Razumevanje lastninskih dejanj

Dejanja z lastnino se uporabljajo za prenos nepremičnin od koncesionarja (prodajalca) do koncesionarja (kupca). Da bi bilo dejanje pravno izvršljivo, mora vsebovati identifikacijo koncesionarja in prejemnika ter ustrezen opis nepremičnine.

Natančneje, dejanja spadajo v več kategorij, vključno z garancijo, odstopom od zahtevka in posebnim namenom. Ta članek bo opredelil, kaj so dejanja, kaj je treba vključiti v dejanje, da bo lahko pravno delovalo, in različne vrste dejanj, ki se uporabljajo pri prenosu nepremičnine.

Kaj so lastninska dejanja?

Akt o lastnini je pisni in podpisani pravni akt, ki se uporablja za prenos lastništva nepremičnine s starega lastnika (dajalca) na novega lastnika (koncesionarja). Zgodovinsko gledano je bila nepremičnina prenesena s ceremonialnim dejanjem, znanim kot "livery seisin." V tem dejanju je oseba, ki prenaša zemljišče, izročila vejico ali grudo trava z zemljišča osebi, ki prevzame zemljišče. Verbalno ali pisno izjavo je pogosto spremljala kretnja, čeprav je pravica seizina pravno prenesla naslov na posest. Danes lastništvo na nepremičnini prenaša listina.

Bistveni elementi dela

Medtem ko ima vsaka država svoje zahteve, mora večina dejanj vsebovati več bistvenih elementov, ki so pravno veljavni:

• Biti mora pisno. Medtem ko je večina dejanj izpolnjenih na tiskanih obrazcih, ni pravne zahteve, da se uporablja kateri koli poseben obrazec, dokler so vključeni bistveni elementi.
• Dajalec mora imeti pravno sposobnost za prenos premoženja, štipenditor pa mora biti sposoben prejeti dodelitev nepremičnine. Oseba, ki je pristojna za sklenitev veljavne pogodbe, se šteje kot kompetentna za koncesionarja.
• Dajalec koncesionarja in štipendista morata biti identificirana tako, da je mogoče ugotoviti.
• Nepremičnina mora biti ustrezno opisana.
• Prisotne morajo biti operativne besede prenosa. Vsi standardni akti vključujejo potreben pravni jezik, ki lastnino dejansko prenaša.
• Akt mora podpisati koncesionar ali koncesionar, če je nepremičnina v lasti več kot ene osebe.
• Vrednost mora biti zakonito izročena štipendistu ali osebi, ki deluje v imenu prejemnika.
• Dokument mora sprejeti štipendist. Običajno koncesionar sprejema dejanja, vendar v določenih okoliščinah lahko prejemnik zavrne dostavo listine.

Razumevanje lastninskih dejanj

Vrste dejanj

Dejanja lahko razvrstimo na številne načine. Dejansko so dejanja razvrščena kot uradna ali zasebna. Uradna dejanja se izvršijo v skladu s sodnim ali pravnim postopkom. Vendar večina transakcij z nepremičninami vključuje posameznike in poslovne subjekte, ki uporabljajo zasebna dejanja.

Dejanja so razvrščena tudi glede na vrsto jamstvenih naslovov, ki jih je dal koncesionar. Različne vrste dejanj vključujejo:

Splošno garancijsko listino

Splošni garancijski list nudi prejemniku največ zaščite. Dajalec s to vrsto dejanja da niz pravno zavezujočih obljub (imenovanih zaveze) in garancije prejemniku (in njihovim dedičem), s katerimi se strinja, da bo štipendista zaščitil pred morebitnimi predhodnimi zahtevki in zahtevami vseh oseb, ki se nanašajo na preneseno zemljišče . Običajni dogovori o naslovu, ki so vključeni v splošni garancijski list, so:

• seizinska pogodba, kar pomeni, da dajalec koncesije jamči, da je lastnik nepremičnine in ima zakonsko pravico, da jo prenese
• sporazum o obremenitvah, ki pomeni, da koncesionar jamči, da je nepremičnina brez zastavnih pravic ali obremenitev, razen če ni posebej določeno v aktu
• zavezo o tihem uživanju, ki nakazuje, da bo štipendist mirno posegal in ne bo motil, ker je imel koncesionar pokvarjen naziv
• pogodba o nadaljnjem zagotovilu, kadar koncesionar obljubi, da bo predložil vse potrebne dokumente, da bo naslov dober

Posebni garancijski list

Kadar koncesionar v splošnem garancijskem listu obljubi, da bo jamčil in zagovarjal naslov, ki ga je prejel pred zahtevki vseh oseb, dajalec posebnega garancijskega listine jamči, da so lastnino prejeli na lastnini in da niso pridržali ničesar, medtem ko so držali naziv da ustvari napako.

Z drugimi besedami, upravičene so le napake, ki so nastale v času koncesionarjevega lastništva nepremičnine. Zaradi te omejitve posebna garancija zagotavlja prejemniku manj zaščite kot splošni garancijski list. Številni kupci nepremičnin bodo vztrajali pri splošnem garancijskem listu za zaščito pred težavami, ki bi lahko nastale kot posledica posebnega garancijskega listina.

Zahtevaj dejanje

Dejanje o odvzemu zahtevka, imenovano tudi ne garancijski list, nudi prejemniku najmanj varstva. Ta vrsta listine predstavlja ne glede na interes, ki ga ima koncesionar trenutno na nepremičnini, če obstaja. V zvezi s kakovostjo naslova ni nobenih jamstev ali obljub. Če ima dajalec koncesije dober naslov, je odstopni zahtevek v bistvu enako učinkovit kot splošni garancijski list. Če pa naslov vsebuje napako, prejemnik koncesije nima pravnega sredstva proti dajalcu koncesije. Zahtevek o odvzemu zahtevka se pogosto uporablja, če koncesionar ni prepričan o statusu naslova (če vsebuje kakršne koli pomanjkljivosti) ali če dajalec ne želi nobene odgovornosti v skladu z naslovnimi pogodbami.

Dela s posebnim namenom

Dejanja s posebnim namenom se pogosto uporabljajo v zvezi s sodnimi postopki in primeri, ko je dejanje od osebe, ki deluje v neki uradni vlogi. Večina namenskih dejanj prejemniku ne zagotavlja nobene zaščite in je v bistvu zahtevna dejanja. Vrste dejanj za posebne namene vključujejo, vendar niso omejene na:

• Administrator's Deed: To se lahko uporablja, kadar oseba umre med državami (brez oporoke). Upravljavec, ki je imenovan s sodiščem, bo razpolagal s premoženjem zapustnika in upraviteljev dokument se lahko uporabi za prenos stvarnega premoženja koncesionarju.
• Delo izvršitelja: To se lahko uporabi, kadar oseba umre oporoko (z oporoko). Izvršitelj nepremičnine bo razpolagal s premoženjem zapustnika, z izvršilnim dejanjem pa se lahko koncesionarju prenese ime ali nepremičnina.
• Sheriff's Deed: To se izroči uspešnemu ponudniku pri izvršni prodaji, s katero zadovolji sodbo, pridobljeno proti lastniku nepremičnine. Štipendist prejme ne glede na naziv, ki ga ima sodni dolžnik.
• Davčni list: To se izda, ko se nepremičnina prodaja za zamudne davke.
• Dejansko nadomestilo za izključitev: To izda posojilojemalec, ki neplačuje hipoteke neposredno posojilodajalcu. To preprečuje postopek izključitve in izključitev posojila, če posojilodajalec sprejme dejanje namesto izključitve. Številni posojilodajalci raje izključijo z namenom čiščenja naslova.
• Darilo o darilu (Gift Deed). To se uporablja za prenos naslova na nepremičninah, ki je dano v plačilo ali za samo žeton. V nekaterih državah je treba darilno listino zabeležiti v dveh letih, če postane nična.

Spodnja črta

Prenos lastninske pravice se opravi z listino. V dokumentu morajo biti vsebovani nekateri bistveni elementi, da lahko zakonito deluje. Različna dejanja zagotavljajo štipendistu različne ravni zaščite, obveznosti koncesionarja pa so določene v obliki dokumenta. Ker so dejanja pomembni pravni dokumenti, ki vplivajo na lastniške interese in pravice, se je treba posvetovati s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine pri vsaki transakciji, ki je vključena v njih, na primer pri zaključku nakupa stanovanja.