Primarni hipotekarni trg
Primarni hipotekarni trg je trg, na katerem lahko posojilojemalci pridobijo hipotekarno posojilo od primarnega posojilodajalca. Banke, hipotekarni posredniki, hipotekarni bančniki in kreditne unije so primarni posojilodajalci in so del primarnega hipotekarnega trga.
Kako deluje primarni hipotekarni trg
Lastniki stanovanj se lahko pri nakupovanju hipotekarnega kredita neposredno ukvarjajo s primarnimi posojilodajalci in se obrnejo na lokalno banko. Pri večini posojilojemalcev ne bodo opazili, da trgujejo na primarnem hipotekarnem trgu, saj bodo ves čas postopka sodelovali s svojim hipotekarnim predstavnikom v njihovi lokalni banki. Hipotekarni strokovnjak bo posojilojemalca poučil o različnih vrstah hipotek, ki so na voljo, in navedel obrestno mero, odvisno od vrste, ki je bila izbrana. Lokalna izpostava bo običajno kraj zapiranja posojila, kjer je podpisana dokumentacija.
Številni kreditojemalci začnejo postopek nakupa stanovanja tudi tako, da se obrnejo na hipotekarnega bančnika ali hipotekarnega avtorja. Naročniki in hipotekarni bankirji sami po sebi niso banke, ampak namesto tega pomagajo olajšati transakcijo in napotijo hipotekarno zahtevo na banko za zaključek posojila. Posredniki dobijo nadomestilo za svojo storitev, saj poslovanje napotijo na primarne posojilodajalce. Posojilojemalci se po drugi strani zavzemajo za boljši znesek, saj imajo posredniško trgovino naokoli za najboljšo ponudbo, odvisno od kredita kreditojemalca in želenih pogojev.
Pomembno pa je omeniti, da je Urad za zaščito potrošnikov uveljavil predpise o nadomestilu za hipotekarne posrednike. Pred finančno krizo so lahko posredniki prejeli odškodnino od posojilojemalca in posojilodajalca. Potrošniki niso vedeli, da je posrednik plačal posojilodajalec, ko je plačal svojo pristojbino. Tudi posredniki so imeli spodbude, da usmerjajo potrošnike k dražjim izdelkom ali hipotekam in včasih tudi višjim obrestnim meram. Od velike recesije 2008 in 2009 ter posledičnih predpisov, ki so sledili, se število hipotekarnih posrednikov zmanjšuje.
Ključni odvzemi
- Primarni hipotekarni trg je trg, na katerem lahko posojilojemalci pridobijo hipotekarno posojilo od primarnega posojilodajalca.
- Banke, hipotekarni posredniki, hipotekarni bančniki in kreditne unije so primarni posojilodajalci in so del primarnega hipotekarnega trga.
- Lastniki stanovanj se lahko pri nakupovanju hipotekarnega kredita neposredno ukvarjajo s primarnimi posojilodajalci in se obrnejo na lokalno banko.
Prednosti primarnega hipotekarnega trga
Posojilojemalcem, ki poslujejo na primarnem hipotekarnem trgu, so na voljo nekatere ugodnosti, ki lahko vključujejo:
Nizki zaključni stroški
Primarni posojilodajalci so običajno banke v lokalni lasti, kar pomeni, da opravljajo kreditno analizo in postopek sklepanja zavarovanj. Podpisniki zavarovalnic pregledajo finančne podatke in kreditno zgodovino posojilojemalca, da se odločijo, ali bo kredit odobril ali zavrnil. Tudi lokalne banke pripravijo vso dokumentacijo in dokumentacijo, namesto da bi prek centralne enote šle zunaj države, kot je to postopek za nekatere velike banke. Rezultat so lahko nižje pristojbine pri lokalni banki, saj imajo v primerjavi z večjo banko manj režijskih stroškov. Če se hipotekarni posrednik vključi v iskanje banke, se bo odmerila tudi provizija. Skratka, odločitev za lokalno banko za primarno hipoteko lahko pomaga zmanjšati stroške zapiranja.
Majhna polog
Položnica za hipoteko običajno znaša 20% kupnine stanovanja. Vendar lahko posojilojemalec odloži manj denarja in mnogi primarni posojilodajalci ponujajo 10-odstotno polog.
Za posojilojemalce z nizkim do zmernim dohodkom posojilo FHA ponuja polog v višini 3, 5% vrednosti stanovanja. FHA je zvezna stanovanjska uprava, ki posojilodajalcem ponuja zavarovanje, tako da lahko kreditojemalcem izdajajo posojila.
Vendar pa polog v višini manj kot 20% sproži potrebo posojilojemalca za nakup zasebnega hipotekarnega zavarovanja ali PMI. PMI ščiti banke in posojilodajalce v primeru, da posojilojemalec ne izpolni hipoteke. PMI je mesečna pristojbina, ki se posojilojemalcu zaračuna do izplačila 20% hipotekarnega posojila.
Prilagodljivost
Ker so pobudniki posojila običajno banke v lokalni lasti, je večja verjetnost, da bodo posojilojemalci lahko komunicirali z ljudmi, ki dobijo zadnjo besedo, kar se v nacionalni banki verjetno ne bo zgodilo. Neposredni stik lahko zagotovi prilagodljivost, če imajo posojilojemalci edinstveno finančno stanje.
Prilagodljivost lahko vključuje ponujanje 15-letne fiksne obrestne mere v primerjavi s 30-letno hipoteko, če si posojilojemalec prizadeva prej odplačati posojilo. Nekatere prednosti 15-letne hipoteke vključujejo manj skupnih stroškov obresti, saj so bile poplačane prej. Tudi posojilojemalci se običajno lahko dogovarjajo o nižji obrestni meri, saj obstaja manjše tveganje, da bo posojilojemalec neplačilno plačal ali ne odplačal posojila zaradi finančnih stisk. Seveda je velika prednost 30-letne hipoteke ta, da ponuja nižja plačila, saj se razdajajo v daljšem obdobju glede na druge pogoje.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so prilagodljiva možnost, ki se običajno ponuja v obravnavo. Posojila ARM ponavadi dobijo fiksno obrestno mero za določeno časovno obdobje, nato pa se vsako leto prilagodijo indeksu, ki je bil predhodno določen s strani posojilodajalca in posojilojemalca. Običajno ARM-ji dobijo zgornjo mejo, kako visoka bi lahko bila obrestna mera v času posojila, kar olajša izračun in proračun vašega najvišjega mesečnega plačila.
Primarni hipotekarni trg v primerjavi s sekundarnim hipotekarnim trgom
Primarni trg sestavljajo primarni posojilodajalci. Primarni posojilodajalci posojila, ki izvirajo, običajno hranijo kot del svojega portfelja in jim služijo za čas trajanja posojila. Vendar pa banka, ki je dala hipotekarno posojilo, lahko posojilo proda na sekundarnem hipotekarnem trgu, ki je trg, na katerem lahko vlagatelji kupujejo in prodajo predhodno izdana hipotekarna posojila. Hipoteko lahko prodate drugemu posojilodajalcu ali servisnemu podjetju, ki obdela plačila za posojilo. Novi posojilodajalec ali ponudnik storitev zasluži denar od pristojbin in obresti na hipoteki.
Veliko hipotek kupi Fannie Mae ali Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (Fannie Mae ali FNMA). Fannie Mae se obrne in pakira posojila ter jih prodaja kot naložbe, imenovane hipotekarni vrednostni papirji (MBS), ki so podobni vzajemnim skladom, vendar vsebujejo hipoteke namesto zalog. Vlagatelji zaslužijo obrestno mero iz hipotek za imetništvo MBS.
Če se hipoteka prodaja, vedite, da je to običajna praksa v finančni industriji. Banke imajo omejitve posojila, kar pomeni, da imajo zgornje meje, koliko njihove vloge lahko posojajo. Prodaja hipotekarnega posojila Fannie Mae ali ponudniku storitev odstrani posojilo iz poslovnih knjig banke in mu omogoča posojanje več denarja. Če banke ne bi mogle prodati svojih hipotek, bi dosegle zgornje meje posojila in ne bi mogle več ponuditi hipotek, kar bi upočasnilo gospodarstvo. Če pa niste vlagatelj, ki želi kupiti MBS, se ne boste ukvarjali s sekundarnim trgom. Namesto tega se boste ukvarjali z banko ali posrednikom na primarnem hipotekarnem trgu.