Negativna prestava
Negativna prestava je običajna praksa pri vlaganju v nepremičnine. To je oblika finančnega vzvoda, ki opisuje nakup sredstva, ki ustvarja dohodek, kot je najemnina, s strani vlagatelja, kadar sredstvo ne bo prineslo dovolj dohodka stroškov sredstva. Na primer, dohodek od najemnine ne zadostuje za kratkoročno kritje plačil, vzdrževanja, obresti ali amortizacije sredstva. V idealnem primeru bo sredstvo na koncu ustvarilo dovolj denarja za kritje teh stroškov. Razlog, da bi kupec uporabil negativno orodje, je, ker so kratkoročne izgube v določenih primerih koristne za davčni račun lastnika.
Ključni odvzemi
- Negativni mehanizmi so oblika finančnega vzvoda, ki se običajno kaže v naložbenih naložbah.
- Negativno usmerjeno sredstvo je tisto, ki ne prinese dovolj dohodka, da pokrije svoje stroške.
- Vlagatelj, ki negativno vpliva, pričakuje, da bo kratkoročno pridobil davčne ugodnosti in na koncu prodal sredstvo po višji ceni, da bi nadoknadil začetne izgube.
- Negativno orodje postane donosen podvig šele, ko se nepremičnina na koncu proda.
Razumevanje negativnega orodja
Negativno usmerjeno sredstvo je tisto, ki ne zagotavlja zadostnega dohodka za pokritje njegovih stroškov. To ima za lastnika sredstva izgubo. Korist za kupca ali vlagatelja je, da se lahko od trenutnih dohodnin odšteje primanjkljaj med zasluženim dohodkom in zapadlimi obrestmi. Države, ki dovoljujejo ta odbitek davka, vključujejo Avstralijo, Japonsko in Novo Zelandijo. Druge države, kot so Kanada, Francija, Nemčija, Švedska in ZDA, dovoljujejo odbitek, vendar z omejitvami. Naložba na tak način bi lahko imela smisel v primerih, ko se ob prodaji pričakuje velik kapitalski dobiček, ki bo povrnil občasne izgube.
Dobiček iz negativnega orodja
Negativno prestavljanje postane dobičkonosno podjetje šele, ko se nepremičnina na koncu proda. Ob prodaji je pogoj, da se vrednosti nepremičnin povečujejo, ne smejo padati ali se stalno držijo. Če vrednosti nepremičnin padajo ali so enakomerno zadržane, lastnik morda ne bo mogel prodati sredstva po dovolj visoki ceni, da bi nadoknadil izgube, medtem ko je sredstvo ustvarjalo premalo dohodka za pokritje stroškov. Številni vlagatelji, ki na ta način špekulirajo, bodo namerno iskali negativne ocene davčnih olajšav v upanju, da bodo prinesli dobiček, ko se bo nepremičnina prodala za kapitalski dobiček.
Posebna vprašanja za negativno prestavo
Vlagatelji, ki razmišljajo o takšni ureditvi, morajo imeti finančno stabilnost za financiranje primanjkljaja iz svojega žepa, dokler se nepremičnina ne proda in ne more doseči celotnega dobička. Izjemnega pomena je tudi, da se obrestna mera zaklene od začetka ali, če se obrestne mere posojilojemalca izračunajo po spremenljivem indeksu, ostanejo prevladujoče obrestne mere nizke. Kritika negativnega prenosa je, da lahko izkrivlja stanovanjski trg z zmanjšanjem ponudbe stanovanj, natančnostjo najemnih lastnosti, morda spodbudi najemne cene in spodbudi prevelike naložbe v nepremičnine.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.