Razumevanje indeksa stanovanjskih primerov Case-Shiller

Verjetno ste že slišali indeks Case-Shiller, ki je bil v novicah večkrat omenjen. Mogoče veste, da ima to nekaj skupnega s cenami stanovanj in stanovanjskim trgom. Toda kaj točno je ta indeks in kako vpliva na vas?

Kaj je indeks primera-Shiller?
Indeks Case-Shiller so v osemdesetih letih prejšnjega stoletja razvili trije ekonomisti: Allan Weiss, Karl Case in Robert Shiller. Trio je kasneje ustanovil podjetje za prodajo svojih raziskav; to podjetje je kupilo podjetje Fiserv, Inc., ki tabelira podatke za indeks. Podatke nato razdelijo Standard & Poor's.

Indeks, uradno znan kot indeks cen domačih cen S&P / Case-Shiller, pravzaprav sploh ni en indeks. Indeks je res več:

• Nacionalni indeks cen stanovanj, ki obsega devet glavnih popisnih oddelkov. Izračuna se četrtletno in je objavljen zadnji torek februarja, maja, avgusta in novembra.
  
• 10-mestni sestavljeni indeks, ki zajema Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco in Washington, DC.
  
• 20-mestni sestavljeni indeks, ki vključuje vsa zgoraj navedena mesta, vključno z Atlanto, Charlotteom, Clevelandom, Dallasom, Detroitom, Minneapolisom, Phoenixom, Portlandom (Oregon), Seattlom in Tampo.
  
• Dvajset posameznih indeksov območja podzemne železnice za vsako od zgoraj naštetih mest.

Indeksi so poleg nacionalnega indeksa objavljeni zadnji torek v mesecu ob 9. uri po EST. V podatkih, ki so poročani, je dvomesečni zaostanek, zato poročilo, izdano maja, zajema samo prodajo doma do marca.

Vsak indeks meri spremembe cen enodružinskih samostojnih stanovanj (imenovanih tudi hiš) po metodi ponovne prodaje, ki sčasoma primerja prodajne cene istih nepremičnin. Nova gradnja je izključena - ker te hiše prej niso bile prodane, ni mogoče izračunati, kako so se spremenile njihove prodajne cene, dokler nista imela dveh lastnikov (takrat ne bosta več novogradnja). Condos in co-ops niso vključeni v noben od glavnih indeksov; vendar obstaja ločen indeks condo, ki spremlja cene stanovanj na petih glavnih trgih: Boston, Chicago, New York, Los Angeles in San Francisco.

Vrste prodaje, ki jih spremljajo indeksi Case-Shiller, se imenujejo prodajne transakcije na dolžino orožja. Gre za transakcije, pri katerih je bilo stanovanje prodano po tržni vrednosti in podatki o prodajnih cenah se lahko uporabijo za natančen posnetek stanovanjskega trga. Transakcija, v kateri je mati prodala svojemu sinu ugodno ceno, ki ni bila pod tržno, ne bi bila vključena v noben Case-Shillerjev indeks, ker ne odraža natančno celotne dejavnosti stanovanjskega trga. Prodaja izključitve prodaje je vključena v indekse, ker se prodaja med banko in posameznikom šteje za dolžino orožja in za ponovljeno prodajo.

Iz indeksa so tudi izključene nepremičnine, katerih imenovanje se spremeni (nepremičnina, ki se je pred kratkim štela za hišo, zdaj pa stanovanje ne bi bila vključena), prodaja tik pred ali po tem, ko je bila nepremičnina dramatično spremenjena (na primer dvosobna hiša, preurejena hiši s petimi spalnicami) in transakcijah, za katere se zdi, da imajo napake v podatkih (hiša, ki je bila nekoč prodana za 100.000 dolarjev, kasneje poroča, da je na primer prodana za 10.000 dolarjev).

Zakaj cene domov pomembne
Če želite kupiti ali prodati stanovanjsko nepremičnino, vas bo zanimalo, ali cene stanovanj naraščajo ali upadajo in za koliko. Če prodajate in se zdi, da cene naraščajo, boste morda želeli odložiti prodajo, medtem ko čakate, in videli, ali cene še naraščajo. Če kupujete in opazite, da cene naraščajo, boste morda želeli pospešiti odločitev o nakupu, medtem ko še vedno obstaja dogovor. Če cene padajo, boste morda želeli preveriti, ali lahko odložite nakup, medtem ko cene še naprej padajo. Seveda nobena oseba ali indeks ne more zares napovedati, kaj se bo zgodilo s cenami stanovanj.

Tudi če ne kupujete ali prodajate stanovanja, so cene stanovanj pokazatelj uspešnosti širšega gospodarstva. Ali se ljudje počutijo samozavestni, da je zdaj pravi čas za veliko, drago naložbo? Kako dobro je določena geografska regija ekonomsko uspešna? Kako poslujejo podjetja z velikim deležem v stanovanjskem sektorju? Indeks Case-Shiller ponuja vpogled v vsa ta vprašanja.

Spreminjanje cen stanovanj je celo mogoče posredno izkoristiti z vlaganjem v prihodnosti in možnosti v indekse cen domačih cen (CSI) in indekse domačih cen (CSI). Tovrstne naložbe priporočamo podjetjem, kot so graditelji nepremičnin in nepremičnin, banke, hipotekarni posojilodajalci in domači dobavitelji, da bi jim pomagali zmanjšati tveganje velikih deležev v stanovanjskem sektorju. Celo podjetja, ki nimajo malo ali nič skupnega s stanovanjem, bodo morda želela investirati v te izdelke, da bi razpršili naložbena tveganja, ki so jim izpostavljena.

Nazadnje ima veliko ljudi vsaj toliko, če ne še več, vloženih v svoje domove kot v zaloge. Gibanje cen na domačih trgih tako pomembno vpliva na skupno vrednost njihovih portfeljev.

Nadomestni indeksi stanovanj
Indeksi Case-Shiller, čeprav morda najbolj znani, pa niso edini, ki spremljajo cene stanovanj.

Ameriška zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) objavlja četrtletni indeks cen stanovanj, ki ga je pametno poimenoval HPI (ali indeks cen stanovanj). Za svoje izračune uporablja metodo ponovne prodaje Case-Shiller, vendar zajema 363 mestnih območij in vključuje refinanciranja, ne samo prodajo. Po navedbah FHFA ta indeks zajema le "družinske nepremičnine, katerih hipoteke sta od januarja kupili ali listinjeli Fannie Mae ali Freddie Mac. Zelo velike hipoteke, znane kot jumbo hipoteke, Fannie Mae ali Freddie Mac ne kupujejo ali listinjejo, zato hipoteke niso vključene v indeks.

Podjetje z imenom First American CoreLogic izdeluje indeks cen posojil LoanPerformance . Uporablja tudi podatke o ponovni prodaji, vendar je veliko bolj izčrpen. Po podatkih spletnega mesta družbe njihovi podatki zajemajo »670 poštnih številk (58% celotnega prebivalstva ZDA), 519 temeljnih statističnih območij (CBSA, 85% celotnega prebivalstva ZDA) in 898 okrožij (81% celotnega prebivalstva ZDA), ki se nahajajo v vseh 50 zveznih držav in okrožje Kolumbija. "

Indeks cen hiš IAS360 je objavljen mesečno in zajema gibanje cen v štirih ameriških regijah popisa, devetih oddelkih za popis prebivalstva v ZDA in 360 ameriških okrožij za prodajo stanovanj za eno družino. Čeprav IAS360 vključuje samo transakcije na dolžino orožja, ne uporablja metode Case-Shiller, češ da "znatno omejuje število razpoložljivih transakcij za določitev trenda, ki se lahko poslabša v počasnejših tržnih pogojih." Namesto tega IAS360 uporablja lastniško tehnologijo, saj meni, da so podatki na ravni občine uporabnejši od sledenja "širokim geografskim območjem." Ključni vidik indeksa je, da je objavljen le z enomesečnim zamikom v primerjavi z dvomesečnim zamikom Case Shillerja, zaradi česar je kazalnik poznejši.

Indeksi cen tujih stanovanj
Poleg tega ZDA niso edina država, ki izdeluje indekse cen stanovanj. Tu je nekaj primerov drugih držav, ki izdelujejo indekse stanovanj:

• Kanadski najpomembnejši indeks je Nacionalni indeks cen kompozitnih hiš . Uporablja tudi metodo ponovne prodaje in združuje podatke iz prodaje za enodružinsko stanovanje v Vancouvru, Calgaryju, Torontu, Ottawi, Montrealu in Halifaxu.

• Irski stalni indeks cen stanovanjskih hiš tsb proizvaja irska banka permanentni tsb, ki ima v lasti približno 20% stanovanjskih hipotekarnih posojil. Ta indeks upošteva velikost, vrsto, lokacijo in druge značilnosti doma z uporabo zapletene tehnike, znane kot multivariatna linearna regresijska analiza.

• Glavni indeks Združenega kraljestva je indeks cen Halifax House Price, ki je poimenovan po Halifaxu, največjem hipotekarnem posojilodajalcu v Združenem kraljestvu. Uporablja tudi multivariatno linearno regresijsko analizo.

Zaključek
Indeks Case-Shiller je široko uporabljan in cenjen barometer ameriškega stanovanjskega trga in širšega gospodarstva. Zdaj ko razumete, kaj je to in zakaj je to pomembno, boste naslednjič, ko boste brali časopis ali gledali novice, morda posvetili malo več pozornosti, ko boste slišali za indeks Case-Shiller.