Ali vas bo domača prodaja pustila z davčnim pretresom?

Za mnoge ljudi so njihovi domovi največje bogastvo - tisti, ki bi jih morda nameravali prodati nekega dne, da se preselijo v drug del države, nadgradijo v večji dom ali pomagajo financirati upokojitev. Če niste prodali stanovanja v zadnjih nekaj letih, se morda ne zavedate, da bi lahko revizije davčne kode vplivale na to, koliko boste končali po prodaji. Preberite, kako bodo najnovejše davčne zakonodaje vplivale na vas, če se boste odločili za selitev.

Stara pravila
V preteklosti so prodajalci lahko odložili davek na kapitalski dobiček na ves pretekli dobiček, ne glede na to, kako velik je, če izpolnjujejo naslednji dve zahtevi:

• Kupil nadomestni dom, ki stane več, kot je prejel znesek za prodani dom.
• Nakup zamenjal v dveh letih pred ali dve leti po datumu prodaje.

Recimo, da ste dom kupili za 200.000 dolarjev in ga v petih letih prodali za 300.000 dolarjev. Dokler v dveh letih kupite še enega za najmanj 300.000 dolarjev, se lahko izognete davku na kapitalski dobiček iz dobička 100.000 USD. Poleg tega bi lahko nadaljevali ta postopek vsako leto, kar bi lahko ustvarilo neomejeno količino davčno odloženih dobičkov. Potem, ko ste umrli, bi lahko dobiček izbrisali zaradi povečanja osnov za vaše prejemnike.

Poleg tega bi lahko prodajalec, ki je dopolnil 55 let, trajno izključil do 125.000 dolarjev dobička, ne da bi kupil drug dom.

Novi predpisi
6. maja 1997 je začel veljati Zakon o olajšavi davčnih zavezancev iz leta 1997. Dejanje je odpravilo nenehno neomejeno odlaganje dobička in ga nadomestilo z omejenimi izključitvami.

Davčni zavezanci lahko zdaj od prodaje svojega stanovanja izključijo do 250.000 dolarjev dobička. Poročeni pari, ki skupaj vložijo vlogo, lahko iz obdavčljivega dohodka izločijo 500.000 USD. Starost ni dejavnik in ni vam treba kupiti nadomestnega doma. Ko vzamete izločitev, lahko kupite manj drag dom ali ga celo najamete. Še bolje, IRS vam bo dovolil uporabo izključitve vsakič, ko boste prodali svoje primarno prebivališče.

Obstajata dve pravili:

• Gotovo ste imeli lastnik in uporabo doma kot svojega osnovnega prebivališča vsaj dve od prejšnjih petih let.
• Izključitve ne morete uporabljati v predhodnih dveh letih.

Recimo, da je zakonski par kupil njihov dom pred osmimi leti za 200.000 dolarjev in v tem času živel v njem. Zdaj so pripravljeni prodati za 450.000 dolarjev in se preseliti v večji dom, ki stane 400.000 dolarjev v manj dragem delu države, da sprejme njihovo širšo družino. Zaradi izločitve jim ne bo treba plačati davka na kapitalski dobiček na dobičku v višini 250.000 dolarjev.

Poglejmo 20 let v prihodnost, ko se bo naš par upokojil in se zmanjšal v stanovanje. Prodajajo svoj veliki dom za milijon dolarjev in kupijo stanovanje za 750.000 dolarjev. Pri prodaji hiše bodo imeli kapitalski dobiček v višini 600.000 dolarjev (milijon do 400.000 dolarjev). Vendar bodo morali zaradi izključitve 500.000 USD plačati davek samo na 100.000 dolarjev dobička. Izkoristijo lahko 250.000 dolarjev v gotovini, ki ostanejo po nakupu stanovanja na poljuben način.

Dodatne točke
Potrebni dve leti lastništva in uporabe v petletnem obdobju, ki se konča na datum prodaje, ni treba neprekinjeno. Torej, če ste v prvem, tretjem in petem letu lastništva oddali svoj dom, vendar ste v njem živeli drugo in četrto leto, bi to še vedno lahko izključili.

Poleg tega obstajajo izjeme glede pravila o dveletni zasedenosti. Sem spadajo: invalidnost, obsodba in ločitev.

Če izločitev izniči ves vaš dobiček, vam prodaje ni treba poročati na davčnem obračunu. V nasprotnem primeru morate transakcijo vložiti v Preglednico D. V obeh primerih ne pozabite hraniti vseh zapisov vsaj tri leta.

Ne mislite, da lahko to izključitev uporabite samo, če imate lastno tradicionalno hišo, ki živi v družini. Akt velja za vse stanovanje, za katero velja, da je vaše prvotno prebivališče, na primer:

• Hišni čoln
• Stanovanje ali mestna hiša
• Zadružno stanovanje
• Mobilni dom

Kako znižati davek
Čeprav se izogibanje davku na dobiček v višini 250.000 dolarjev (500.000 dolarjev za skupne davčne vložke) izkaže za pomembno, morda ne bo zadostno, da bi v celoti izravnali dobiček nekaterih prodajalcev. Za povečanje stroškov in zmanjšanje davčne obveznosti lahko storite nekaj.

Vrnite se skozi svoje evidence in ugotovili, ali imate druge dovoljene stroške, vključno z:

• Stroški poravnave ali stroški zapiranja, ko ste kupili dom
• Davek na nepremičnine, ki ga je dolgoval prodajalec, vendar ste ga plačali in vam ni bil povrnjen
• Domače izboljšave, na primer nova streha ali dodatek za sobo

Spodnja črta
Za konec si oglejte še druge naložbe. Imate zaloge, obveznice ali druge nepremičnine, ki so vredne manj, kot ste jih plačali? Lahko bi jih prodali in izgube porabili za izravnavo kapitalskih dobičkov od prodaje na domu.