Trgovinske nepremičnine, da zadržijo taksista

Če ste s prijateljem kdaj trgovali z baseball kartami, ste že seznanjeni z osnovnim načelom "izmenjave podobnih vrst". Morda je vaš prijatelj res oboževal Joséja Canseca in si želel vašo kartico novomeškega Canseca, vendar ste imeli sum, da se njegova kariera lahko slabo konča. Oba sta se strinjala, da bosta Canseco zamenjala za nekaj njegovih prihodnjih kart. Izračunali ste vrednost vaše kartice in se odločili, katere njegove kartice želite v zameno, nato pa zamenjali. Varno je, da IRS ni prekinil tožbe.

Borza podobne vrste (imenovana tudi izmenjava v oddelku 1031) omogoča vlagateljem nepremičnin, da storijo podobno, tako da odložijo kapitalski dobiček ali izgubo med nakupom ali prodajo nepremičnine. V bistvu menjava podobne vrste omogoča, da naložbene nepremičnine zamenjate z drugim vlagateljem in davkoplačevalca izognete poslu, šele kasneje, ko se nepremičnina na koncu proda za denar. Seveda postopek ni tako enostaven kot zamenjava nekaj baseball kart, toda ta članek vam bo pokazal, kako je to storjeno.

Zakaj bi morali razmisliti o izmenjavi
Možnost odloga davčnih obveznosti z menjavo 1031 (imenovana za oddelek 1031 Kodeksa notranjih prihodkov) spodbuja vlagatelje k ​​ponovni uravnoteženosti nepremičninskih portfeljev in k bolj donosni uporabi denarja, ki bi ga sicer plačevali z davki. Sposobnost ponovnega uravnoteženja je še posebej pomembna pri nepremičninah, saj lahko za razliko od posameznih delnic in obveznic ena nepremičnina predstavlja pomemben del vrednosti portfelja.

Zaradi koncentrirane narave naložb v nepremičnine je za upravljavce portfeljev pomembno, da imajo prožnost za ponovno uravnoteženje svojih portfeljev in taktične stave bodisi v različnih panogah nepremičnin bodisi v naložbenih regijah. Borza 1031 spodbuja takšno uravnoteženje, saj vlagateljem omogoča, da se preselijo in izpostavijo izpostavljenosti do nepremičnin z izmenjavo ene nepremičnine v drugo, ne da bi takoj obremenili davke na kapitalski dobiček. Z nenehno uporabo 1031 borz pri nakupu in odtujitvi premoženja lahko vlagatelji odložijo davek na kapitalski dobiček, dokler ni čas, da se del ali celoten portfelj likvidira, pride do ugodnih sprememb v davčnem zakonu ali če so nabrali dovolj kapitalskih izgub za izravnava obveznosti za kapitalski dobiček. (Za več informacij o tem, da bo oddelek 1031 deloval za vas, si oglejte pametne transakcije z nepremičninami .)

Pregled
Za izpolnitev pogojev za to davčno obravnavo morajo vlagatelji upoštevati določene zahteve in omejitve glede vrst nepremičnin, ki jih lahko izmenjajo, lokacije nepremičnin in časa določenih ključnih dogodkov. V naslednjem razdelku bo podroben opis različnih zahtev, vendar je najprej treba upoštevati, da se v primarnem prebivališču ne izpolnjujejo pogoje, tako da žal ne boste mogli zamenjati svojega primestnega stanovanja za hišo na plaži v Malibuju. (Če želite več o prodaji osebnega prebivališča, preberite, ali vas bo prodaja doma zapustila z davčnim pretresom? Ali je res, da lahko prodate svojo hišo in ne plačate davka na kapitalski dobiček? )

Koordinacija potrebnih elementov je lahko precej zastrašujoča naloga. Za olajšanje potrebnih poslov in dokumentacije morajo vlagatelji uporabiti klirinško hišo tretje osebe, imenovano "usposobljeni posrednik (QI)", ki upravlja vsa sredstva, povezana z nakupom, prodajo in zamenjavo nepremičnin. Ker sredstva ne tečejo neposredno preko računov davkoplačevalcev in davčni zavezanec nikoli nima nadzora nad nobenim denarjem, pridobljenim s transakcijo, je vlagatelj efektivno preusmeril kapitalski dobiček v zamenjane nepremičnine in lahko odloži davek na kapitalski dobiček do prodaje nepremičninska sredstva za gotovino.

Nastavitev in izvedba menjave 1031 ter ustrezna davčna obravnava transakcije sta lahko zelo zapletena. V naslednjem razdelku bo kratek in poenostavljen opis zahtev in korakov, potrebnih za izvedbo 1031 izmenjave.

Zahteve za transakcije

Kvalificirane lastnosti
Borza deluje samo za naložbene nepremičnine ali poslovne nepremičnine. Naložbena nepremičnina je tista, ki se kupi z namenom dajanja v najem in pridobivanja dohodka. Poslovno premoženje je podjetje v lasti in uporabi in se v bilanci stanja vodi kot sredstvo. Vse realne nepremičnine v ZDA, bodisi izboljšane ali neoporečne, so na splošno takšne. Nepremičnine zunaj Združenih držav Amerike se štejejo za "nepremičnino". Odstavek 1031 se ne uporablja za izmenjave zalog, zalog, obveznic, zapiskov, drugih vrednostnih papirjev ali osebne lastnine. (Za pregled različnih vrst nepremičnin si oglejte naše vadbo Raziskovanje naložb v nepremičnine in Vlaganje v nepremičnine .)

Nekvalificirajoča sredstva in zagonsko sredstvo
Če transakcija vključuje premoženje ali denarna sredstva, ki ne izpolnjujejo pogojev, mora vlagatelj pripoznati dobiček od prodaje in ustrezno plačati davek. Če predpostavimo, da je vrednost ene od izmenjanih lastnosti večja od vrednosti druge, se nekvalificirana sredstva, ki se uporabljajo za izravnavo vrednosti med menjavami, imenujejo "škorenj" in so še vedno predmet običajnih davkov na kapitalski dobiček.

Časovni razpored
Medtem ko transakcije ne smejo biti sočasne, obstajajo omejitve za nekatere elemente časovnega razporeda transakcij. Na primer, da mora vlagatelj transakcijo opredeliti kot 1031 menjavo, mora identificirati nepremičnino, ki jo je treba zamenjati, pred zaključkom in v 45 dneh od zaključka prodaje prvega sredstva identificirati nadomestno lastnino. Poleg tega mora biti transakcija za pridobitev nadomestne nepremičnine izvedena v 180 dneh od izvedbe prodaje prvega posla. Za večino vlagateljev je ena najtežjih nalog prepoznavanje nadomestnih sredstev v roku 45 dni od prodaje oproščenega sredstva. Kljub temu je pomembno, da to storijo, ker so te časovne omejitve zelo stroge in IRS ne podaljša.

Kvalificirani posrednik
Zaradi zapletenosti teh dogovorov ter zahtev in omejitev, povezanih z menjavo, morajo vlagatelji, ki sponzorirajo borzo, uporabljati kvalificiranega posrednika, da olajša posel. Kvalificirani posrednik, ki je opredeljen kot korporacija, ki v polnem delovnem času omogoča 1031 izmenjav, ne nudi pravnih ali davčnih nasvetov. Ne more biti poslovna stranka, kot je podjetje CPA, odvetnik ali nepremičninski agent, ki bi imel stik z davčnim zavezancem v 24 mesecih pred prvo transakcijo premoženja. Prednostno bi moral biti QI podjetje tretjih oseb, ki prej nobene od teh storitev ni nudilo nobenim udeležencem v transakciji.

QI izvaja različne storitve olajševanja in deluje kot most med udeleženimi stranmi, da pomagajo pri strukturiranju in izvedbi izmenjave. Njegove naloge vključujejo:

• Priprava vse potrebne dokumentacije in delovanje klirinške hiše za zagotovitev, da vse ustrezne stranke prejmejo dokumentacijo.
• Zagotoviti, da se sredstva hranijo na zavarovanem in zavarovanem bančnem računu ter da se bodo morebitna izplačila izvrševala na bančnih računih, ko bodo transakcije zaključene.
• Predložiti popolno računovodstvo transakcij za evidence davkoplačevalcev in predložiti obrazec 1099 davčnim zavezancem in IRS, ki dokumentira vse potrebne davke in vse plačane davke na kapitalski dobiček.

Stroga pravila IRS glede nekaterih zahtev poudarjajo vrednost usposobljenega posrednika in pomembnost izbire primernega. Ena od glavnih storitev QI je, da udeležence transakcij spremlja in zagotovi, da izpolnjujejo zahteve, potrebne za davčne zavezance, da izpolnjujejo pogoje za prednostno davčno obravnavanje svojih nepremičninskih dobičkov, zato je pomembno, da vlagatelji skrbno raziskujejo in izberejo svojega posrednika. (Za povezano branje si oglejte prednosti uporabe nepremičninskega odvetnika .)

Naslednji del bo obravnaval izmenjave z več nepremičninami in investitorji se morajo držati osnovnih časovnih postavk.

Več izmenjav premoženja
V takšni izmenjavi vlagatelj ni dolžan izvesti izmenjave nepremičnin. Na obeh straneh izmenjave je mogoče uporabiti več lastnosti, če so izpolnjena naslednja pravila. Ta pravila običajno imenujemo pravila "tri lastnine", "95%" in "200%".

• Pravilo tri lastnine - Vse tri nepremičnine lahko izpolnjujejo pogoje ne glede na tržno vrednost.
• Pravilo 95% - Vsako število nepremičnin je lahko kvalificirano, če poštena tržna vrednost (FMV) nepremičnin, prejetih do konca obdobja zamenjave, ne presega 95% kumulativne FMV vseh ugotovljenih nadomestnih lastnosti.
• Pravilo 200% - poljubno število lastnosti se lahko zamenja, dokler kumulativni FMV nadomestnih lastnosti na začetni datum prenosa ne presega 200% skupnega FMV vseh izmenjanih lastnosti.

Čeprav je IRS po številu sredstev precej prožen, ki ga bo lahko zamenjal, da bi lahko pomagal pri odložitvi davka na kapitalski dobiček, je zelo natančen glede časovne razporeditve za prepoznavanje teh lastnosti in izvajanje izmenjave.

Transakcijski načrt in časovnica
Čeprav lahko transakcijski načrt in časovnica za menjavo 1031 postaneta izjemno zapleteni, nekateri predmeti sledijo osnovnemu formatu in so podobni za večino transakcij.

1. Sprva bo vlagatelj, ki želi vstopati v takšno izmenjavo, opredelil nepremičnino ali nepremičnine, ki jih je treba prodati - "oproščeno nepremičnino" -, nato pa jih s pomočjo posrednika prodal tretji osebi. Posrednik sredstva prejme kot prodajalec in vsa sredstva zavaruje v deponiranju.
2. S sredstvi v escrowu ima vlagatelj 45 dni časa, da izbere eno ali več "nadomestnih lastnosti" za menjavo, ki jih mora v 180 dneh od prve transakcije kupiti od tretjega prodajalca. Posrednik deluje kot kupec, zavaruje sredstva v escrow, nato pa ustrezna sredstva posreduje prodajalcu ali prodajalcem. (Za pomoč pri iskanju zamenjave si oglejte 10 najboljših lastnosti dobičkonosne nepremičnine in poiščite bogastvo v poslovnih nepremičninah .)
3. Nato QI pripravi vso računovodsko dokumentacijo za zavezanca, iz katere je razvidno, da so sredstva šla v klirinško hišo QI in da računi zavezanca / vlagatelja niso prejeli sredstev. QI pripravi tudi obrazec 1099, ki označuje morebitne kapitalske dobičke, nastale z nastankom neupravičenega "prtljažnika", in vse davke, plačane kot del transakcije, in obrazec posreduje IRS.
4. Na koncu bo davčni zavezanec pri IRS vložil obrazec IRS 8824, in ne glede na to, kakšen podoben dokument zahteva država, v kateri se nepremičnine nahajajo, ali zavezanec prebiva. Poleg olajšanja izmenjave bo kvalificirani posrednik predložil tudi vse izmenjalne dokumente, ki jih zahtevajo transakcije, na primer lastninske dokumente in nepremičninske pogodbe.

Ker je QI nadzoroval sredstva tako od prodaje kot odkupa zamenjanih nepremičnin in ker je vlagatelj prejel premoženje namesto denarja za prodajo oproščenega sredstva, se kapitalski dobički odložijo. Z izjemo kakršnega koli "zagona" se lahko kapitalski dobički neprekinjeno odložijo prek podobnih menjav, dokler se na koncu sredstva ne prodajo za gotovino. V tem trenutku bodo zbrani kapitalski dobički obdavčeni po prevladujočih metodah obdavčenja.

Zaključek
Izmenjava takšnih vrst morda ne bo tako preprosta kot trgovanje z baseball kartico vaše mladosti, vendar vam omogoča, da trgujete s svojimi naložbenimi lastnostmi in davkarja izognete poslu. Vlagatelji lahko z nenehnim vstopanjem v take podobne borze izvajajo prenose nepremičnin, da povečajo ali zmanjšajo izpostavljenost do nekaterih nepremičninskih sektorjev, hkrati pa odložijo kapitalski dobiček, dokler se nepremičnine na koncu ne prodajo za denar. Ko razumete pravila igre, je to odličen način za učinkovito ponovno vzpostavitev ravnotežja vašega nepremičninskega portfelja.

Če želite več strategij za korak pred davčnim človekom, preberite davčne nasvete za posamezne vlagatelje in prihranke denarja ob koncu leta .