Hipotekarna goljufija: razumevanje in izogibanje
Etične kršitve in kriminalne dejavnosti v različnih panogah so v zadnjih desetletjih vplivale na naše gospodarstvo, zlasti v bančnem, finančnem in stanovanjskem sektorju. Preučimo zapletena etična in krivična vprašanja v zvezi s hipotekarnimi goljufijami.
Kaj je hipotekarna goljufija?
Goljufija v svoji najpreprostejši obliki pomeni namerno napačno predstavljanje in prevaro: ena stranka zavaja drugo z napačnim predstavljanjem informacij, dejstev in številk. Torej hipotekarne goljufije niso le plenilske prakse posojanja, ki so namenjene določenim posojilojemalcem.
Stanovanjsko ali hipotekarno goljufijo lahko storijo posamezniki, ki nameravajo posest posesti kot primarno prebivališče, ali skupine vlagateljev, ki goljufajo z najemnimi nepremičninami ali zagrešijo goljufijo pri presoji stanovanj.
Po podatkih Zveznega preiskovalnega urada (FBI) gre za kakršno koli "bistveno napačno navedbo, napačno predstavitev ali opustitev v zvezi z lastnino ali potencialno hipoteko, na katero se sklicuje zavarovalca ali posojilodajalca za financiranje, nakup ali zavarovanje posojila." S to delovno definicijo vidimo, da lahko hipotekarne goljufije storijo tako posamezni posojilojemalci kot strokovnjaki v panogi. In vključeni zneski so visoki. Na primer, v Sacramentu v Kaliforniji je bilo v začetku leta 2019 obsojenih sedem ljudi zaradi hipotekarne prevare v višini 10 milijonov dolarjev.
Če želite razumeti posledice za stanovanjsko in nepremičninsko industrijo ter za finančne institucije, preprosto poglejte naslove in literaturo o krizi hipotekarnih hipotekarnih zavarovanj leta 2008. Velik del tistega špekulativnega posojanja, ki je temeljilo na hipotekarnih goljufijah.
Zakaj zagrešiti hipotekarne goljufije?
Izposojenci in strokovnjaki so iz več razlogov motivirani, da zagrešijo hipotekarno goljufijo. Večino teh razlogov lahko opišemo tako, da določimo dve osnovni vrsti: goljufija pri stanovanju in goljufija zaradi dobička. Goljufije pri stanovanju zagrešijo posojilojemalci, ki pogosto s pomočjo posojilnih uslužbencev ali drugega osebja napačno predstavijo ali izpuščajo ustrezne podrobnosti o zaposlovanju in dohodku, dolgu in kreditih ali vrednosti in stanju premoženja s ciljem pridobitve ali ohranjanja lastništva nepremičnin. Goljufije za dobiček zagrešijo strokovnjaki iz panoge, ki napačno zavajajo, napačno predstavljajo ali izpuščajo ustrezne podrobnosti o zaposlovanju in dohodku, dolgu ter kreditu ali vrednosti premoženja svojih oseb ali strank, s ciljem maksimiranja dobička iz posojilne transakcije.
Tu je pomembno opozoriti, da lahko goljufijo zaradi dobička zagreši vsak strokovnjak v verigi posojilnih transakcij, vključno z gradbenikom, agentom za prodajo nepremičnin, posojilodajalcem, hipotekarnim posrednikom, kreditnim / dolžniškim svetovalcem, ocenjevalcem nepremičnin, inšpekcijskim premoženjem, zavarovalnim agentom, naslovno podjetje, odvetnik in zastopnik. Strokovnjaki v industriji lahko tudi usklajeno delujejo kot mreža, da bi ogoljufali zavarovalce, posojilodajalce in posojilojemalce ter maksimirali provizije in delili dobiček pri vseh hipotekarnih storitvah. Ta dejanja so motivirana bodisi z željo po pridobitvi dodatnih prodajnih provizij bodisi preprosto povečanju naložbenega položaja.
Skupne sheme hipotekarnih goljufij in prevare
Najpogostejše sheme hipotekarnih goljufij vlagateljev so različne vrste prevračanja premoženja, goljufije glede uporabe in goljufija kupca slame. Preverjanje premoženja na splošno ni nezakonito, če je povezano z nakupom hiše, zadrževanjem / popravljanjem in nadaljnjo prodajo z namenom dobička. Po drugi strani pa, ko se nepremičnina kupi pod tržno in takoj proda z dobičkom s pomočjo skorumpiranega cenilca, ki "preveri", da je vrednost nepremičnine dejansko dvakrat višja od začetnega zneska nakupa, se navede hipotekarna goljufija.
Ključni odvzemi
- Običajne prevare s hipotekarnimi goljufijami so kraje identitete in ponarejanje dohodka / premoženja, medtem ko strokovnjaki v industriji lahko za lažji sistem uporabljajo goljufije pri presoji in posojila.
- V veliki recesiji so leta 2007 prispevale plenilske posojilne dejavnosti, reševanje izterjave in prevarami o zmanjšanju hipotek.
- Hipotekarne goljufije so še naprej težava v Ameriki. Po podatkih CoreLogića, ki ga je oktobra 2018 poročala CNBC, "se ocenjuje, da ima vsak od 109 vlog za hipoteko znake goljufije."
- Obstajajo strokovne organizacije, ki spremljajo in preiskujejo hipotekarne goljufije, skupaj s FBI-jem.
V primeru enodnevnega sistema zapiranja nepremičnin je lastniška veriga in cenitev pogosto lažna in vključujejo tri stranke - prodajalca, plavuti in neupravičenega končnega kupca. Prodajalec sklene pogodbo s flipperjem o nakupu nepremičnine pod tržno vrednostjo. Flipper končnemu kupcu zagotavlja goljufivo obveznost zavarovanja naslova, prikaže papico kot lastnika (čeprav to ni tako) in oceno opravi po napihnjeni ceni, o kateri so se dogovorili flipper in končni kupec.
Goljufije z zasedenostjo so sheme, ki jih vlagatelji uporabljajo za višje razmerje med posojilom in vrednostjo ter za nižje stroške nakupov poleg nižjih hipotekarnih stopenj. Prevara med zasedenostjo se pojavi, ko posojilojemalec trdi, da bo dom zaseden z lastniki, da bi pridobil ugoden bančni status, ko bo nepremičnina dejansko ostala prosta. Kupec slame uporablja ali dovoljuje, da nekdo uporablja, svojo identiteto, bonitetni rezultat in dohodek, da pridobi premoženje za drugega kupca, ki morda ni upravičen do hipoteke (ali izpolnjuje pogoje za najboljše cene). Vlagatelji kupcev slame pogosto voljno ali nevede uporabljajo za prikrivanje drugih oblik in več plasti goljufij.
Najpogostejše posamične prevare s hipoteko so kraje identitete in ponarejanje dohodka / premoženja. Do kraje identitete pride, ko pravi kupec goljufivo pridobi finančna sredstva z nezaželenimi in nezavednimi podatki o žrtvi, vključno s številkami socialnega zavarovanja, datumi rojstva in naslovi. Kraja identitete za hipotekarne namene lahko vključuje tudi ukradene plačilne liste, bančne evidence, davčne napovedi, W2 in ponarejena pisma o preverjanju zaposlitve. Tudi lastniške evidence lastništva so lahko ponarejene, posojilojemalci pa lahko pridobijo lažno hipoteko na nepremičnini, ki je ne posedujejo in ne posedujejo.
Zračna posojila proti goljufijam z oceno
Najpogostejše hipotekarne goljufije v industriji so goljufije pri letalskih posojilih in presoji cen. Letalsko posojilo je posojilo, pridobljeno na neobstoječi nepremičnini ali neobstoječem posojilojemalcu. Skupina strokovnjakov bo pogosto sodelovala pri ustvarjanju ponarejenega posojilojemalca, lažni verižni lastnini in za pridobitev naslova in obveznice zavarovanja premoženja. Poleg tega lahko veriga goljufij vključuje telefonske banke in nabiralnike za ustvarjanje ponarejenih preverjanj zaposlitve, domačih naslovov in telefonskih številk posojilojemalca. Prevara z zračnim posojilom preprosto daje denar v roke storilcev, nobena lastnina pa se nikoli ne kupuje ali prodaja.
Pri goljufiji pri ocenjevanju pogosto sodelujejo nepremičninski agent, graditelj, cenilec in posojilodajalec, ki skupaj sodelujejo, da bi povečali nakupno ceno in znesek posojila, da bi povečali svoje provizije. Po drugi strani pa podkupni cenilci pogosto podcenjujejo nepremičnino in tako zagotavljajo, da bo lahko investitor kupil premoženje.
Nekatere oblike plenilskega posojanja, prevare zaradi reševanja in izključevanja hipoteke so močno odvisne od zgoraj omenjenih praks hipotekarnih goljufij. Plenilsko posojanje običajno vključuje ponarejanje podatkov o dohodku posojilodajalcev, da netočno odražajo njihovo sposobnost prevzema dodatnega dolga. Takšne dejavnosti so močno prispevale k veliki recesiji.
Boj proti hipotekarnim goljufijam
Na lokalni, državni ali zvezni ravni zakonodaja, ki je namenjena zmanjšanju hipotekarnih goljufij, ne primanjkuje. Države so v zadnjem času naredile velik korak tako, da so zahtevale izdajanje dovoljenj za posojila in nadaljevanje izobraževanja. Poleg tega nepremičninske, lastniške in zavarovalne agencije licencirajo in nadzirajo vladne agencije. Mnoge države prav tako zahtevajo periodično revizijo dejavnosti in transakcij hipotekarnih družb, da se spremlja skladnost.
Strokovne organizacije, kot so Združenja hipotekarnih bankirjev in Nacionalno združenje hipotekarnih posrednikov, imajo kodeks ravnanja in najboljše prakse, ki jih strokovni nadzor. Oddelek II za gospodarske zločine FBI prav tako spremlja pritožbe in sumljive dejavnosti v hipotekarni industriji.
Spodnja črta
Dobra novica je, da lahko izboljšamo trge z zmanjšanjem hipotekarnih goljufij. Posamezniki si morajo postaviti realna pričakovanja glede izkušenj izposoje in lastništva. Vlagatelji bi si morali postaviti realne cilje za dobiček. Strokovnjaki v panogi morajo slediti višjim osebnim standardom in se podrejati odgovornosti vrstniške organizacije. Vlade morajo narediti zakonodajo bolj enotno in uskladiti izvajanje kazenskega pregona z aktivnimi preiskavami.