Kratek vodnik za pomoč odraslemu otroku pri nakupu stanovanja

Na današnjem trgu se lahko prvi kupci stanovanj, zlasti tisočletnikov, zapletejo v zapleteni splet študentskega dolga, naraščajoče cene stanovanj in stroge zahteve po hipoteki. Posledica tega je, da se pomoč staršev pri nakupu stanovanj v zadnjih nekaj letih povečuje, poroča Nacionalno združenje REALTORS®.

Imeti sredstva za pomoč odraslim otrokom pri nakupu hiše ali stanovanja je blagoslov in razkošje. Toda preden se podpišete s pikčasto črto, razmislite, ali in kako najbolje storiti.

Sestavite pogodbo s pričakovanji in pogoji in pustite, da jo odvetnik ali drug nepremičninski strokovnjak pregleda, če potrebuje podrobnosti, ki bi lahko bile dvoumne ali spregledane.

Skupni načini za pomoč otrokom

Obstaja veliko načinov, kako otroku pomagati pri nakupu stanovanja, razen tega, da hišo preprosto kupite v svojem imenu in jo najamete ali daste otroku. Nepremičnine so naložbena priložnost, od obale do obale pa lahko najdete tisočletnike, ki živijo v apartmajih, ki so zakonito na papirju svojih staršev. Obstajajo pa tudi drugi pogosti scenariji za pomoč otrokom pri nakupu stanovanja, med njimi so:

• Zagotavljanje akontacije za otrokov dom.
• Solastništvo hiše z otrokom (delitev lastniškega kapitala v ne glede na odstotek, ki ga izberete; ko se hiša proda, dobite denar nazaj).
• Nakup nepremičnine z več enotami (ali prostor, ki je dovolj velik za sostanovalce) in najem druge (-ih) enote (stanovanj) za poravnavo stroškov.
• Financirajte nakup otroka in ga uradno naredite tako, da ga naredite kot katero koli drugo hipoteko (hipotekarni serviser lahko pomaga, pravilno strukturira posojilo in njegove pogoje plačila ter celo oblikuje mesečne izpiske in davčne obrazce).

Koliko gotovine lahko darim, ne da bi pri tem dobil davčni hit?

Zaradi davčnih razlogov se starši pogosto odločijo za obdarovanje potomcev z denarjem, ki ga potrebujejo, namesto da plačajo stroške neposredno. Na primer, davčna izključitev daril za leto 2019 znaša 15.000 dolarjev na prejemnika, na dajalca na leto.

Trenutno lahko vi in ​​vaš zakonec daste do 60.000 dolarjev (na primer 15.000 x 2 darila staršev x 2 prejemnika) svojemu otroku in njegovemu zakoncu⁠⁠ - dovolj za dostojno polog v mnogih ameriških mestih.

Ključni odvzemi

• Obstaja veliko načinov, kako otroku pomagati, da kupi svoj prvi dom, vendar razmislite o vseh dejstvih in potencialnih pastih, preden to storite.
• Ponudite, da v imenu vašega otroka financirate trgovino z denarnimi rezervami na varčevalnem računu. Zdrav hipotekarni posojilodajalci so privlačni za zdrav bančni račun.
• Strokovnjaki opozarjajo, da ne bi pretihotapili pokojninskih skladov ali zapadli v dolg, da bi plačali otrokov dom.
• Razmislite, ali bo vaš otrok pooblaščen uporabnik na svojih kreditnih karticah (ob predpostavki, da imate dobro do odličnega kredita), da bo pomagal povečati njegovo kreditno sposobnost.

Prvo darilo lahko spremljate z darilom v višini 60.000 dolarjev (15.000 x 2 x staršev x 2 prejemnika) 1. januarja 2020 (ob predpostavki, da IRS ne bo spremenil zneska). 120.000 ameriških dolarjev se ne šteje za dohodek ali bo zavezan za dohodnino od dohodnine.

Upoštevajte, da "če starši denar dajejo v darilo ... je treba denar pridobiti in izslediti skupaj z darilnim pismom, " pravi Linda Robinson, odvetnica in posojilnica pri hipoteki Cabrillo v San Diegu. Za zaščito transakcije uporabite hipotekarnega strokovnjaka, ki ima izkušnje s tem, pravi Robinson.

Preden podpišete hipoteko ali posojilo: točke, ki jih morate upoštevati

Nekateri posojilodajalci zahtevajo, da so vse hipotekarne stranke na hipotečni pogodbi. To pomeni, da so starši tudi finančno odgovorni za dolg, četudi je otrok namenjen mesečnim hipotekarnim plačilom.

Če starši niso na hipoteki, ne morejo izkoristiti odbitka davka na hipoteko. Celo brezobrestno posojilo od staršev do otroka lahko povzroči davčno obveznost za starše. IRS predvideva, da zaslužite obresti, tudi če tega ne storite, in to je obdavčljivi dohodek. Starševska posojila dodatno bremenijo dolg otroka in lahko škodijo otrokovi možnosti, da se sam upraviči do dodatnega financiranja. S pozitivne strani pravilno evidentirano posojilo otroku omogoča, da v davčnem času maksimalno poveča odbitke.

Tudi če starši zagotovijo polog, se bo otrok še vedno lahko kvalificiral za hipoteko, kar vključuje tudi denarne rezerve pri roki, stalno zaposlitev in stabilen dohodek. Kljub temu hipotekarni posojilodajalci običajno omogočajo, da se polog za osnovni dom v celoti ali delno poravna z darilnimi sredstvi, če so izpolnjene druge zahteve. Hipotekarna hipoteka Freddie Mac Home, na primer, omogoča, da celotna 3-odstotna predplačilo prihaja iz daril ali drugih sredstev.

Potencialne prihranke davka za starše

Starš, ki kupi dom in omogoči otroku, da tam živi, ​​bi lahko prevzel pomembne davčne olajšave. Davek na nepremičnine, hipotekarne obresti, popravila, vzdrževanje in strukturne izboljšave se na splošno odbijejo v drugem domu. Medtem ko lahko najemodajalec vsako leto odšteje do 25.000 dolarjev izgube, se starši pri najemu družinskih članov spopadajo z različnimi pravili. Če otrok ne plačuje najemnine, se šteje, da osebna uporaba nepremičnine in odbitki v zvezi z najemom niso dovoljeni.

Če pa ima otrok sostanovalce, ki plačujejo najemnino, bo lahko starš lahko odtegnil odbitke, povezane z najemnino, hkrati pa otroku omogočil, da tam živi brezplačno.

Upoštevajte, da lahko odbitek hipotekarnih obresti vzame samo oseba, ki hipoteko plača in dom (ali delno ima v lasti) dom. Če ima matični lastnik lastninsko pravico, vendar otrok vsak mesec plačuje hipoteko, tudi ne sme odšteti obresti. Če ima otrok kateri koli odstotek stanovanja, lahko ta delež odšteje.

Krepitev pravičnosti in dolgoročnega investiranja

Hipotekarna plačila bi lahko imela več finančnega smisla kot otrokom mesečni stanovanjski dodatek ali plačilo mesečne najemnine. Odplačevanje hipoteke ustvari pravičnost v domu in domovi se spremenijo v premoženje - običajno cenijo premoženje, če se pravilno vzdržuje. Upoštevajte le, da se stanovanjske nepremičnine najbolje štejejo za dolgoročno naložbo. Praviloma mora večina kupcev dom obdržati tri do pet let, da bi se le tako zlomil.

Če se starši odločijo za posojilo z nizko obrestno mero, saj postane hipotekarni posojilodajalec v hipu, bo užival majhen prihodek od mesečnih plačil. Celo posojilo z nizkimi obrestmi lahko premaga donosnost nekaterih konservativnih naložb.

Visoki stroški drugih domov in hipotek pod sopodpisom

Hiše, ki jih kupijo starši kot drugi domovi ali kot naložbe, pogosto zahtevajo večja polog, saj ne izpolnjujejo pogojev za velikodušne, usmerjene hipoteke, kot so na primer posojila Zvezne uprave za stanovanja (FHA). "Razlika med primarno hipoteko [doma] in hipoteko na naložbenem domu je precejšnja, " ugotavlja Robinson. "Odložiti morate najmanj 20 do 30% naložbenih nepremičnin in tudi [obrestne] obrestne mere so nekoliko višje. Če so otroci sploh kreditno sposobni, bodo starši morda boljši, da so kosci in darovalci daril kot so tiste, ki so na posojilu. "

Če starš podpiše hipoteko in otrok zaostaja pri plačilih, je starševa boniteta oškodovana prav toliko kot otrokova. Poleg tega je kot dolgovalec (in s tem soposojilojemalec) starš odgovoren za dolg. Starš, ki se poroči za poročenega otroka ali ga da denarju, se lahko zaplete v nereden del premoženja in lahko izgubi del ali celo naložbo nekdanjega zakonca.

Krmarjenje po čustvenih stroških

Finančno zapletanje v družinah lahko povzroči stres in konflikte. Sestre zunaj izmenjave se lahko počutijo ljubosumne ali zamerljive. Darilci se lahko znajo motiti zaradi tega, kar dojemajo kot zlorabo darila, vendar so nemočni storiti karkoli o tem, kako darilo uporabljajo.

Darilni prejemniki se lahko počutijo neprijetne zaradi vrvic, ki so priložene k daru v obliki pričakovanj in pravil. Nekateri starši ne bodo uveljavljali posledic, če otrok ne zdrži do konca pogodbe. Finančni dogovori med družinskimi člani pogosto lahko privedejo do močnih nesporazumov in jih je težko izvršiti.

Spodnja črta

Prednosti nakupa otroka otroku - ali finančna pomoč za njegovo pridobitev - so številne. Otroku lahko dajo davčne ugodnosti lastništva stanovanja in mu pomagajo sestaviti dobro kreditno zgodovino.

Nakup bi bil lahko tudi koristen, če bi bilo starševsko premoženje dovolj veliko, da sproži davke na nepremičnine ali davke na dediščino; Zmanjšanje zapuščine zdaj lahko zmanjša davčno breme v prihodnosti. Prav tako je nepremičnina naložba, ki lahko staršu na koncu pomaga pri izravnavi ali ustvarjanju dobička, pri čemer so njegovi stroški obenem davčno priznani.

Starši otroku nikoli ne smejo kupiti hiše, če to pomeni ogrožanje njihove sposobnosti plačevanja računov, izpolnjevanja lastnih hipotekarnih plačil ali vzdrževanja življenjskega standarda v pokoju. Na splošno je slaba ideja zadolževanje pri pokojninskih skladih ali primarnem prebivališču ali popolno zmanjševanje računov. In čustvene posledice je težje izmeriti kot finančne.

Ne glede na to, kako se odločite za pristop - darilo, posojilo, solastništvo - to v pisni obliki, torej pravno pogodbo. To je morda ljubezensko dejanje, vendar ga je treba obravnavati kot poslovno ureditev med vami in potomci. Konec koncev, veste, kje živijo.