Upokojevanje: najem v primerjavi z lastništvom doma

Obstajajo dobri razlogi za posedovanje doma v pokoju. Vendar je tudi veliko argumentov za najem. Slednje je morda manj drago, če pomeni, da vam ni treba plačevati vzdrževanja in popravil. Lastništvo pa je lahko manj stresno, če vam ni treba skrbeti, da najemodajalec poviša najemnino.

Ne glede na pot, ki jo boste prehodili, bodo stroški stanovanja eden vaših mesečnih stroškov v pokoju. Tukaj je nekaj dejavnikov, ki jih morate upoštevati pri odločitvi o najemu proti nakupu.

Ključni odvzemi

• Stroški bivanja bodo del vašega pokojninskega proračuna, bodisi najemnine ali lastnine.
• Nihanja v tržni vrednosti, nepričakovani stroški vzdrževanja in zavarovalni odbitki lahko povečajo stroške lastništva.
• Čeprav so domovi lahko dragoceno premoženje, jih ne bi smeli kupovati predvsem za naložbe.
• Lastništvo ponuja prednosti, kot so stabilnost, davčne ugodnosti in pravičnost.
• Najem zagotavlja večjo prožnost in likvidnost, porabili boste manj denarja (in časa) za vzdrževanje.

Pričakovanja po obdavčitvi

Prvi korak pri analiziranju lastništva doma in najema je določiti, koliko želite / morate porabiti po plačilu davkov.

Začenši z donosom, vloženim v letu 2019, se odšteje obresti za kvalificirane hipoteke v višini do 750 000 dolarjev za par, ki skupaj vložijo. Davčne olajšave za nepremičnine, ki so bile nekoč velik zalogaj za davkoplačevalce (zlasti na bogatih območjih), so zdaj omejene na 10.000 USD.

Če lahko odštejete hipotekarne obresti in davke na nepremičnine na vašem domu, pomeni, da bo vaš mesečni proračun šel dlje, ker boste nekaj denarja dobili nazaj v obliki odbitka, ki prihaja davčni čas. Ker stroškov najema ni davčno priznan, izračuni niso potrebni.

Za izračun vrednosti proračuna pred obdavčitvijo, ko kupujete dom, določite mejni davčni razred, odštejete ta odstotek od 1 in proračun delite s tem zneskom. Za primer vzemimo par, ki skupaj vlaga datoteke in je v davčnem razredu 22% za leto 2019.

Tveganja, ki jih je treba upoštevati

Teoretično vam nakup denarja prinese več za vaš denar kot najem. Toda lastništvo stanovanja prinaša tudi velika finančna tveganja. Vprašanja, kot so nihanja tržne vrednosti, nepričakovani stroški vzdrževanja in zavarovalni odbitki, lahko povečajo stroške nad najemom. In ne pozabite načrtovati inflacije - najemnine, davki in stroški zavarovanja sčasoma naraščajo.

Drugo pomembno vprašanje je vzdrževalno tveganje, povezano z lastništvom. Najem je podoben nakupu zavarovalne police za vzdrževanje, ker najemniki ne prevzemajo odgovornosti za stroške rednega vzdrževanja, okvare opreme ali katastrofe, kot so neurja ali poplave. Najemodajalec mora skrbeti za te nepričakovane stroške. Tako tudi lastniki stanovanj.

Naložbena priložnost?

Čeprav lahko nepremičnine ponujajo dobre naložbene priložnosti, stanovanja ne bi smeli kupovati samo iz tega razloga. Stanovanje je neizogiben življenjski strošek in likvidacija naložbenega sredstva ne bi smela vključevati iskanja drugega kraja za življenje. Upokojenci pri načrtovanju stanovanjskih stroškov najbolje ne bi smeli vplivati ​​na naložbene učinke, kot so lastništvo.

"Eden največjih mitov o lastništvu doma je, da gre za naložbo. Ni, «pravi Kirk Chisholm, vodja premoženja v Innovative Advisory Group v Lexingtonu v Massachusettsu. »Lastništvo stanovanja, v katerem živite, je strošek, ne naložba. Naložba je tista, ki ustvarja denarni tok. Seveda ima nekaj koristi lastništva stanovanja, toda če upoštevaš stroške, zavežeš velike količine kapitala, nelikvidnost stanovanja in da cene stanovanj ne naraščajo vedno, je to veliko manj privlačno. " naložba. ""

Da bi dom resnično uporabljal kot naložbo, bi moral lastnik stanovanj kupiti nizko ceno in prodati visoko - kupovati in prodajati domove oportunistično. S prodajo stanovanja, če želite doseči dobiček, ko so cene visoke, pa je mogoče izkoristiti ceno, če cene še naprej naraščajo. Tisti, ki imajo določen proračun, kot večina upokojencev, morda ne bodo mogli kupiti druge hiše ali stanovanja in bodo namesto tega imeli opravka z najemodajalcem

Na nek način je najem lahko ekonomski ekvivalent zmanjševanja zalog. Če menite, da so cene stanovanj nižje, si lahko najamete rezidenco, počakate, da cene padejo, in kupite dom pozneje. Napačno glede smeri cen stanovanj in dokončanja plačila višje nakupne cene je podobno plačilu višje cene zalog za pokritje kratke pozicije.

Izplačilo in likvidnost

Druge finančne koristi najemnika vključujejo svobodo skrbi za razmere na stanovanjskem trgu in likvidnosti. Prodaja stanovanja lahko traja dolgo; vključuje tudi veliko papirologije, večina nepremičninskih agencij pa zaračuna provizijo in tako zmanjša donosnost naložbe. Če se želite premakniti, se lahko izognete stranskem odlaganju teh zapletov, ko je čas, da se premaknete.

Nekateri upokojenci živijo izključno od pokojninskega denarja - ugodnosti za socialno varnost, izplačila rente ali vladnega ali sindikalnega načrta, tako da nimajo vedno velikih vsot likvidnih denarnih sredstev. Brez zadostnega premoženja na strani za nepričakovane stroške bi lahko bili redni stroški lastništva stanovanja propadli.

Prednosti posesti

Če ste eden od 70% lastnikov stanovanj, ki gredo v pokojninsko hipotekarno hipoteko, se lahko vprašanje najema v primerjavi z lastništvom na začetku zdi manj zapleteno. Kljub temu pa dejstvo, da nimate hišnega plačila, ne pomeni tega.

Upoštevati boste morali davke na nepremičnine in stroške vzdrževanja. In starejši je vaš dom, višji bi lahko bili stroški vzdrževanja.

Kljub temu je enostavno najti argumente za bivanje - še posebej, če živite v hiši, ki jo imate zdaj (in nimate razloga za odhod z zdravjem). Tu je še nekaj ključnih argumentov.

Stabilnost

Če imate svoj dom, boste verjetno uživali več stabilnosti in nadzora. Ne bo vam treba skrbeti za najemodajalca, ki je najemal najemnino. Prav tako najemodajalec ne more prodati stanovanja izpod vas. Še vedno se lahko premaknete, vendar bo to odločitev - ne najemodajalca. Prav tako ne morete prenoviti najema, vsaj ne brez lastnikovega dovoljenja.

Zgradite pravičnost

Za nekatere upokojence je pomembno, da pustijo dediščino. Drugi želijo nakopičeni domači kapital uporabiti za posojilo, kreditno linijo ali povratno hipoteko. To so situacije, v katerih je lastništvo najbolj smiselno. Na območjih, kjer se vrednosti nepremičnin hitro povečujejo, vam posest omogoča, da posedujete sredstvo, ki ceni. Seveda pa to pomeni tudi, da se lahko izognete povečanju najemnin, ki so tako pogoste na vročih trgih z nepremičninami.

Davčne ugodnosti

Ena od prednosti lastništva doma je, da lahko odštejete hipotekarne obresti in davke na nepremičnine pri zveznih donosov; čeprav je davčna reforma te ugodnosti nekoliko zmanjšala, še vedno obstajajo. Drugi odbitki, vključno s hipotekarnimi točkami, lahko prispevajo k znižanju zneska, ki ga dolgujete IRS. Nobenega od teh davčnih olajšav ne dobite, če najamete.

Čustva

Stopnja, do katere ste čustveno navezani na idejo o lastništvu doma, je pomemben, nefinančni premislek.

Prednosti

• Pravičnost

• Stabilnost

• Davčne olajšave

Slabosti

• Stroški vzdrževanja, čas

• Nelikvidnost

• Davek na nepremičnine

Prednosti najema

Prodaja vašega doma in selitev v najem ima svoje prednosti. Če trenutno najemate, poznate te ugodnosti. Če pa ste lastnik doma, ki razmišlja o skakalni ladji, je tu nekaj razlogov.

Odprite Možnosti

Najem bo morda smiseln, če ste prazen gnezdar, pripravljen na manjšo velikost ali ne veste, kje boste preživeli upokojitvena leta. Morda se boste za nekaj let želeli odseliti zaradi boljšega vremena (ali nižjih življenjskih stroškov) in se pozneje lahko lažje vrnili bližje družini.

Vaše zdravje - ali zdravstveno stanje družinskega člana - je lahko tudi dejavnik, če menite, da se boste morda morali kmalu preseliti, da bi ga sprejeli ali oskrbeli. Številne skupnosti za samostojno življenje ali samostojne bivalne skupnosti so namenjene samo najemu, zato vam ni treba izbirati, če boste tam živeli.

Če na koncu najamete, bi lahko dolgoročni najem zmanjšal negotovost naraščanja najemnin.

Manj stroški

Pomembno je primerjati stroške najema in lastništva v kraju, kjer nameravate živeti. Po poročanju Trulia je bilo najemanje cenejše v 98 od 100 mest z veliko prebivalcev, starih 65 in več let. Omeniti velja, da je na jugu posest običajno cenejša od najema.

Manj vzdrževanja

Ko najamete, vam verjetno ne bo treba plačati za večjo ligo, strukturno vzdrževanje. V povprečju lastniki stanovanj vsako leto porabijo med 1% in 4% za vzdrževanje. Starejši je dom, višji je odstotek. Ena pripomba: Prepričajte se, da je vaš najemodajalec odgovoren za (ali skoraj vse) vzdrževanje in popravila, zlasti če najamete hišo.

Ne gre samo za stroške. Ko se starate, bo vaša sposobnost, da sami opravljate katero koli od teh nalog, neizogibno upadla. Mogoče nočete živeti nekje, zaradi česar redno stojite na lestvah, da bi zamenjali žarnice ali odmetavali sneg s pločnika. Takrat lahko super ali gradbeni mojster resnično pomaga.

Osvobojen kapital

Najem lahko sprosti denar, ki ga lahko vložite. To vas ohranja tekoče in lahko poveča vaš skupni dohodek v upokojitvenih letih. Naložbe pogosto rastejo hitreje, kot cene nepremičnine, zaradi česar bodo vaš denar še boljši. Prav tako vas lastništvo ogroža v primeru še enega zloma stanovanjskega trga - česar najem ne naredi.

Prednosti

• Likvidnost

• Majhni stroški vzdrževanja, odgovornost

• Prilagodljivost pri gibanju

• Manj stroškov, davkov

Slabosti

• Nepredvidljiva zvišanja najemnin, deložacije

• Brez kapitala

• Brez davčnih olajšav

• Nezmožnost prilagajanja doma

Spodnja črta

Za mnoge ljudi, ki se približujejo upokojitvi, je težava odločitev, ali bo družinsko stanovanje ohranil v manjšem ali manjšem prostoru. Če se vseeno odločijo za selitev, prideta v poštev stres in stroški, ki lahko nastanejo z lastništvom stanovanja. Ali je lastnik ali najem stanovanja v pokoju vključuje več vprašanj, kot so:

• Kakšen je proračun za obdavčitev za najem ali lastništvo?
• Je dom potencialna naložbena priložnost ali le še en strošek?
• Kakšna tveganja so povezana z lastništvom stanovanja v smislu nepričakovanih stroškov in ali jih proračun lahko vzdrži?