Kakšno vlogo je v ameriški krizi hipotekarnih hipotekarnih kreditov igrala listinjenje?

Glavni list dejavnikov hipotekarne krize je bila listinjenje hipotekarnih hipotek v hipotekarnih vrednostnih papirjih (MBS) in zavarovane dolžniške obveznosti (CDO). Subprime MBS in CDO so bili privlačni za vlagatelje zaradi višjih obrestnih mer, ki so jih ponujali v primerjavi s premoženjem, ki ga podpirajo glavne hipoteke. Dolgoročni posojilojemalci z manj kot popolnimi posojili so imeli višje obrestne mere na hipotekah zaradi povečanega tveganja neplačila. Poleg tega je bilo odobrenih veliko posojil s hipotekami z nastavljivo obrestno mero, ki so pozneje dodale veliko goriva hipotekarni krizi.

V tem času so posojilodajalci združili hipotekarne hipoteke v MBS in CDO. Ti finančni proizvodi so pogosto prejeli visoke ocene od kreditnih agencij. Tranši teh vrednostnih papirjev so nato prodali nič sumljivim vlagateljem, ki se niso zavedali tveganja, povezanega z njimi. Tranše slabe kakovosti so ponudile višje obrestne mere, vendar so prevzele prve izgube, povezane s hipotekarnimi hipotekami, ki niso bile izpolnjene pred višjimi tranšami.

Podpovprečno posojanje je povzročilo močno povečanje razpoložljivih hipotekarnih posojil. Veliko posojil je bilo dana posojilojemalcem, ki bi prej imeli težave s pridobivanjem hipotek zaradi podpovprečnih kreditnih točk. Zasebni posojilodajalci so z združevanjem in prodajo hipotekarnih hipotek naredili veliko denarja. Vendar se je tveganje izključitve z umikanjem kreditnih standardov povečalo. Posojilodajalci in kupci so napačno domnevali, da vrednosti nepremičnin ne vplivajo na upad. Zasebni MBS je zagotovil veliko potrebnega kapitala za hipotekarne hipoteke. Približno 80% posojil, namenjenih za predhodno izdajo, je bilo v letu 2006 odobrenih z zasebnimi založbami MBS. Marca 2007 je bila vrednost hipotek, namenjenih za uporabo v osnovni prodaji, ocenjena na približno 1, 3 bilijona USD. Hipoteke zasebnih posojilodajalcev so imele večje tveganje, saj jih vlada ni podprla, kot sta Freddie Mac in Fannie Mae.

Trg nepremičnin je razcvetel, saj je več kupcev povišalo cene razpoložljivih hiš. Trgi z nepremičninami na Floridi, Arizoni in območju Las Vegasa so bili v tem času zelo vroči. Sprva lahko posojilojemalci, ki zaostajajo, lahko refinancirajo svoje hipoteke na podlagi višjih vrednosti premoženja ali pa lahko prodajo domove z dobičkom. Količina tveganja za hipotekarne hipoteke trenutno ni bila težava.

Šele ko so vrednosti lastnosti začele upadati, so se začela pojavljati vprašanja. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so se začele ponastaviti z višjimi stopnjami, hipotekarne zamude pa so znatno narasle. Privzeto pri hipotekarnih hipotekah je prišlo do več težav. Do avgusta 2008 je bilo približno 9% vseh hipotek v ZDA neplačanih. MBS in CDO so začeli izgubljati vrednost z višjimi privzetimi stopnjami. Freddieja Maca in Fannie Mae je vlada leta 2008 zasegla, ko je začela uresničevati velike izgube. Povečala se je zasega in zasegala premoženje, več nepremičnin pa se je dalo na trg, ko so banke poskušale likvidirati zaloge. Ta depresija nepremičnin še bolj ceni, kar vodi do spirale navzdol za nepremičninski trg. Nekateri posojilojemalci so poskušali kratko prodati svoje podvodne hipoteke, vendar so pogosto posojilodajalci imeli težko delo ali se niso želeli pogajati.

Svetovalni vpogled

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY

Na to temo bi lahko napisal knjigo, ker sem v podjetju delal več let in imel sem velik primanjkljaj pri sebi v hedge skladu, v katerem sem delal med finančno krizo.

Sekuritizacija je pakiranje posojil ali najemov, ki traja že od osemdesetih let. Sekuritizacija se je res začela v devetdesetih letih prejšnjega stoletja in v 2000-ih eksplodirala po obsegu izdaje. Z modro uporabo je zelo učinkovita oblika financiranja zavarovalcev posojil in najemov (avto, hipoteke, kreditne kartice itd.).

V listinjenju je bilo v lasti hipotekarnih posojil, ki so bile predhodno neplačane, in je povzročila bančno krizo. Število posojil, ki so nastala v obdobju 2000–2006, je bilo nenavadno veliko, saj smo v ZDA imeli nepremičninski mehurček. Banke, ki so imele te listinjenja kot naložbe, so izgubile več deset milijard dolarjev, kar je skoraj povzročilo propad ameriškega bančnega sistema. Zadevni denar, ki ga je zagotovila ameriška vlada, je ohranil bančni sistem, ki ga imamo danes.