Sodna izključitev
Sodna izključitev se nanaša na postopek zaprtja nepremičnine, v kateri hipoteka nima klavzule o prodaji in tako nadaljuje prek sodišč. Moč prodaje je klavzula, zapisana v hipoteki, ki hipotekarnemu imetniku dovoli, da v primeru neplačila proda nepremičnino za poplačilo hipotekarnega dolga. Prodaja moči je v mnogih državah dovoljena kot del posojilodajalčevih pravic, da zahtevajo izključitev.
Kako deluje sodna izključitev
Sodna izključitev se nanaša na primere izključitve, ki potekajo po sodnem sistemu. Izključitev se zgodi, ko se proda hiša za poplačilo neplačanega dolga. Mnoge države zahtevajo, da so izključitve pravic izključene s sodnim postopkom ali da se obdelujejo prek državnega sodnega sistema, v nekaterih državah pa so lahko izključitve pravic izključene ali ne sodne.
Če sodišče potrdi, da je dolg neplačan, se izvede prodaja dražbe za prodajo nepremičnine, da bi pridobili sredstva za poplačilo posojilodajalca. To se razlikuje od nepravdnih izvršb, ki se obdelujejo brez sodnega posredovanja.
Mnoge države zahtevajo sodno izključitev za zaščito lastniškega kapitala, ki ga ima dolžnik v posesti. Sodna izključitev služi tudi za preprečevanje nerazumnih posojilodajalcev strateških razkritij. V primerih, ko prodaja nepremičnine na dražbi ne prinese dovolj sredstev za poplačilo hipotekarnega posojilodajalca, bo nekdanji lastnik stanovanja še vedno odgovoren za preostali znesek.
Ključni odvzemi
- Sodna izključitev je takrat, ko se postopek zaprtja nepremičnine izvaja po sodnem sistemu.
- Tovrstni postopek zaprtja se pogosto pojavi, če hipotekarni zapisnik nima klavzule o prodaji, ki bi hipotekarnemu posojilodajalcu pravno dovolila prodajo nepremičnine, če bi prišlo do neplačila.
- Sodna izključitev je dolg postopek, ki traja od nekaj mesecev do let.
Postopek sodne izključitve
Sodne izključitve lahko trajajo od šest mesecev do približno tri leta, odvisno od države.
Za začetek postopka izključitve mora hipotekarni serviser ali podjetje, ki mu se plačujejo hipotekarne storitve, počakati, da posojilojemalec zamuja s plačili štiri mesece. V tem trenutku bo serviser obvestil stranko, ki ga zapusti, z dopisom o kršitvi in dolžniku sporočil, da je v hipoteki neplačan. V večini primerov ima dolžnik nato 30 dni časa, da popravi neplačilo, in če tega ne bo mogel, bo serviser nadaljeval postopek zaprtja. Na tej točki stranka, ki ima izključitev pravic, vloži tožbo na območju občine, kjer se nahaja nepremičnina, in zahteva, da sodišče dovoli prodajo stanovanja za plačilo dolga. V okviru tožbe stranka, ki ima izključitev, vključuje prošnjo za izključitev, ki pojasnjuje, zakaj mora sodnik izdati sodbo o izključitvi. V večini primerov sodišče vloži sodbo o izključitvi, razen če ima posojilojemalec obrambo, ki upravičuje zamudne plačila.
Odvisno od države je lahko pravica do izključitve upravičena tudi do izključitve. Sodba o pomanjkljivostih omogoča, da se hiša proda na podlagi izključitve zaradi manjšega neporavnanega hipotekarnega dolga. Razlika med dolgom in prodajno ceno izključitve se imenuje pomanjkljivost. V večini držav lahko stranka, ki prevzame izključitev, osebno presoji posojilojemalca zaradi pomanjkljivosti.