Top 6 hipotekarnih napak
Med finančno krizo 2007–2009 se je gospodarstvo Združenih držav razblinilo zaradi težave z izključitvijo hipotek. Posojilojemalci po vsej državi so imeli težave s plačevanjem hipotek. Takrat je osem od desetih posojilojemalcev poskušalo refinancirati svoje hipoteke. Tudi lastniki stanovanj višjega cenovnega razreda so imeli težave z zaprtjem. Zakaj je toliko državljanov imelo težave s hipoteko?
Oglejmo si največje hipotekarne napake, ki jih delajo lastniki stanovanj.
1. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero se zdijo kot sanje lastnikov stanovanj. Hipoteka z nastavljivo obrestno mero vas začne prva dva do pet let z nizko obrestno mero. Omogočajo vam, da kupite večjo hišo, kot ste običajno deležni, in imate nižja plačila, ki si jih lahko privoščite. Po dveh do petih letih se obrestna mera ponastavi na višjo tržno obrestno mero. To ni problem, saj lahko posojilojemalci kapital pokažejo le iz svojih domov in se po ponovni namestitvi refinancirajo po nižji stopnji.
No, ne gre vedno tako. Ko padajo cene stanovanj, posojilojemalci običajno ugotovijo, da ne morejo refinancirati svojih obstoječih posojil. Zaradi tega se mnogi posojilojemalci soočajo z visokimi hipotekarnimi plačili, ki so dva do trikrat višja od prvotnih plačil. Sanje o lastništvu doma hitro postanejo nočna mora.
2. Brez predplačila
Med krizo subprime veliko podjetij je posojilojemalcem ponujalo posojila brez posojila. Namen polog je dvojen. Najprej poveča količino kapitala, ki ga imate v svojem domu, in zmanjša količino denarja, ki ga dolgujete domu. Drugič, predplačilo poskrbi, da imate v igri nekaj kože. Veliko večja je verjetnost, da bodo posojilojemalci, ki odložijo velik polog, poskusili vse, kar je mogoče za izvedbo hipotekarnih plačil, saj ne želijo izgubiti naložbe. Veliko posojilojemalcev, ki na domove ne postavljajo ničesar, se znajdejo na hipoteki in na koncu le odidejo. Dolgujejo več denarja, kot je vreden dom. Bolj ko dolžnik dolguje, večja je verjetnost, da bodo odšli.
3. Lažni posojila
Fraza "lažniva posojila" pušča slab ukus v vaših ustih. Lažniška posojila so bila v času nepremičninskega razpada, ki se je začelo leta 2007., zelo priljubljena. Hipotekarni posojilojemalci so jih hitro izročili in posojilojemalci so jih hitro sprejeli. Lažnivo posojilo je posojilo, ki zahteva malo ali nič dokumentacije. Lažni posojila ne potrebujejo preverjanja. Posojilo temelji na izkazanih dohodkih posojilojemalca, izkazanih sredstev in izkazanih stroškov.
Imenujejo jih lažniva posojila, ker imajo posojilojemalci nagnjenost k laganju in napihovanju dohodka, da lahko kupijo večjo hišo. Nekateri posamezniki, ki so prejeli lažnivo posojilo, sploh niso imeli službe! Težave se začnejo, ko kupec pride v dom. Ker je treba hipotekarna plačila plačati z dejanskim dohodkom in neplačanim dohodkom, posojilojemalec ne more dosledno izvrševati svojih hipotekarnih plačil. Zaostajajo pri plačilih in se znajdejo pred stečajem in izterjavo.
4. Povratne hipoteke
Če gledate televizijo, ste verjetno videli povratno hipoteko, oglašeno kot rešitev za vse vaše težave s prihodki. Ali so povratne hipoteke tisti bog, za katerega ljudje trdijo, da je? Povratna hipoteka je posojilo, ki je na voljo starejšim od 62 let naprej in uporablja kapital iz vašega doma za zagotovitev dohodka. Razpoložljivi kapital vam izplačate v enakomernem toku plačil ali v pavšalnem znesku, kot je renta.
Obstaja veliko pomanjkljivosti za pridobitev povratne hipoteke. Predhodni stroški so visoki. Vstopnine, hipotekarno zavarovanje, zavarovanje lastninske pravice, cenitve cen, odvetniške pristojbine in razne provizije lahko hitro izčrpajo vaš kapital. Posojilojemalec izgubi popolno lastništvo svojega doma. Ker bo ves lastniški kapital odšel od vašega doma, je banka zdaj lastnica banke. Družina je upravičena le do lastniškega kapitala, ki ga ostane po tem, ko se je ves denar iz zapuščene zapuščine porabil za poplačilo hipoteke, pristojbin in obresti. Družina bo morala poskusiti skleniti dogovor z banko in opraviti hipotekarna plačila, da bo družina ostala doma.
5. Daljša amortizacija
Morda ste pomislili, da je bilo 30 let najdaljši časovni okvir, ki ste ga lahko dobili na hipoteki. Ali se zavedate, da nekatera hipotekarna podjetja ponujajo posojila, ki trajajo že 40 let? Petindvajset in štiridesetletna hipoteka se počasi povečuje. Posameznikom omogočajo nakup večje hiše za veliko nižja plačila. 40-letna hipoteka je morda smiselna za mladega dvajsetletnika, ki namerava ostati v svojem domu naslednjih 20 let, vendar za veliko ljudi to nima smisla. Obrestna mera za 40-letno hipoteko bo nekoliko višja od 30-letne. To pomeni veliko več obresti v 40-letnem časovnem obdobju, ker banke posojilojemalcem ne bodo dajale deset dodatnih let, da izplačajo hipoteko, ne da bi to nadoknadile za nazaj.
Tudi posojilojemalci bodo imeli manj kapitala v svojih domovih. Večina plačil v prvih 10 do 20 letih bo v glavnem znižala obresti, zaradi česar se posojilojemalec skoraj nemogoče premakniti. Poleg tega resnično želite hipotekarna plačila v 70. letih?
6. Eksotični hipotekarni izdelki
Nekateri lastniki domov preprosto niso razumeli, v kaj se vtikajo. Posojilodajalci so si omislili vse vrste eksotičnih izdelkov, ki so sanje o lastništvu doma uresničile. Izdelki so kot posojila samo za obresti, ki lahko znižajo plačila 20-30%. Ta posojila omogočajo, da posojilojemalci nekaj let živijo v domu in plačujejo samo obresti. Navedite posojila za plačila, naj posojilojemalci vsak mesec natančno določijo, koliko želijo plačati s hipoteko.
Ulov je, da bi po določenem obdobju zapadlo plačilo glavnega balona. Vsi ti izdelki so znani kot negativni amortizacijski proizvodi. Namesto da bi kapital ustvarili, si posojilojemalci gradijo negativni kapital. Vsak mesec povečujejo znesek, ki ga dolgujejo, dokler se njihov dolg ne zruši kot kup opeke. Zaradi eksotičnih hipotekarnih izdelkov so številni posojilojemalci pod posojili pod vodo.
Spodnja črta
Kot jasno vidite, je pot do lastništva doma prepredena s številnimi pasti. Če se lahko izognete pasti, v katere je takrat padlo veliko posojilojemalcev, se lahko zaščitite pred finančnim propadom.