Strokovnjaki se ne strinjajo o tem, kako trdi denar je dobil ime. Nekateri pravijo, da se sklicuje na to, da je veliko dražje od tradicionalnega financiranja in ima "težje" pogoje. Drugi pravijo, da financira hiše, ki jih konvencionalni posojilodajalci "težko" financirajo. Kljub temu drugi pravijo, da izraz opisuje zavarovanje za posojilo kot v trdnem premoženju, ki je v tem primeru nepremičnina.

Ne glede na izvor, imajo posojila za trde denarje navadno manj kot eno leto in obrestne mere od 12 do 18%, plus dve do pet točk. Točka je enaka 1% zneska posojila, tako da, če si izposodite 112.000 dolarjev in posojilodajalec zaračuna dve točki, bi plačali 2% od 112.000 dolarjev ali 2.240 dolarjev. Namesto da bi plačevali točke ob zaključevanju, kot pri običajni hipoteki, morda ne boste morali plačevati točk, dokler se dom ne proda s trdim denarnim posojilom - edina mehka stvar tega trdega denarja.

Posojilodajalci trdega denarja temeljijo na znesku, ki si ga lahko izposodite na vrednosti hiše po prenovi (ARV). Če stanovanje stane 80.000 dolarjev, ARV pa 160.000 dolarjev in si lahko izposodite do 70% ARV, potem si lahko izposodite 112.000 dolarjev. Po plačilu 80.000 dolarjev kupnine vam bo ostalo še 32.000 dolarjev za zaključne stroške (čeprav se boste morda lahko dogovorili, da jih bo plačal prodajalec doma), posojilne pristojbine, sanacijo, prevozne stroške in prodajne stroške, kot so uprizarjanje, trženje, in provizije za nepremičninske posrednike. Če se lahko držite tega proračuna, ne boste potrebovali denarja iz žepa, da bi vrnili dom.

2.240 dolarjev v točkah bo porabilo velik kos tega 32.000 dolarjev proračuna, in če plačujete 15% obresti za šest mesecev, bodo vaši skupni stroški obresti na 112.000 dolarjev znašali 8.400 dolarjev. Posojilodajalci trdega denarja običajno pričakujejo plačilo samo za obresti mesečno, medtem ko posojilo ni zapadlo, nekateri pa lahko dovolijo, da se obresti nabirajo, in ne zahtevajo, da se plačujejo, dokler obračun ni končan. Po teh dveh velikih stroških boste imeli vsega 21.360 dolarjev za vse ostalo - manj, če bi morali plačati stroške zapiranja. Če pa se dom res prodaja za 160.000 dolarjev, si šest mesecev dela ogledate dobiček v višini 48.000 dolarjev, zmanjšani za davke, potencialno, ne da bi z lastnega bančnega računa napisali niti en ček.

Trdi denar v primerjavi s konvencionalnimi posojili

Lucas Machado, predsednik hišnih herojev, skupine nepremičninskih vlagateljev, ki odvrže hiše na Floridi in financira posojila s trdim denarjem, pravi, da so posojila za trde denarje enostavno na drug način: pomanjkanje birokratske birokracije. Za razliko od klasičnih bank posojilodajalci niso vezani na smernice glede oblike nepremičnine. »Nepremičnine v slabem stanju ne ustrezajo smernicam za tradicionalno hipotekarno financiranje. Po drugi strani pričakujejo, da bodo posojilo trdega denarja hišam posojalo, «pravi Machado.

Namesto tega se "posojilodajalci za trde denarje odločajo, ali bodo posojilo dali z oceno moči posla in zanesljivosti domačega plaščarja, " pravi Machado. Če so stroški nakupa in popravila v primerjavi z vrednostjo nadaljnje prodaje smiselni in je hišni plašč zanesljiv, bo posojilo posojilo denarja.

Pri ocenjevanju plavutk posojilojemalci trdega denarja običajno ne skrbijo posojilojemalcev, kot so razmerja med dolgom in prihodkom ter bonitetne ocene. V nekaterih primerih bodo morda želeli videti dokumente prosilca, kot so davčne napovedi, bančne izpiske in kreditna poročila. Prav tako jim ni vseeno, če so sredstva izposojena (še ena razlika od običajnih posojilodajalcev). Konec koncev: "Če je plačilo privzeto, lahko posojilo trdega denarja izključi, prevzame lastništvo hiše in ga sam dobičkonosno proda, " ugotavlja Machado.

Posojilodajalec trdega denarja, podobno kot banka, bo zadržal zastavno pravico na domu, dokler posojilojemalec ne bo odplačal posojila, vendar bo posojilojemalec lastnik in bo imel dejanje, pojasnjuje Mat Trenchard, vodja prevzemov pri kupcih Senna House, eno največjih podjetij za odkup hiš v Houstonu.

Kje iskati posojilodajalce

Eno mesto za iskanje posojilodajalca trdega denarja je na spletu. Kot primer, Lima One Capital bo sodelovala z novimi zavihki in posojala do 90% stroškov posojila ali do 75% izposoje ARV. Pristojbine in obrestne mere se znižujejo z dolgoletnimi izkušnjami posojilojemalca. Lima One posoja v večini držav s cenami in pristojbinami, ki se razlikujejo glede na državo.

Na splošno pričakujte plačilo:

• Če v zadnjih 24 mesecih izpolnite en obrazec, vam bo zaračunana 3, 5% odmerna obrestna mera in 12% obrestna mera
• Z dvema do štirimi spodrsljaji pod pasom gre za 3-odstotno pristojbino za nastanek in 11-odstotno obrestno mero
• Za pet ali več izpolnjenih filmov boste videli honorar v višini 2% in obrestno mero 9, 99%

Posojilojemalci z boniteto, nižjo od 680, se bodo lahko zadolžili nekoliko manj in bodo plačali najvišje stroške. Najmanjši kreditni rezultat je 630. Tudi Lima One Capital zahteva 10-odstotno polog in ponuja odplačilne pogoje do 13 mesecev.

Drugi primer je LendingHome. To podjetje ponuja posojila, ki jih lahko popravite za do 90% kupnine in 100% stroškov obnove. Posojilojemalci morajo predložiti bančne izpiske, da dokažejo, da lahko krijejo predplačilo in stroške zapiranja. Druge zahteve vključujejo kupoprodajno pogodbo, seznam preteklih projektov za popravilo, lastninsko dokumentacijo in polog. Obrestne mere se običajno gibljejo med 7, 5% in 12%. Za pokritje stroškov zavarovanja drugih posojil je treba plačati 199 USD pristojbine. Podjetje LendingHome zaračuna tudi pristojbino za začetek, pristojbino za ocenjevanje naslova, plačilo naslova in deponiranja, podjetje pa zadrži sredstva za sanacijo šele po zaključku prenove.

Predsednik hiše Heroes, Lucus Machado, predlaga, da se z lokalnimi investicijskimi združenji za naložbe v nepremičnine, lokalnimi vlagatelji in lokalnimi nepremičninskimi agenti obrnejo k iskanju posojilodajalcev trdega denarja. Morda ni veliko prostora za pogajanja, zlasti o točkah in obrestnih merah. V zadnjih nekaj letih, ugotavlja Machado, je bilo toliko priložnosti za posojanje denarja, da ni treba loviti posla. "Zakaj bi morali [danes] prevzeti posojilo z nižjo donosnostjo, ko boste verjetno jutri naleteli na drugo priložnost?"

Zasebni posojilodajalci

"Zasebni posojilodajalec je preprosto posameznik z znatnim kapitalom, ki vam ga bo posojal, " pravi kupci hiše Senna Mat Trenchard. "Bili bi presenečeni, koliko posameznikov je tam in iščejo denar, ki so ga prihranili. Delali bodo podobno kot HML [trden denar posojilodajalec], le da običajno dobite boljše cene in pogoje. "

Trenchard pravi, da so zasebni posojilodajalci morda bolj odprti za pogajanja o plačilnih pogojih, kot so posojilovalci trdega denarja. Morda so celo pripravljeni sodelovati v sporazumu in v zameno za neplačilo obresti vzeti delež dobička.

"Ključno za neizkušene plavuje je zaupanje pri pogajanjih, " pravi Trenchard. "Morajo se povezovati in se z drugimi popotniki pogovarjati o tem, koliko so navajeni plačevati in vedo, da lahko odidejo. Ne mislite, ker se s prvim posojilodajalcem, s katerim se pogovarjate, ne bi mogli dogovoriti, da ne boste našli denarja za posel. "

Zasebne posojilodajalce lahko poiščete na lokalnih prireditvah za povezovanje z nepremičninami. Ti posamezniki lahko zaračunajo od 8 do 12 odstotkov plus nič do dve točki v primerjavi z 12 do 15 odstotkov posojilodajalca z dvema do petimi točkami, pravi Trenchard. Tako kot posojilodajalec na trdih denarjih ali banka bosta na hiši prevzela zastavno pravico na prvem mestu.

Kako preveriti zasebnega posojilodajalca

Izkušeni profesionalni plavuti pravijo, da je najboljši način za merjenje zasebnega posojilodajalca, o katerem razmišljate, da se pogovarjate z drugimi plavutkami, ki jih boste našli tudi na dogodkih mreženja nepremičnin - in vprašajte, ali imajo izkušnje s temi posojilodajalci. Kako hiter je bil preobrat? Kakšne cene so prejeli? Kako odziven je bil posojilodajalec? Prav tako lahko zaprosite za reference in jih pokličete.

Najslabši scenarij je ponavadi, da pride do posla, ker posojilodajalec ne zagotovi obljubljenega financiranja in kupec izgubi svoj zasluženi denarni polog. Za poravnalno mizo se presenetijo še nepričakovane provizije za posojilo. Obstaja tudi potencial za pravne spore glede pogodbenih pogojev ali posojilodajalec, ki poskuša posojilojemalca ujeti, da lahko zapusti premoženje. Vse to so dobri razlogi, da posojilodajalca odjavite, preden kaj podpišete.

"Glede na to, ne pozabite, da pri tej vrsti transakcij posojilodajalec trguje s kupom denarja v zameno za nekaj podpisanih listov papirja - posojilne dokumente. Za posojilojemalca to ni slabo, «pravi Machado.

Spletni zasebni posojilodajalci

Tehnično je zasebni posojilodajalec prijatelj, družinski član ali drug posameznik, ki ne posel s posojilom denarja, vendar se strinja, da vam bo financiral, pravi Brian Davis, soustanovitelj SparkRental-a in nepremičninski investitor s 15 nepremičninami . Nekatera podjetja se lahko imenujejo zasebni posojilodajalci samo zato, ker so v zasebni lasti. Tako kot posojilodajalci trdega denarja jih lahko najdete tudi na internetu.

5 Arch Funding s sedežem v Irvineu v Kaliforniji sodeluje z izkušenimi plavutkami v 30 državah. Ponuja enomestne obrestne mere za posojila s fiksno in prevrnitvijo.

Anchor Posojila, podjetje v Kaliforniji s sedežem v Kaliforniji, lahko sklene pogodbe o številnih vrstah nepremičnin po konkurenčnih obrestnih merah v 46 državah. Pogoji se razlikujejo glede na državo. Na primer, v Kaliforniji so na voljo posojila z obrestnimi merami od 8% do 13%, odvisno od vrednosti posojila in izkušenj s posojilojemalci, z nadomestili za odhodke od 2% do 3% in pogoji posojila od šest do 12 mesecev brez predplačila kazni. Flippers si lahko izposodijo do 70% domače ARV. Potrebno je polog v višini vsaj 10% do 20% stroškov nakupa. Posojilojemalci morajo v preteklih 18 mesecih imeti vsaj pet posnetkov. Sidrna posojila bodo obravnavala posojila kvalificiranim korporacijam in veččlanskim družbam z omejeno odgovornostjo (LLC) z manj kot petimi povratnimi točkami. Do financiranja lahko pride v dveh dneh do dveh tednih in običajno traja en teden, navaja spletna stran podjetja.

Množično financiranje

Množično financiranje temelji na skupini različnih posameznikov in / ali institucij, ki skupaj financirajo posojila. Vsak posojilodajalec, ki ga imenujemo vlagatelj, priskrbi majhen odstotek posojilojemalca in na ta denar zasluži obresti.

Tradicionalna mesta za množično financiranje, kot je Prosper, niso usmerjena v nakupe in preurejanje hiš. Prosperjev najvišji znesek posojila v višini 35.000 USD je namenjen projektom, kot so obnova domov, konsolidacija dolgov in financiranje malih podjetij. Tukaj prihajajo posebna mesta za množično financiranje stanovanjskih nepremičnin. Nekateri bodo predhodno financirali vaše posojilo, kar pomeni, da bo podjetje hitro zajelo posojilo s svojim lastnim denarjem, medtem ko čaka, da vlagatelji naložijo sredstva, drugi pa ne zaprejo vašega posojila dokler ga vlagatelji v celoti ne financirajo. To lahko pomeni počasnejše zapiranje ali brez zapiranja.

"Spletna mesta množičnega financiranja zasedajo podobno nišo kot posojilodajalci trdega denarja, " pravi Davis. "So relativno drage, vendar bodo posojale vlagatelje v nepremičnine, ne glede na to, koliko hipotek imajo, in se močno osredotočajo na zavarovanje in kakovost samega posla."

Spletna mesta za množično financiranje

Groundfloor ponuja posojila od 25.000 do 2 milijona dolarjev s financiranjem do 90% LTC (100% stroškov prenove), zaključek v samo sedmih dneh, brez plačila v času posojila in nobenih davčnih napovedi ali bančnih izpiskov, potrebnih za posojila pod pol milijona. Obrestne mere se gibljejo med 5, 4% in 26%. Posojilojemalci morajo plačati najmanj tri mesece obresti, tudi če posojilo prej plačajo. Tipični stroški zapiranja znašajo od 500 do 1500 dolarjev, Groundfloor pa zaračuna dve do štiri točke na posojilo. Vse točke in pristojbine lahko prevzamete v posojilo. Pritličje običajno ne deluje z neizkušenimi plavutkami.

Patch of Land ponuja posojila od 100.000 do 5 milijonov USD s financiranjem do 80% vrednosti posojila ali do 70% po prenovljeni vrednosti, zaprtje v samo sedmih dneh in obrestnih mer od 7, 99 %. Posojilojemalci avtomatično mesečno plačujejo obresti za svoja posojila za obdobje od enega do 36 mesecev. Patch of Land deluje samo pri izkušenih razvijalcih.

Fund That Flip ponuja do 90% kupnine, do 100% obsega dela, zapiranje v samo sedmih dneh, posojila od šest do 24 mesecev in obrestne mere od 7, 99%.

Neuspehi pri množičnem financiranju

Trenchard in Machado sta povedala, da ne uporabljata nobenega spletnega mesta za množično financiranje nepremičnin, vendar sta oba sumila, da je postopek množičnega financiranja za ocenjevanje in zavezo do posla morda počasnejši od tistega, kar bi posojilojemalec doživel pri zasebnem posojilodajalcu ali trdnem denarju. Ko ima flipper trden odnos z posojilodajalcem, bosta lahko oba sklenila posel v 24 urah, ko se bo pojavila velika priložnost in so vso dokumentacijo v redu.

Za razliko od zasebnega posojilodajalca tudi mesta za množično financiranje morda ne ponujajo priložnosti za pogajanja. Morda imajo za vsak posel določene parametre, ker so odgovorni za veliko skupino vlagateljev.

Spodnja črta

Če nimate dovolj denarja za hišo, ki bi jo spremenili brez finančne pomoči, ali če imate denar, vendar želite omejiti svoje tveganje, obstaja več načinov, kako pridobiti sredstva. Posojilodajalec s trdim denarjem, zasebni posojilodajalec ali spletno mesto za množično financiranje nepremičnin vam lahko pomaga doseči sanje o hiši.

Vse te možnosti so drage v primerjavi s tradicionalnim hipotekarnim financiranjem stanovanja, ki ga posedujejo lastniki, vendar njihova cena odraža veliko tveganje, ki ga prevzame posojilodajalec, in verjetnost, da boste prejeli posojilo z nizko obrestno mero, da bi preuredili hišo. Z uporabo denarja drugih ljudi pa ne le, da začnete s preletnim podjetjem, ko imate malo ali nič denarja za vlaganje, temveč vam daje tudi priložnost, da hkrati zajamete več nepremičnin in povečate skupni dobiček, ko pridobite dovolj izkušenj za večkratne posle .

"Če poznate možnosti, kje jih najti in kako povezati mrežo, je težava bolj v iskanju poslov kot v iskanju denarja, " pravi Trenchard. "Zelo enostavno je najti denar za veliko, vendar je zelo težko najti odlične ponudbe."