Povratne hipotekarne pasti

Povratne hipoteke omogočajo starejšim lastnikom stanovanj dohodek (bodisi v obrokih ali pavšalni znesek) proti kapitalu, ki so ga pridobili v svojih domovih. Za mnoge starejše, ki potrebujejo sredstva za življenje, to ni nič drugega kot blagoslov, vendar je nekaj zamud pri postopku, o katerem bi vsakdo, ki to meni, moral razmišljati. Ugotovite, kaj morate vedeti pred potopom.

Vsebina

• Pazite na visoke stroške
• Otroci morda ne bodo podedovali družinskega doma
• Povratne hipoteke lahko vplivajo na koristi medicaidov
• Druge potencialne pasti

Pazite na visoke stroške

Večina povratnih hipotek, imenovanih hipotekarne hipoteke domačega kapitala (HECM), je zavarovana s strani zvezne vlade in so na voljo pri posojilodajalcih zvezne stanovanjske uprave (FHA). Povratne hipoteke so na voljo z vrsto pristojbin. Nekateri so plačani vnaprej, kot je vaša pristojbina za ocenjevanje ali provizija za kreditno poročilo; druge se plačujejo sčasoma, na primer premija za hipotekarno zavarovanje ali nadomestilo za servisiranje. Tukaj je pregled stroškov, ki jih lahko pritegne dohodek, ki ga boste prejeli od povratne hipoteke.

1. Stroški tretjih oseb - Stroški zaključevanja pri tretjih osebah lahko vključujejo oceno (povprečna cena je 450 USD, vendar je lahko precej višja glede na lokacijo), iskanje naslova (razlikuje se glede na znesek posojila in regijo), zavarovanje, ankete, inšpekcijske preglede, pristojbine za snemanje, hipotekarni davki, kreditni pregledi, pregled škodljivcev (približno 100 USD), pristojbina za potrjevanje poplav (20 do 30 USD) in druge pristojbine.

2. Origination pristojbina - Ta pristojbina kompenzira posojilodajalcu za obdelavo vašega posojila HECM. Pristojbine se razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca, vendar jih FHA omejuje. Za domove, ki so ocenjeni na 125.000 dolarjev ali manj, je pristojbina za nastanek omejena na 2.500 USD. Za domove, katerih vrednost je več kot 125.000 dolarjev, lahko posojilodajalec zaračuna do 2% prvih 200.000 dolarjev in 1% na vrednost doma nad 200.000 dolarjev, za največ 6.000 USD.

3. Premija za hipotekarno zavarovanje - nastali bodo tudi stroški hipotekarnega zavarovanja FHA. Hipotekarno zavarovanje jamči, da boste prejeli pričakovani predujem posojila. Premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP) lahko financirate kot del posojila.

4. Pristojba za servisiranje - posojilodajalci ali njihovi zastopniki opravljajo servisiranje skozi celotno življenjsko dobo HECM. Servisiranje vključuje pošiljanje izpiskov računa, izplačilo posojilnih prihodkov in zagotavljanje, da sledite zahtevam posojila, na primer plačevanju davka na nepremičnine in premij za zavarovanje nevarnosti. Posojilodajalci lahko zaračunajo mesečno nadomestilo za servisiranje, ki ne presega 30 USD, če ima posojilo letno prilagodljivo obrestno mero ali ima fiksno obrestno mero, in največ 35 USD, če se obrestna mera prilagaja mesečno. Posojilodajalec ob zaključku posojila odpravi plačilo servisa in odšteje provizijo iz razpoložljivih sredstev. Vsak mesec se mesečno nadomestilo za servisiranje doda v stanje posojila. Posojilodajalci se lahko tudi odločijo, da bodo nadomestilo za servisiranje vključili v hipotekarno obrestno mero.

Glede na znatne vnaprejšnje stroške, povezane s postopkom, bi lastnikom stanovanj, ki potrebujejo likvidnost, v prihodnjih nekaj letih verjetno bolje, da bi zaprosili za bolj tradicionalno kreditno linijo, stanovanjsko posojilo ali osebno posojilo. Povratna hipotekarna posojila ali posojila z lastniškim kapitalom? podrobno opisuje odločitvene korake.

Otroci morda ne bodo podedovali družinskega doma

Starši pogosto želijo družinski dom prenesti naslednji generaciji. Ko pa se vzame povratna hipoteka, čeprav posojilojemalec ne prevzame lastništva na domu, ima hipotekar posojilodajalec dolžnost posojila vrniti v skladu s pogoji sporazuma. V mnogih primerih je to odplačilo izvedeno s prodajo stanovanja in nato dohodek (ali njegov del) izročite banki.

Nekatere družine bodo kot možno rešitev, da se izognejo prodaji družinskega doma, sklenile zavarovalno pravico za lastnika stanovanja in odraslega otroka ali posojilodajalca postale upravičenca. S to strategijo se banka lahko povrne, ne da bi bilo treba nepremičnino prodati ob smrti lastnika. Razmislite o posvetovanju z zavarovalnim agentom, da določite najboljši način, da zagotovite, da izkupiček iz takšne police zadostuje za poplačilo posojila.

Povratne hipoteke lahko vplivajo na koristi medicaidov

Posojilodajalke hitro pravijo, da pridobitev povratne hipoteke ne bo vplivalo na plačila podjetja Medicaid, vendar je to res, da mora biti posojilo strukturirano zelo previdno. Pavšalno plačilo se bo na primer štelo za sredstvo, ki ga boste morali porabiti, preden boste upravičeni do plačil Medicaid.

Vendar pa po besedah ​​LongTermCare.gov z ameriškega ministrstva za zdravje in človeške storitve "Dokler porabite plačila, ki jih prejmete v mesecu, ki ga prejmete, denar ni obdavčen in se ne šteje za dohodek ali vpliva na socialno Varnost ali ugodnosti Medicare. " Takšna plačila tudi "ne štejejo za dohodek za upravičenost do Medicaida."

LongTermCare.gov tudi ugotavlja, da če skupni likvidni viri presegajo 2000 dolarjev za posameznika ali 3000 dolarjev za par, bi to lahko postalo neprimerno za Medicaid. Če pa prejmete mesečna plačila, ki jih porabite za tekoče stroške in ne nabirate prihrankov, boste morda v redu. Za podrobnosti o izbiri, kako prejeti izkupiček od povratne hipoteke, glejte Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila.

Posamezniki, ki trenutno prejemajo - ali pričakujejo, da bodo prejeli - Medicaid, se morajo posvetovati z računovodjo in finančnim svetovalcem, da se prepričajo, ali se zavedajo vseh možnih posledic za odvzem povratne hipoteke.

Druge potencialne pasti

Medtem ko posojilnica morda ne bo šla za vašimi dediči za denar niti ni upravičena vzeti več od ocenjene vrednosti vašega doma, je v drobnem tisku teh pogodb običajno na voljo več predmetov, ki lahko sprožijo zvonce alarma.

Lahko bi bili prisiljeni prodati. Nekatere povratne hipoteke vsebujejo klavzule, ki navajajo, da mora biti posojilo odplačano, če se zadnji preživeli posojilojemalec trajno preseli iz doma. To sproža zaskrbljenost, da bi lahko (hipotetično) bili v bolnišnici, ki se zdravi zaradi zdravstvenega stanja, in izpuščeni, da ugotovijo, da je vaš dom izključen. Pravzaprav bi morali živeti nekje drugje (na primer v domu za ostarele ali bivalnem domu, ki mu je bila namenjena pomoč) več kot 12 zaporednih mesecev - stanje, ki šteje za "stalno selitev" in lahko sproži zahtevo po prodaji stanovanja.

Odgovorni ste za druga plačila. Ker lastniki stanovanj ostajajo odgovorni za vse davke, zavarovanje in vzdrževanje stanovanja, lahko plačilo davkov ali vzdrževanje ustreznega zavarovanja povzroči prijavo posojila.

Morda boste dobili manj, kot ste pričakovali. Upoštevajte, da je nepremičnina predmet cenitve. Čeprav ste morda z leti v dom vložili velike vsote denarja, obstaja možnost, da je vredna manj, kot ste plačali. Posledično je lahko izkupiček, ki ga prejmete v okviru postopka povratne hipoteke, manjši, kot ste predvidevali.

Spodnja črta

Povratne hipoteke so odličen način, da ljudje izkoristijo kapital v svojih domovih, bodisi v obrokih bodisi v enkratnem znesku. Kljub temu pa je pred sklenitvijo takega sporazuma ključnega pomena zaznati morebitne slabosti. (Če želite izvedeti več, preverite 5 znakov povratne hipoteke je slaba ideja.)

Nadaljujte z branjem

Popoln vodnik o povratni hipoteki
Primerjava povratnih hipotek proti terminskim hipotekam
Ali izpolnjujete pogoje za povratno hipoteko?
Vrste povratnih hipotek
Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila
Povratna hipotekarna posojila ali posojila z lastniškim kapitalom?
5 najboljših možnosti povratne hipoteke
5 Podpisuje povratno hipoteko dobra ideja
5 Podpisuje povratno hipoteko slaba ideja
Kako se izogniti zastareli povratni hipoteki
Pogled na ureditev povratnih hipotek
Pravila za pridobitev povratne hipoteke FHA
Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo?
Pazite na te povratne hipotekarne prevare