Hipotekarno refinanciranje

• Kakšni so razlogi za refinanciranje?
• Kako pridobiti najboljšo ponudbo za refinanciranje
• Kaj bo stalo refinanciranje?
• Pomen bonitetnih ocen

Bi bilo hipotekarno refinanciranje smiselno za vas? Verjetno ste že kdaj imeli pogovor. Tisti družinski član ali sosed spregovori o velikem deležu, ki so ga dobili z refinanciranjem hipoteke. Zdaj se prepuščate vprašanju: Ali izgubljate, če ne sledite ustreznosti?

Obstajajo časi, ko kapniki lastnikov stanovanj hitijo v refinanciranje, običajno zaradi padca obrestnih mer. Toda cene niso edini razlog za nadomestitev vašega trenutnega posojila, prav tako ne gre za to, da je idealen čas za refinanciranje enega posojilojemalca nujno dobra priložnost za osebo, ki živi v sosednji hiši ali v sosednjem mestu.

Preden sprejmete odločitev, je treba razumeti, zakaj želite najprej najeti novo stanovanjsko posojilo - nato ugotovite, ali je to smiselno v vaših posebnih okoliščinah.

Kakšni so razlogi za refinanciranje?

Obstajajo očitni in manj očitni razlogi za refinanciranje.

1. Padajoče obrestne mere

To je najbolj očiten razlog za refinanciranje. Ko obrestne mere padejo, novo posojilo pomeni nižje stroške financiranja. Morda ste vzeli 30-letno fiksno hipoteko, ko so bile stopnje 6%, zdaj pa znižujejo na 4, 5%. Če posojilo v višini 300.000 USD samo znižanje tečaja privede do znižanja mesečnega plačila za 279 USD.

V takem primeru bi lahko izvedba refija delovala kot brez možganov. Vendar ne pozabite, da najem novega kredita pomeni plačilo novih stroškov zapiranja. Prihranki z nižjimi stopnjami pa so morda vredni varstva ali pa tudi ne, odvisno od tega, kako dolgo boste živeli v vašem domu.

Na splošno velja, da dlje kot boste nameravali ostati v veljavi, bolj je smiselno refinancirati in jesti te enkratne pristojbine. Vendar boste morali delati številke, da boste zagotovo vedeli.

2. Zamenjava ARM

Dober razlog za refinanciranje je, če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero ali ARM, ki jo želite pretvoriti v posojilo s fiksno obrestno mero.

ARM je posojilo, ki ponuja nizko uvodno obrestno mero, ki se "resetira" po vnaprej določenem časovnem obdobju, ne glede na to, ali je eno leto od vašega zaključnega roka ali pet let ali več. Če so se obrestne mere ob ponovnem najemanju posojila zvišale, so lahko posojilojemalci v šoku, ko bodo videli novo mesečno plačilo.

Zato bodo posojilojemalci pogosto poskušali refinancirati posojilo s fiksno obrestno mero pred datumom ponastavitve, še posebej, če so obrestne mere razmeroma nizke. Dejstvo je, da nihče ne ve, kaj se bo zgodilo z obrestnimi merami. Odločitev za varnejšo stavo je ponavadi dobra ideja, še posebej, če nameravate nekaj časa biti doma.

Draga resetacija ARM je bila eden od dejavnikov, ki so pred desetletjem pripeljali do razpada hipoteke. Posojila za stanovanje z nastavljivo obrestno mero niso tako pogosta, kot so bila takrat, čeprav so se v zadnjih nekaj letih vrnili. Če ga imate, je lahko pametna ideja ostati korak pred morebitnimi težavami.

Ključni odvzemi

• Razlogi za refinanciranje hipoteke vključujejo znižanje obrestne mere, prehod na fiksno obrestno mero iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero ali odvzem denarja iz vašega doma.
• Ko nakupujete novo hipoteko, ne pozabite gledati samo na obrestne mere, ampak tudi na stroške zapiranja, ocene dobre vere in prelomno raven.
• Razmislite o uporabi storitev hipotekarnega posrednika, vendar naredite svoje noge in poskrbite, da boste dobili najboljšo ponudbo.
• Odločite se, ali želite uporabiti točke za znižanje obrestne mere in ne pozabite zabeležiti obrestne mere, ko boste imeli dobro ponudbo.
• Pridobite si bonitetna poročila, da boste videli, kakšen je vaš bonitetni rezultat, in preverite napake, saj lahko veliko dobroimetje prispeva k boljšemu paketu refinanciranja.

3. Vaša izboljšana boniteta

Morda ste vzeli stanovanjsko posojilo, ko je bil vaš rezultat precej nižji kot zdaj, kar je vodilo do višje od povprečne obrestne mere. Od takrat ste razvili boljše finančne navade, znižali stanje in redno pošiljali svoje plačilo pred datumom zapadlosti. Vaša sposobnost odplačila posojila pravočasno je eden največjih dejavnikov pri določanju hipotekarne obrestne mere. Posojilodajalci izobraženi ugibajo z zbiranjem vaše kreditne ocene, ki odraža zgodovino zadolževanja in odplačevanja.

Če se je vaš kreditni rezultat dovolj izboljšal, boste morda upravičeni do bistveno boljšega tečaja.

4. Podaljšanje roka posojila

Tudi če so njihove stopnje enake, nekateri lastniki stanovanj lahko znižajo mesečno plačilo z refinanciranjem. Kako? Preprosto vzamejo novo posojilo z daljšim rokom.

Recimo, da ste vzeli 30-letno hipoteko za 250.000 USD. Deset let pozneje se ta posojila znižajo na 200.000 dolarjev. Če vzamete novo 30-letno posojilo za preostali znesek, znižate mesečno plačilo. Vendar pa tudi posojilo porabljate 10 dodatnih let.

Podaljšanje roka vašega posojila je lahko smiselno, če imate težave s spremljanjem plačil. Vendar ne bo pomote - z raztegnitvijo hipoteke boste dolgoročno plačevali več obresti.

5. Odvzem denarja iz vašega doma

Med prednostnimi lastniki nepremičnin je tudi priložnost, da se sčasoma gradi kapital. Ko to storite, bo vaš dom lahko izgledal kot bankomat, iz katerega lahko potegnete denar, kot se vam zdi primerno.

Eden od načinov za to je refinanciranje večjega posojila, pri čemer vam ostanejo dodatna denarna sredstva, ki jih lahko uporabite za različne potrebe. Če želite izvesti izplačilo za izplačilo, se morate držati meje za posojilo ali vrednost LTV za vaš program posojila. Razmerje med posojilom in vrednostjo je znesek hipoteke, deljeno s ocenjeno vrednostjo nepremičnine .

Recimo, da imate v lasti dom v vrednosti 200.000 dolarjev in še vedno dolgujete 120.000 dolarjev hipoteke. Če ima posojilodajalec 80% LTV, se lahko refinancirate v posojilo v višini 160.000 dolarjev in vzamete 40.000 dolarjev razlike v gotovini.

Mnogi ljudje, ki se refinancirajo za poplačilo dolga z visokimi obrestmi, se znajdejo, da ponovno poravnajo svoj dolg, ko dobijo več kredita.

Ampak tukaj boste spet plačali stroške zapiranja, da boste dobili to novo posojilo - in manj kapitala boste prišli, ko boste na koncu prodali nepremičnino. Zelo dobro bi se splačalo, če boste denar dali v dobro porabo, kot je plačilo kreditne kartice z visokimi obrestnimi merami ali prenova, ki bo povečala vrednost vašega doma. Če denar porabite za nakup čolna ali odhod na eksotične počitnice, boste morda želeli premisliti.

Upoštevajte, da obstajajo tudi drugi načini, kako denar porabiti v vašem domu, na primer posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo domačega kapitala, iz katere lahko črpate po potrebi. Če naredite malo domače naloge in primerjate prednosti in slabosti vsake, vam bo zagotovila najboljšo izbiro.

Kako pridobiti najboljšo ponudbo za refinanciranje

Če bi samo nakupovanje hipoteke pomenilo nakup televizorja - preprosto vprašanje preverjanja trgovin in spleta, da natančno ugotovite, koliko boste morali plačati. Na žalost je iskanje stanovanjskih posojil nekoliko bolj zapleteno.

Različni posojilodajalci bodo ponudili različne stopnje - da ne omenjam različnih nadomestil - odvisno od dejavnikov, kot so vaš kreditni rezultat, status zaposlitve in razmerje med posojilom in vrednostjo. Edini pravi način za zagotovitev najboljše ponudbe je nakupovanje s peščico ponudnikov. Morda boste želeli vključiti kombinacijo večjih bank, pa tudi lokalnih bank in kreditnih zadrug, da vidite, kdo vam lahko ponudi najbolj privlačne pogoje.

Obisk spletnega trga, ki obljublja takojšnje ponudbe različnih hipotekarnih podjetij, je lahko mamljiv. A zavedajte se, da so številke, ki jih ponujajo, pogosto ocene, ne pa dejanske ponudbe. Poleg tega nimate vedno nadzora nad tem, kako široko bodo vaši osebni podatki deljeni z drugimi strankami. Zato je običajno dobro obiskati ugledne posojilodajalce, četudi je to bolj zamudno.

Ko nakupujete okoli, ne glejte samo na obrestno mero. Še preden uradno zaprosite za refinanciranje, lahko posojilodajalca vprašate, ali bo predložil "dobronamerno oceno", ki podrobno določa, koliko boste morali plačati tudi pri zaključnih stroških. V nekaterih primerih lahko plačilo nekoliko višje stopnje, če gre za nižje vnaprej plačane honorarje, dejansko uspe v vašo korist.

Za določitev stopenj bo moral vsak posojilodajalec potegniti vaše kreditno poročilo, ki lahko zniža vašo kreditno oceno. V krajšem času lahko zmanjšate ali celo odpravite vpliv na rezultat. Na primer, podjetje, ki razvije ocene FICO, vas ne potegne (ali ne veliko) za poizvedbe o hipoteki, opravljene v 30 do 45 dni v točkovanje, odvisno od tega, katero različico formule FICO uporablja posojilodajalec. (Več o kreditnem rezultatu si oglejte spodaj.)

Ali lahko dobite boljše refinanciranje s hipotekarnim posrednikom?

Pristop k več ponudnikom hipotek se morda zdi veliko dela, še posebej, če imate na voljo malo prostega časa. To je ena od prednosti sodelovanja s hipotekarnim posrednikom, ki zbira vaše podatke in v vašem imenu vzpostavi stik z več posojilodajalci. Je kot vse na enem mestu za vaše hipotekarne potrebe.

Ker posrednike plačujejo banke in hipotekarna podjetja, s katerimi delajo, vam jih ni treba plačati neposredno za njihove storitve. Poleg tega jih posojilojemalci včasih nagradijo za privabljanje kupcev z zagotavljanjem posebnih cen.

Vendar obstajajo pomanjkljivosti, da vaše iskanje oddajajo v zunanje izvajanje. Posredniki lahko dobijo nadomestilo za na primer večje posojilo, tudi če to ni v vašem najboljšem interesu. Nekateri posojilodajalci ne delujejo pri posrednikih, zato lahko včasih omejijo vaše možnosti.

Ni pa uporaba obeh metod. Za dvigovanje težkega dviga lahko uporabite posrednika, vendar poiščite enega ali dva ponudnika, če želite videti, kako se primerjata in poiščeta najboljšega posojilodajalca za vas.

Zapiranje vaše ocene: poznajte strategijo

Neumno je napovedovati, kje se bodo obrestne mere premaknile tedne pred rokom - niti banke ne vedo, kam jih vodijo. Ko najdete dobro ponudbo, je vedno dobro zabeležiti svoj znesek, tako da boste vedeli, da bo enako do vašega zaključnega roka.

Recimo, da banka na primer oceni, da lahko kredit zaprete v roku 30 dni. Morda boste prosili, da obrestujete svojo obrestno mero za 45 dni in se prepričate, da do konca dokončnega zapiska ne naraste navzgor.

Kljub temu, da zaklepanje stopnje, ki je daljše od potrebne, ne deluje vedno v vašo korist. Kadar koli banke zamrznejo svojo obrestno mero, prevzamejo tveganje, da bi morale obrestne mere naraščati. Tako bodo običajno nadomestili daljše obdobje zaklepanja z višjo stopnjo ali dodatnimi pristojbinami.

Točke ali Brez točk?

Drug način za znižanje obrestne mere za vaše posojilo je plačilo "točk", ki so predplačane obresti na računu. Vsaka točka je enakovredna enemu odstotku vrednosti vašega posojila. Torej, če plačate dve točki hipoteke v višini 200.000 dolarjev, pomeni, da odštejete več kot 4000 dolarjev.

Posojilodajalec v zameno ponuja nižjo ceno, kar vam bo lahko koristilo, če boste doma ostali dovolj dolgo. In tako kot pri obrestih, ki jih plačujete v času posojila, je znesek, ki ga plačate v točkah, na splošno odbiten od davka (to pomeni, da je še vedno finančno smiselno, da določite odbitke, namesto da bi uporabili nov višji standardni odbitek).

Seveda boste morali ob zaključnem času imeti malo dodatnega denarja, če želite izkoristiti točke. Če po drugi strani iščete najnižje možne vnaprejšnje stroške refija, se bolje izognite vnaprej plačanim obrestim in živite z nekoliko višjo obrestno mero.

Kaj bo stalo refinanciranje?

Možnost bistveno nižje obrestne mere za vaše posojilo je lahko mamljiva za vsakega lastnika stanovanja. Toda preden nadaljujete z refi, morate res vedeti, koliko bo stalo. Ko vidite honorarje, pogosto izgubite svoj sijaj.

Zato je pomembno primerjati ocene dobre vere različnih posojilodajalcev. Ti dokumenti vključujejo obrestno mero in razčlenitev predvidenih stroškov za zaprtje posojila.

Eden največjih odhodkov je posojilodajalčeva "pristojbina za pridobitev pravice". Vendar se boste soočili tudi z vrsto drugih stroškov, kot so stroški za posodobljeno oceno, pristojbine za iskanje naslovov in premija za zavarovanje naslova. Skupno lahko vsi ti stroški znašajo kar 5% vrednosti posojila.

Določite točko preboja

Če ne nameravate dlje časa ostati v vašem domu, bi lahko ti vnaprejšnji stroški refiksa prepovedali. Če želite to ugotoviti, razdelite zaključne stroške na znesek, ki ga prihranite vsak mesec od nove obrestne mere. Rezultat tega je število mesecev, ki bodo trajali, preden boste prebili novo posojilo.

Če razvrstite davčne olajšave, samo prilagodite znesek, ki ga prihranite od obresti, glede na svojo mejno davčno stopnjo, saj vam vlada v bistvu daje popust pri stroških financiranja.

Verjetno ste že slišali za posojilodajalce, ki ponujajo posojila brez zapiralnih stroškov, kar bi se lahko zdelo kot popoln način za prihranek denarja. Vendar obstaja ulov: posojilodajalec vam mora zaračunati višjo obrestno mero za obračun teh stroškov. Če boste doma ostali dovolj dolgo, bi bilo bolje, da zdaj nadomestite pristojbine v zameno za nižje mesečno plačilo.

Pomen bonitetnih ocen

Gospodarska gibanja močno vplivajo na obrestno mero, ki jo boste prejeli. Hipoteke s fiksno obrestno mero se na primer gibljejo v zaklepnem koraku z donosom 10-letne zakladne obveznice.

Toda posamezni dejavniki imajo tudi veliko opravka z vašo stopnjo. Vaš dohodek in zgodovina zaposlitve imata pomembno vlogo, prav tako tudi vaš kreditni rezultat, ki temelji na podatkih v vašem kreditnem poročilu. Višji kot je rezultat, nižja bo stopnja, ki jo boste morali plačati za novo posojilo.

Po podatkih spletnega mesta myFICO bo posojilojemalec, ki ima oceno 760 ali več, običajno plačal več kot 200 dolarjev manj na mesec za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero v vrednosti 216.000 dolarjev kot nekdo z oceno 620.

Izboljšanje vaše ocene

Izplača se torej, da dobite svoj kreditni rezultat čim višje, preden začnete postopek refi. Številni ponudniki kreditnih kartic jih ponujajo brezplačno, čeprav nekateri uporabljajo točkovalne sisteme razen FICO, ki je najbolj razširjen model. Rezultat lahko kupite tudi s spletnega mesta myFICO.com.

Prav tako boste želeli pogledati vaše dejansko kreditno poročilo iz vseh treh agencij za poročanje: Experian, Equifax in TransUnion. Na srečo lahko brezplačno kopijo vsakega enkrat na leto dobite na annualcreditreport.com. Prepričajte se, da so podatki o vaših obstoječih kreditnih računih točni. Če v poročilu opazite napako, se obrnite na ustrezen kreditni urad, da bo lahko preiskal.

Če povečate svoje večje napake v poročilu, lahko traja nekaj časa, da povečate svoje številke. Največji dejavniki, ki vplivajo na vaš rezultat, so poraba kredita in zgodovina plačil, ki skupaj sestavljajo kar 65% vaše FICO številke. Zato je najbolje, da znižate hipotekarno stopnjo, da zmanjšate preostala posojila in vedno plačujete pravočasno.

Spodnja črta

Na vprašanje, ali je refinanciranje hipoteke smiselno, ni odgovora, ki bi ustrezal vsem. V večini primerov gre vse do matematike. Če znesek, ki ga mesečno prihranite, sčasoma zasenči stroške zapiranja, je lahko sprejemanje novega posojila pametna poteza.

Če si prizadevate za refi, je primerjava ponudb več posojilodajalcev najbolj zanesljiv način za najboljšo ponudbo. Ko ga najdete, boste želeli zabeležiti stopnjo, da se prepričate, da se ne boste zmenili za višje obrestne pristojbine, ko se konča datum zaključka.