Kako skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje

Nihče noče plačati zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) na hipoteki. Ni poceni in doda mesečne stroške posojila. Ugotovitev, ali se lahko izognete PMI-ju, začne najprej z razumevanjem, zakaj ste morda obtičali.

Eden od ukrepov tveganja, ki ga posojilodajalci uporabljajo pri sklepanju hipoteke, je razmerje med posojilom in vrednostjo hipoteke. To je preprost izračun, ki ga delimo znesek posojila na vrednost stanovanja. Višje kot je razmerje LTV, višji je profil tveganja hipoteke. Večina hipotek z razmerjem LTV, večjim od 80%, zahteva, da posojilojemalec plača zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). To je zato, ker se posojilojemalec, ki je lastnik manj kot 20% vrednosti nepremičnine, šteje za večjo verjetnost neplačila posojila.

Ključni odvzemi

• Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) je lahko draga zahteva za pridobitev stanovanjskega posojila.
• Za hipoteke bo verjetno verjetno potrebno zasebno hipotekarno zavarovanje z razmerjem LTV, večjim od 80%.
• Če se izognete PMI-ju, lahko zmanjšate mesečna plačila in svoj dom naredite cenovno bolj ugodnega.
• Pričakovana ocena vrednosti doma je glavni odločilni dejavnik pri izbiri poti k izogibanju PMI.

PMI v globino

Predpostavimo, da je cena stanovanja, ki ga kupujete, na primer 300.000 dolarjev, znesek posojila pa 270.000 dolarjev (kar pomeni, da ste plačali 30.000 dolarjev), s čimer boste ustvarili razmerje LTV v višini 90%. Mesečno plačilo PMI bi znašalo med 117 in 150 dolarji, odvisno od vrste hipoteke, ki jo dobite. (Hipoteke z nastavljivo obrestno mero ali ARM zahtevajo višja plačila PMI kot hipoteke s fiksno obrestno mero.)

Vendar pa PMI ni nujno stalna zahteva. Posojilodajalci morajo znižati PMI, ko razmerje LTV hipoteke doseže 78% s kombinacijo glavnega znižanja hipoteke in podražitve domačih cen. Če je del znižanja razmerja LTV posledica podražitve domačih cen, ne pozabite, da boste morali plačati novo oceno, da preverite znesek apreciacije.

Alternativa plačilu PMI je uporaba druge hipoteke ali tako imenovane posojilo. Takole deluje: Pridobite prvo hipoteko z zneskom, ki je enak 80% vrednosti doma, s čimer se izognete PMI, in nato vzamete drugo hipoteko z zneskom, ki je enak prodajni ceni doma, zmanjšani za znesek predplačilo in znesek prve hipoteke.

Z uporabo številk iz zgornjega primera bi vzeli prvo hipoteko za 240.000 dolarjev, naredili 30.000 dolarjev polog in dobili drugo hipoteko za 30.000 dolarjev. To odpravlja potrebo po plačilu PMI, ker je razmerje LTV prve hipoteke 80%; vendar imate zdaj tudi drugo hipoteko, ki bo skoraj zagotovo imela višjo obrestno mero kot vaša prva hipoteka. Čeprav je na voljo veliko vrst drugih hipotek, je višja obrestna mera enaka tečaju. Kljub temu so skupna plačila za prvo in drugo hipoteko običajno manjša od plačil prve hipoteke in PMI.

Poravnave

Če povzamemo, če gre za PMI, če imate manj kot 20% prodajne cene ali vrednosti stanovanja, ki ga želite uporabiti kot predplačilo, imate dve osnovni možnosti:

1. Uporabite samostojno prvo hipoteko in plačajte PMI, dokler LTV hipoteke ne doseže 78%, nato pa lahko PMI odpravite.
2. Uporabite drugo hipoteko. To bo najverjetneje povzročilo nižje začetne hipotekarne stroške kot plačilo PMI. Vendar ima druga hipoteka običajno višjo obrestno mero kot prva hipoteka, odpraviti pa jo je mogoče le tako, da jo izplačate ali refinancirate prvo in drugo hipoteko v novo samostojno hipoteko, predvidoma, ko LTV doseže 80% ali manj (torej PMI ne bo potreben).

V to odločitev lahko sodeluje več drugih spremenljivk. Na primer:

• Primerjajte možne davčne prihranke, povezane s plačilom PMI, in davčne prihranke, povezane s plačilom obresti na drugo hipoteko. Davčni zakon za leto 2017 je spremenil omejitve za odbitek hipotekarnih obresti, zato se o svojem finančnem stanju posvetujte s računovodjo.
• Primerjajte stroške nove ocene za odpravo PMI in stroške ponovnega financiranja prve in druge hipoteke v samostojno hipoteko. Upoštevajte tveganje, da se obrestne mere lahko zvišajo med časom prvotne odločbe o hipoteki in časom ponovne refinanciranja prve in druge hipoteke.
• Preverite različne stopnje glavnega znižanja obeh možnosti.
• Upoštevajte časovno vrednost denarja (ideja, da bi denar, ki ga porabite zdaj, vredna več kot enak znesek).

Najpomembnejša spremenljivka pri odločitvi pa je pričakovana stopnja apreciacije cen stanovanj. Če izberete samostojno prvo hipoteko, za katero boste morali plačati PMI - namesto, da dobite drugo hipoteko brez PMI - kako hitro lahko vaš dom oceni vrednost do točke, ko znaša LTV 78%, in PMI lahko odpravite ? To je prevladujoči odločilni dejavnik in zato se bomo osredotočili zdaj.

Vrednotenje: ključ do odločanja

Tu je najpomembnejši dejavnik odločitve: Ko se PMI izloči iz samostojne prve hipoteke, bo mesečno plačilo, ki ga boste dolgovali, manjše od skupnega plačila na prvi in ​​drugi hipoteki. To odpira dve vprašanji. Prvič, kako dolgo bo minilo, preden bo mogoče odpraviti PMI? In drugič, kakšni so prihranki pri vsaki možnosti?

Spodaj sta dva primera, ki temeljita na različnih ocenah stopnje apreciacije cen stanovanj.

Primer 1: Počasna ocena cen domačih cen

Spodnje tabele primerjajo mesečna plačila samostojne, 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero z PMI in 30-letno prvo hipoteko s fiksno obrestno mero v kombinaciji s 30-letno / zapadlo 15-letno drugo hipoteko.

Hipoteke imajo naslednje značilnosti:

Slika 1. Avtorske pravice © 2017 Investopedia.com

Na sliki 2 so ocenjene letne stopnje apreciacije cen stanovanj.

Slika 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Opazite, da se plačilo v višini 120 USD plačuje iz skupnega mesečnega plačila samostojne prve hipoteke v 60. mesecu (glej sliko 3 ), ko LTV doseže 78% s kombinacijo glavnega znižanja in apreciacije cen na domu.

Slika 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabela na sliki 4 prikazuje kombinirana mesečna plačila prve in druge hipoteke. Opazite, da je mesečno plačilo stalno. Obrestna mera je tehtano povprečje. LTV je le prvi hipoteko.

Slika 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Z uporabo prve in druge hipoteke lahko prvih 60 mesecev prihranite 85 dolarjev na mesec. To je skupni prihranek 5100 dolarjev. Od 61. meseca dalje je samostojna prva hipoteka pridobila prednost 35 USD na mesec za preostale pogoje hipoteke. Če razdelimo 5.100 dolarjev na 35 dolarjev, dobimo 145. Z drugimi besedami, v tem scenariju počasnega dviga cen doma, ki se začne v mesecu 61, bi trajalo še 145 mesecev, preden bi lahko plačilna prednost samostojne prve hipoteke brez PMI pridobila povrniti prvotno prednost kombinirane prve in druge hipoteke. (To časovno obdobje bi podaljšali, če bi upoštevali časovno vrednost denarja.)

Primer 2: Hitra stopnja apreciacije cen domačih cen

Spodnji primer temelji na istih hipotekah, kot je prikazano zgoraj. Uporabljajo pa se naslednje ocene apreciacije cen na domu.

Slika 5. Avtorske pravice © 2017 Investopedia.com

V tem primeru prikazujemo samo eno tabelo mesečnih plačil za obe možnosti (glej sliko 6 ). Opazite, da PMI v tem primeru v 13. mesecu pade zaradi hitrega podražitve domačih cen, ki LTV hitro zniža na 78%.

Slika 6

S hitro rastjo cen na domu lahko PMI odpravimo razmeroma hitro.

Kombinirane hipoteke imajo le plačilno ugodnost v višini 85 USD za 12 mesecev. To je skupno prihranek v višini 1.020 dolarjev. Od 13. meseca dalje ima samostojna hipoteka ugodnost plačila v višini 35 dolarjev. Če razdelimo 1.020 dolarjev na 35, lahko ugotovimo, da bi za začetne prihranke kombinirane prve in druge hipoteke potrebovali 29 mesecev. Z drugimi besedami, posojilojemalca bi se finančno bolje odrezalo z izbiro samostojne prve hipoteke pri PMI. (To časovno obdobje bi podaljšali, če bi upoštevali časovno vrednost denarja.)

Spodnja črta

Če ste posojilojemalec, ki ima manj kot 20-odstotno polog, je odločitev, ali boste uporabili prvo samostojno hipoteko in PMI ali se odločili za kombinacijo prve in druge hipoteke, v veliki meri odvisna od tega, kako hitro pričakujete vrednost vašega doma za povečanje.

• Če se odločite za plačilo PMI, ga je mogoče odpraviti z oceno, ko LTV doseže 78%.
• Če se odločite za kombinacijo prve in druge hipoteke, boste verjetno imeli začetne prihranke pri plačilu. Vendar je edini način za odpravo druge hipoteke, ki bo verjetno prinesla višjo obrestno mero kot prva hipoteka, s tem, da jo izplačate ali refinancirate svoje prvo in drugo posojilo v novo samostojno hipoteko.

Če ne morete izplačati višjega položnice ali cenejšega doma, izračunajte možnosti na podlagi vašega časovnega obdobja in glede na to, kako pričakujete, da se bo trg nepremičnin lahko razvil. Seveda nič ni povsem predvidljivo, vendar boste s tem dobili najboljše možnosti za najugodnejšo odločitev.