Jumbo posojilo

Jumbo posojilo, znano tudi pod imenom hipotekarna hipoteka, je vrsta financiranja, ki presega omejitve, ki jih je določila Federal FHFA. Za razliko od običajnih hipotek ni dovoljeno, da jih Fannie Mae ali Freddie Mac kupita, zajamčita ali listinjeta posojilo jumbo. Zamišljene hipoteke so zasnovane za financiranje luksuznih nepremičnin in domov na zelo konkurenčnih lokalnih nepremičninskih trgih z edinstvenimi zahtevami glede zavarovanja in davčnimi posledicami. Tovrstne hipoteke so se po veliki recesiji še bolj okrepile, saj se je stanovanjski trg še naprej okreval.

Vrednost hipotekarne hipoteke se razlikuje glede na državo in celo okrožje. FHFA letno določa skladno višino limita za posojila za različna območja, čeprav se redko spreminja. Od leta 2019 je bila meja postavljena na 484.350 USD za večino države. To je bilo povečano s 453.100 dolarjev v letu 2018. Za okrožja, ki imajo višje domače vrednosti, je osnovna meja postavljena na 726.525 USD ali 150% od 484.350 USD.

FHFA ima drugačen sklop rezervacij za izračune limita za posojila za območja zunaj celinskih ZDA. Posledično je osnovna omejitev za jumbo posojilo na Aljaski, Guamu, Havajih in ameriških Deviških otokih od leta 2019 tudi 726.525 dolarjev. Ta znesek je dejansko lahko še višji v okrajih z višjimi domačimi vrednostmi.

Kako deluje posojilo Jumbo

Če imate doma, ki stane skoraj pol milijona dolarjev ali več, in nimate toliko sedečega na bančnem računu, boste verjetno potrebovali hipotekarno hipoteko. In če ga poskušate pristati, se boste soočili z veliko strožjimi kreditnimi zahtevami kot lastniki stanovanj, ki zaprosijo za običajno posojilo. To je zato, ker jumbo posojila nosijo večjo kreditno tveganje za posojilodajalca, saj jamstva Fannie Mae ali Freddie Mac ne jamčita. Tveganja je tudi več, ker gre za več denarja.

Tako kot tradicionalne hipoteke so tudi minimalne zahteve za jumbo postale vse strožje od leta 2008. Za odobritev boste potrebovali zvezdasti kreditni rezultat - 700 ali več - in zelo nizko razmerje med dolgom in dohodkom (DTI). DTI naj bi bil pod 43% in po možnosti bližje 36%. Čeprav gre za hipoteke, ki ne izpolnjujejo zahtevkov, morajo jumbo-ji še vedno spadati v smernice tega, kar Urad za finančno zaščito potrošnikov meni, da je "kvalificirana hipoteka" - posojilni sistem s standardiziranimi pogoji in pravili, kot je 43-odstotni DTI.

Dokazati boste morali, da imate na razpolago denar za plačilo, ki bo verjetno zelo visok, če se odločite za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero. Specifične stopnje dohodka in rezerve so odvisne od velikosti celotnega posojila, vendar vsi posojilojemalci potrebujejo 30 dni plačilnih nalogov in davčne obrazce W2, ki se raztezajo na dve leti. Če ste samozaposleni, so zahteve za dohodek večje: Dve leti davčnih napovedi in najmanj 60 dni tekočih bančnih izpiskov. Posojilojemalec potrebuje tudi unovčljiva likvidna sredstva, da izpolnjuje pogoje in denarne rezerve v višini šestih mesecev hipotekarnih plačil. Vsi prosilci morajo predložiti ustrezno dokumentacijo o vseh drugih najetih posojilih in dokazilo o lastništvu nelikvidnih sredstev (kot druge nepremičnine).

Ključni odvzemi

• Jumbo posojilo je vrsta financiranja, ki presega omejitve, ki jih je določila zvezna agencija za stanovanjsko financiranje, in jih Fannie Mae ali Freddie Mac ne morejo kupiti, zajamčiti ali listinjeti.
• Lastniki stanovanj morajo biti pod strožjimi kreditnimi zahtevami kot tisti, ki zaprosijo za običajno posojilo.
• Za odobritev je potrebna zvezdna kreditna ocena in zelo nizko razmerje med dolgom in prihodkom.
• Povprečni letni letni znesek hipotekarne hipoteke je pogosto enak običajnim hipotekam, medtem ko znašajo predplačila približno 10% do 15% celotne kupnine.

Jumbo posojilne tarife

Medtem ko so hipotekarne hipoteke uporabljale višje obrestne mere kot običajne hipoteke, se vrzel v zadnjih letih zmanjšuje. Danes je povprečna letna odstotna stopnja za hipotekarno hipoteko pogosto enaka običajnim hipotekam - v nekaterih primerih pa dejansko nižja. Od marca 2019 je Wells Fargo na primer 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero zaračunalo 4.092% APR in 3, 773% za isti termin pri posojilu.

Kljub temu, da jih podjetja, ki jih sponzorira država, ne zmorejo, druge finančne institucije pogosto listinjejo; ker ti vrednostni papirji predstavljajo večje tveganje, trgujejo s premijo donosa na običajne listinjene hipoteke. Vendar se je ta razmik zmanjšal z obrestno mero posojil.

Predplačilo na posojilo Jumbo

Na srečo so se zahteve po pologu v istem časovnem obdobju oslabile. V preteklosti so hipotekarni posojilodajalci pogosto zahtevali, da kupci stanovanj povišajo 30% kupnine stanovanja (v primerjavi z 20% za običajne hipoteke). Zdaj se je ta številka znižala z 10% na 15%. Kot pri vsaki hipoteki lahko tudi pri višjih položnicah obstajajo različne prednosti - med njimi se izognemo stroškom posojilodajalcev zasebnega hipotekarnega zavarovanja za polog pod 20%.

Kdo naj vzame posojilo Jumbo?

Koliko si lahko na koncu sposodite, je seveda odvisno od vašega premoženja, vaše bonitetne ocene in vrednosti nepremičnine, ki jo želite kupiti. Te hipoteke veljajo za najprimernejše za segment zaslužkarjev z visokim dohodkom, ki zaslužijo med 250.000 in 500.000 dolarjev na leto. Ta segment je znan kot HENRY, kratica za visoke zaslužke, še ni bogata. V bistvu gre za ljudi, ki na splošno zaslužijo veliko denarja, nimajo pa nabranih milijonov denarja ali drugih sredstev - še.

Medtem ko posameznik v segmentu HENRY morda ni zbral denarja za nakup dragega novega stanovanja z gotovino, imajo takšni posamezniki z visokimi dohodki običajno boljše bonitetne ocene in bolj razširjene kreditne zgodovine kot povprečni kupec, ki išče običajni hipotekarni kredit za nižji znesek. Običajno imajo tudi trdnejše pokojninske račune. Pogosto prispevajo dlje časa kot zaslužniki z nižjimi dohodki.

Ne pričakujte velike davčne olajšave za jumbo posojilo. Omejitev odbitka hipotekarnih obresti je omejena na 750.000 USD za nov hipotekarni dolg.

To so samo tipi, ki jih institucije radi prijavijo za dolgoročne izdelke, deloma tudi zato, ker pogosto potrebujejo dodatne storitve upravljanja premoženja. Poleg tega je bolj praktično, da banka upravlja s hipoteko v višini dveh milijonov dolarjev kot 10 posojil v vrednosti 200.000 dolarjev na kos.

Posebna vprašanja za posojilo Jumbo

To, da ste morda upravičeni do katerega od teh posojil, še ne pomeni, da bi ga morali vzeti. Zagotovo ne bi smeli, če računate, da vam bo na primer prinesel precejšnjo davčno olajšavo.

Verjetno se zavedate, da lahko od svojih davkov odštejete hipotekarne obresti, ki ste jih plačali za določeno leto, in s tem določite svoje odbitke. Verjetno pa vam ni bilo nikoli treba skrbeti glede zgornje meje, ki jo imajo IRS na tej odbitki - kapice, ki jo je znižal s sprejemom zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih. Vsak, ki je dobil hipoteko 14. decembra 2017 ali prej, lahko odšteje obresti za do milijon dolarjev dolga, kar je znesek stare kapice. Toda za nakupe domov, opravljene po 14. decembru 2017, lahko odštejete obresti le do 750.000 dolarjev hipotekarnega dolga. Če je vaša hipoteka večja, ne boste dobili celotnega odbitka. Če nameravate na primer vzeti hipotekarno hipoteko v višini 2 milijona dolarjev, ki na leto pripiše 80.000 dolarjev, lahko odštejete le 30.000 dolarjev - obresti na prvih 750.000 dolarjev hipoteke. Dejansko dobiš davčno olajšavo le na 37, 5% hipotekarnih obresti.

To pomeni, da si morate skrbno zadolževati in skrbno drobiti številke, da boste videli, kaj si resnično lahko privoščite in kakšne davčne ugodnosti boste prejeli. Ker je odbitek države in lokalnih davkov omejen na 10.000 dolarjev na leto, vas bo zaradi istega davčnega računa zelo obdavčena nepremičnina stala tudi več. Druga strategija: primerjajte pogoje, da vidite, ali bi se najem manjšega ustreznega posojila in drugo posojilo namesto enega velikega moža lahko na dolgi poti izkazal za vaše finance. (Za povezano branje glejte "Razumevanje običajnih hipotek Jumbo Vs.")