Dohodkovni pristop

Kakšen je dohodkovni pristop?

Dohodkovni pristop, včasih imenovan tudi pristop kapitalizacije dohodka, je vrsta ocene nepremičnin, ki investitorjem omogoča, da ocenijo vrednost nepremičnine na podlagi dohodka, ki ga ustvari nepremičnina. Uporablja se tako, da vzame neto dobiček iz poslovanja (NOI) zbrane najemnine in ga razdeli na stopnjo kapitalizacije.

1:32

Dohodkovni pristop

Kako deluje pristop dohodka

Dohodkovni pristop se običajno uporablja za donosnost nepremičnin in je eden izmed treh priljubljenih pristopov za ocenjevanje nepremičnin. Drugi so stroškovni in primerjalni pristop. Dohodkovni pristop pri vrednotenju nepremičnin je podoben diskontiranemu denarnemu toku (DCF) za finance. Dohodkovni pristop diskontira prihodnjo vrednost najemnin s kapitalizacijsko stopnjo.

Pri uporabi dohodkovnega pristopa za nakup najemne nepremičnine investitor upošteva znesek ustvarjenega dohodka in druge dejavnike, da ugotovi, koliko lahko nepremičnina proda v trenutnih tržnih pogojih. Poleg določitve, ali lahko investitor dobiček od najemne nepremičnine profitira, bo posojilodajalec želel vedeti tudi njegovo potencialno tveganje poplačila, če podaljša hipoteko na vlagatelja.

Od treh metod ocenjevanja nepremičnin se dohodkovni pristop šteje za najbolj vpletenega in najtežjega.

Posebna vprašanja

Vlagatelj mora pri uporabi dohodkovnega pristopa za nakup najemne nepremičnine upoštevati tudi stanje nepremičnine. Potencialna velika popravila, ki bodo morda potrebna, lahko znatno zmanjšajo prihodnji dobiček.

Poleg tega bi moral investitor razmisliti, kako učinkovito nepremičnina deluje. Najemodajalec lahko na primer najemnikom da najemnino v zameno za dokončanje dvoriščnega dela ali druge odgovornosti. Morda se specifični najemniki soočajo z gospodarskimi težavami, ki bi se morale obrniti v naslednjih mesecih, najemodajalec pa jih noče izseliti. Če zbrana najemnina ni večja od tekočih stroškov, investitor nepremičnine najverjetneje ne bo kupil.

Pri dohodkovnem pristopu imata stopnja omejitve in ocenjena vrednost obratno razmerje - znižanje stopnje povečanja poveča ocenjeno vrednost

Vlagatelj mora tudi ugotoviti, koliko enot je povprečno praznih v danem trenutku. Če ne bo prejel celotne najemnine od vsake enote, bo vplival na dohodkov vlagatelja iz nepremičnine. To je še posebej pomembno, če se nepremičnina zelo potrebuje popravila in je veliko enot prostih - kar kaže na nizko stopnjo zasedenosti. Če enote ne bodo redno polnjene, bo najem najemnin manjši, kot bi bil, nakup nepremičnine pa morda ne bo v interesu vlagatelja.

Ključni odvzemi

• Dohodkovni pristop je metoda vrednotenja nepremičnin, ki uporablja dohodek, ki ga lastnina ustvari za oceno poštene vrednosti.
• Izračuna se z deljenjem čistega dobička iz poslovanja s stopnjo kapitalizacije.
• Kupec mora biti pri uporabi dohodkovnega pristopa posebno pozoren na stanje nepremičnine, učinkovitost poslovanja in prosta delovna mesta.

Primer dohodkovnega pristopa

Vlagatelj s pristopom dohodka uporablja tržno prodajo primerljivih materialov za izbiro stopnje kapitalizacije. Na primer, pri vrednotenju stanovanjske stavbe s štirimi enotami v določenem okrožju investitor preuči nedavne prodajne cene podobnih nepremičnin v isti županiji. Po izračunu stopnje kapitalizacije lahko investitor NOI najemne nepremičnine razdeli po tej stopnji. Na primer, nepremičnina z neto poslovnim dohodkom (NOI) v višini 700 000 USD in izbrano stopnjo kapitalizacije v višini 8% je vredna 8, 75 milijona dolarjev.

Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.

Sorodni pogoji

Čisti poslovni prihodki: Kaj morate vedeti Neto poslovni dohodek (NOI) je prihodek podjetja po odbitku poslovnih odhodkov, vendar pred odbitkom davka od dohodka in obresti. več Stopnja kapitalizacije terminala: Kaj morate vedeti Stopnja kapitalizacije terminala je stopnja, uporabljena za oceno vrednosti nadaljnje prodaje nepremičnine na koncu obdobja imetja. Pričakovani čisti poslovni dohodek na leto se deli s stopnjo omejitve terminala, da dobite končno vrednost. več Opredelitev stopnje kapitalizacije Stopnja kapitalizacije je stopnja donosa nepremičninske naložbene nepremičnine na podlagi dohodka, ki naj bi ga nepremičnina ustvarila. več Inšpekcijski pregled na domu Pregled hišnih pregledov je pregled stanja nepremičnin. več Kaj meri razmerje obratovalnih stroškov? Razmerje med obratovalnimi stroški (OER) je opredeljeno kot merilo stroškov obratovanja z nepremičnino v primerjavi z dohodkom, ki ga prinese nepremičnina. več Množitelj bruto dohodka Množilec bruto dohodka se pridobi z deljenjem prodajne cene nepremičnine z njenim bruto letnim dohodkom od najemnine in se uporablja pri vrednotenju poslovnih nepremičnin, kot so trgovski centri in stanovanjska naselja. več partnerskih povezav