Stopnja kapitalizacije terminala
Končna stopnja kapitalizacije je stopnja, uporabljena za oceno vrednosti nadaljnje prodaje nepremičnine na koncu obdobja hrambe. Pričakovani čisti poslovni dohodek (NOI) na leto se deli s stopnjo omejitve terminala (izraženo v odstotkih), da dobite končno vrednost. Stopnje kapitalizacije terminalov se ocenjujejo na podlagi primerljivih podatkov o transakcijah ali tistega, za katerega se domneva, da je primeren za lokacijo in atribute določene znamke.
Razumevanje stopnje kapitalizacije terminala
Stopnja kapitalizacije terminala je znana tudi kot izstopna stopnja. Obrestna mera za nepremičnino se predvidi za prvo leto NOI, deljeno s kupnino cene nepremičnine. Končna stopnja kapitalizacije je predviden NOI v zadnjem letu (ali izstopnem letu), deljen s prodajno ceno. Če je ta stopnja nižja od aktivne, običajno pomeni, da je bila naložba v nepremičnine donosna.
Večina strokovnjakov za naložbe v nepremičnine se strinja, da je treba stopnjo kapitalizacije terminala uskladiti s sedanjo hitrostjo trga, pri tem pa upoštevajte, da je morda bolj varen test za razvoj, da stopnjo zgornje meje terminala nekoliko povišate. Dinamična razpredelnica je lahko koristna za testiranje izjemnih situacij pri razvojnem projektu, da se vzpostavi najvišja stopnja kapitalizacije terminalov, ki bi še vedno zagotavljala zadostno podporo investitorjem.
Razvojni vlagatelji v nepremičnine iščejo trge in vrste nepremičnin, za katere se pričakuje, da bodo stopnje tržne kapitalizacije padle, saj bo nižja stopnja kapitalizacije v primerjavi s stopnjo kapitalske kapljevine povzročila kapitalski dobiček, ob predpostavki, da čisti poslovni prihodki ne bodo zmanjšanje v obdobju zadrževanja. Nekateri podatki, ki jih je treba upoštevati, vključujejo meritve ponudbe in povpraševanja za vsako kategorijo prostora, pa tudi za storitve in stroške, za katere se domneva, da so povezani z vsakim območjem delovanja.
Čeprav je prihodnost vedno negotova, sta ob koncu katerega koli obdobja zadrževanja zagotovo gotovo dve: stavbe bodo postarale in trgi se bodo spremenili. Zato je zelo pomembno, da vsi vlagatelji v nepremičnine zberejo in analizirajo čim več podatkov, da natančno določijo stopnjo kapitalizacije terminala za projekt.
Primer stopnje kapitalizacije terminala
Investitor kupi v celoti zasedeno nepremičnino za 100 milijonov dolarjev. NOI za prvo leto je ocenjen na 5, 0 milijona dolarjev. Stopnja vstopa je torej 5, 0%. Sedem let pozneje investitor verjame, da je stopnja kapitalizacije terminala približno 4, 0%. Lanskoletni NOI, ki je med drugim upošteval stopnjevanje najemnin, naj bi predvidoma znašal 5, 5 milijona dolarjev (spet ob predpostavki polne zasedenosti). Vrednost nadaljnje prodaje je ocenjena na 137, 5 milijona dolarjev (5, 5 milijona USD v NOI, deljeno s 4, 0-odstotno kapitalizacijo terminala ali stopnjo izstopa).
Ključni odvzemi
- Končna stopnja kapitalizacije je stopnja, uporabljena za oceno vrednosti nadaljnje prodaje nepremičnine na koncu obdobja hrambe.
- Obrestna mera za nepremičnino se predvidi za prvo leto NOI, deljeno s kupnino cene nepremičnine.
- Če je ta stopnja kapitalizacije nižja od aktivne, običajno pomeni, da je bila naložba v nepremičnine donosna.