Ujemanje definicije posojila
Skladno posojilo je hipoteka, ki je enaka ali manjša od zneska v dolarju, določenega z omejitvijo posojila, ki ga je določila zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) in izpolnjuje merila financiranja Freddieja Mac-a in Fannie Mae-ja. Za posojilojemalce z odličnim kreditom so ugodna posojila ugodna zaradi nizkih obrestnih mer, ki so zanje pritrjena.
Kako deluje posojilo o skladnosti
Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (FNMA ali Fannie Mae) in zvezna hipotekarna korporacija za domače posojilo (FHLMC ali Freddie Mac) sta državno sponzorirana podjetja, ki spodbujajo trg stanovanjskih posojil. Te kvazi vladne agencije so oblikovale standardizirana pravila in smernice, ki jim morajo biti izpolnjene hipoteke. Izraz "usklajevanje" se najpogosteje uporablja, če konkretno govorimo o znesku hipoteke, ki mora biti pod določeno mejo, znano kot limit usklajenega posojila, ki ga je določila Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA). Za leto 2019 ta meja znaša 484.350 ameriških dolarjev, kar je povečanje v primerjavi s 453.100 dolarjev v letu 2018. Na visoko cenovnih trgih je meja višja. Nova zgornja meja za enoprostornine nepremičnin na večini stroškovnih območij, kot sta San Francisco in New York City, znaša 726.525 dolarjev, kar je 150% od 484.350 USD. Zakon o stanovanjskem in gospodarskem okrevanju (HERA) zahteva, da se letno prilagodi osnovni limit za posojilo, da se Fannie Mae in Freddie Mac odražata sprememba povprečne cene doma v ZDA.
Razen velikosti posojila se v drugih smernicah, ki ustrezajo posojilom, upošteva posojilojemalec razmerje med posojilom in vrednostjo (tj. Velikost polog), razmerje med dolgom in prihodkom, kreditno oceno in zgodovino, zahteve glede dokumentacije itd. V skladu s posojilom prek Fannieja ali Freddieja lahko polog znaša slabe 3%, posojilojemalec pa mora biti kupec prvega stanovanja. Poleg tega je za posojilo potrebno zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) v višini približno 1, 05% letno za 30-letna posojila do 484.350 USD. Del ali celotni stroški zavarovanja so davčno priznani, če bruto dohodek posojilojemalčevega prilagojenega bruto dohodka (AGI) ne presega 109.000 USD.
Ustrezna posojila so ugodna zaradi nizkih obrestnih mer.
Kako posojilodajalci uporabljajo posojila, ki ustrezajo?
Pomembno je omeniti, da Fannie Mae in Freddie Mac ne izdajata hipotek. Namesto tega zavarujejo hipoteke, ki jih izdajo posojilodajalci, s čimer imajo banke več prostora za izdajo več posojil, kot bi jih sicer brez zavarovanja zmogle. Zaradi tega posojilodajalci raje delajo z ustreznimi posojili, saj jih je mogoče enostavno pakirati v naložbene svežnje in prodati na sekundarnem hipotekarnem trgu, s čimer se sprostijo zmogljivosti za posojanje več kupcem stanovanj.
Posojila v skladu z neustreznimi posojili
Tako Fannie Mae kot Freddie Mac kupujeta samo ustrezne posojila za ponovno pakiranje na sekundarni trg, zaradi česar je povpraševanje po neustreznem posojilu veliko manjše. Hipoteke, ki presegajo omejitev ustreznega posojila, se uvrščajo med hipotekarne hipoteke ali hipotekarne hipoteke. Pogoji hipotekarnih hipotekarnih hipotek se lahko od posojilodajalca do posojilodajalca zelo razlikujejo, vendar so hipotekarne stopnje in minimalna polog za jumbo posojila običajno višja, saj predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca.
Posebna razmišljanja o izpolnjevanju posojil
FHFA, ki letno določa omejitev ustreznih posojil, ima regulativni nadzor, da se zagotovi, da Fannie Mae in Freddie Mac izpolnjujeta svoje listine in naloge spodbujanja lastništva domov za Američane z nižjimi dohodki in srednjega razreda. FHFA uporablja mesečno povečanje / znižanje povprečnih cen stanovanj v mesečni raziskavi obrestnih mer (MIRS) za prilagoditev omejitev posojila za naslednje leto.
Za izvedbo te raziskave FHFA prosi vzorec hipotekarnih posojilodajalcev, da sporočijo pogoje o vseh družinskih, v celoti amortizirajočih, odkupnih, nekmetijskih posojilih, ki jih zaprejo v zadnjih petih delovnih dneh v mesecu. Raziskava vsebuje mesečne informacije o obrestnih merah, posojilnih pogojih in cenah stanovanj po vrsti nepremičnine, vrsti posojila (fiksna obrestna mera ali prilagodljiva obrestna mera) in vrsti posojilodajalca ter informacije o posojilih s fiksno obrestno mero za 15 in 30 let.