Ali naj dve hipoteki združim v eno?

Hipotekarni trg se je v zadnjem desetletju ali tako zelo spremenil. V preteklosti je hipoteko skoraj vsakdo lahko dobil - tudi eno za veliko več, kot bi si lahko privoščili. Takrat so bile obrestne mere višje, vendar so bili standardi posojanja lažji. Danes se je težje kvalificirati in obrestne mere se šele začnejo premikati od zgodovinskih najnižjih.

Mogoče ste vzeli drugo hipoteko (pogosteje imenovano posojilo z lastniškim kapitalom) nazaj, ko so bile visoke stopnje. To je samo en razlog, ki ga lahko razmislite o konsolidaciji posojil. A bi morali? Ali ima smisel? Ali je najbolje, da posojila ločite?

Štirje razlogi za utrditev hipotek

Casey Fleming, hipotekarni svetovalec in samostojni pisatelj avtor knjige »Vodnik posojila: Kako pridobiti najboljšo možno hipoteko« navaja naslednje štiri razloge za konsolidacijo:

1. Znižajte svojo obrestno mero

Pred približno desetletjem so bile povprečne stopnje hipoteke precej višje. Na primer sredi junija 2007 je povprečna 30-letna stopnja dosegla visoko 6, 74%. Toda marca 2019 so stopnje znašale povprečno 4, 27% - več kot tretjino ceneje kot leta 2007. Nižja stopnja bi lahko pomenila prihranitev tisoč dolarjev pri vašem posojilu. Nižja je obrestna mera, manj boste plačali skupno v celotnem obdobju posojila.

Ključni odvzemi

• Če imate dve hipoteki, vam jih lahko združi v eno za znižano obrestno mero ali krajši posojilo precej denarja.
• Posojanje hipoteke s spremenljivo obrestno mero v posojilo s fiksno obrestno mero lahko pomaga zmanjšati pomisleke, ali si lahko kasneje pri posojilu privoščite hipotekarna plačila.
• Konsolidacija za znižanje plačil vas običajno sčasoma stane več, saj se vaše posojilo ponastavi na daljši rok.

2. Odpravite tveganje hipoteke s spremenljivo obrestno mero

Ker so plačila na začetku hipoteke s spremenljivo obrestno mero pogosto nižja, se lahko kupci stanovanj privadijo na nakup stanovanja, ki si ga pozneje ne morejo privoščiti. Ko se uvodno obdobje izteče, bodo kupci morda ugotovili, da se bo plačilo v dokaj bližnji prihodnosti premaknilo za njihovo gospodinjstvo. Konsolidacija hipotek v hipoteko s fiksno obrestno mero bo pozneje v hipoteki odpravila pomislek o bistveno višjem plačilu.

Še posebej dobra je poteza, ko so stopnje razmeroma nizke. Mogoče bi bilo lansko leto boljše, zdaj pa je še vedno dobro. Federal Federal Reserve Board je hipotekarne obrestne mere že devetkrat povišal od leta 2015, nazadnje pa je obrestne mere znižal decembra 2018 in nakazal, da v letu 2019 niso načrtovane nobene povišice.

Preprosta primerjava mesečnih hipotekarnih plačil vas bo verjetno pripeljala do slabega posla pri refinanciranju; skozi čas morate pogledati vse stroške.

3. Izplačajte posojila hitreje

Poleg združevanja obeh posojil v eno samo plačilo razmislite o krajšem posojilu. Skupni znesek obresti, ki ga boste plačali, je nižji, nepremičnine ali nepremičnine pa prej. Seveda bodo mesečna plačila višja.

Vzemimo primer 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero na 250.000 ameriških dolarjih, ki bi stala približno 1.150 dolarjev na mesec. Če to plačate za 15-letno posojilo, mesečni stroški narastejo na 1.811 dolarjev - višje plačilo, vendar sčasoma manj drago, saj boste v 15 letih opravili manj plačil kot v 30 letih in plačali približno 88.000 dolarjev manj obresti.

4. Znižajte plačila

Edino to je smiselno, ko se znajdeš čez glavo. Težava je v tem, da vas bo sčasoma zmanjšanje zneska plačila stalo več. Kot pravi Fleming, "nižja mesečna plačila redko pomenijo nižje življenjske stroške - ali celo nižje letne stroške obresti", ker novo posojilo skoraj vedno ponastavi vaš plačilni načrt na daljši rok, manj plačila pa bo odplačilo glavnice. "

Ker so obresti vnaprej naložene za večino hipotek, se v prvih letih nove hipoteke manjši znesek plačila usmeri v glavnico. Če posojilo še naprej ponastavljate, dolgoročno plačate več obresti. Zato je serijskim refinancerjem težje poplačati hipoteko.

Spodnja črta

Če konsolidirate hipoteke, se prepričajte, da vam bo to dolgoročno koristilo. Poglejte skupni znesek, ki ga boste morali plačati za posojilo, in hitrost, s katero boste povečali kapital. Preprosto primerjanje plačil je kratkoročno razmišljanje. Po Flemingovem mnenju "nobeno orodje pogosteje ne govori o lastnikih stanovalcev o slabih cenah kot primerjava mesečnih plačil. Je preveč poenostavljen in vsako leto stane lastnike stanovanj v milijonih dolarjev. V idealnem svetu bi moral biti izraz novega posojila enak - ali krajši od - obstoječih posojil. "