Skladno z definicijo omejitve posojila
Omejitev posojila je zgornja meja dolarja glede na velikost hipoteke, ki jo bosta Zvezno nacionalno hipotekarno združenje (pogovorno znano kot Fannie Mae) in zvezna hipotekarna korporacija zveznih domov (aka Freddie Mac) kupila ali zagotovila. Hipoteke, ki izpolnjujejo kriterije za podporo obeh kvazi vladnih agencij, so znane kot "usklajena posojila".
V skladu z mandati Zakona o stanovanjski in ekonomski oživitvi (HERA) iz leta 2008 se skladno posojilo omeji vsako leto prilagodi tako, da odraža spremembe povprečne cene stanovanja v ZDA. Letni limit sta določila zvezni regulator Fannie Mae in Freddie Mac, Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) in napovedala novembra. FHFA uporablja povečanje / znižanje povprečne cene stanovanj v oktobru do oktobra, kot je navedeno v poročilu o indeksu cen stanovanj, ki ga je izdal zvezni odbor za stanovanjsko finance (FHFB), da prilagodi ustrezne limite za posojilo za naslednje leto.
Tradicionalni posojilodajalci raje delajo s hipotekami, ki izpolnjujejo ustrezne limite posojila, ker so zavarovane in jih je lažje prodati.
Kako deluje limit usklajenega posojila
Ustrezna omejitev posojila določi okrožje. Večini okrajev je dodeljen osnovni limit za posojilo. Vendar pa se glede na ustrezne limite posojila lahko razlikujejo glede na regionalne gospodarske razlike.
Na primer, na območjih, kjer 115% povprečne domače vrednosti doma presega osnovno omejitev posojila, bo najvišja omejitev posojila za to območje višja. Zakon o stanovanjski in ekonomski oživitvi določa najvišjo omejitev posojila za ta območja, ki je večkratna povprečna domača vrednost površine. Zakonodaja je določila tudi zgornjo mejo 150% meje osnovnega posojila.
Južna Kalifornija, Južna Florida in večje metropolitansko območje New Yorka so trije primeri regij v sosednjem delu države, ki izpolnjujejo zahteve za višje najvišje dovoljene omejitve posojila.
Poleg tega v zakonu obstajajo posebne zakonske določbe, ki določajo različne izračune limitov za posojila za države Aljaska in Havaji ter za otoška ozemlja ZDA Guam in Deviške otoke ZDA. Ustrezni limiti za posojila na teh območjih so običajno višji od omejitev za domače ZDA, ker so označena kot območja z visoko ceno.
Za leto 2019 je v večini ZDA najvišja omejitev posojila - izhodiščna - za nepremičnine z eno enoto 484.350 dolarjev, kar je povečanje s 453.100 dolarjev v letu 2018 (in več kot 417.000 dolarjev, ko je bil prvič vzpostavljen z Zakonom o stanovanjskem in gospodarskem okrevanju leta 2008) . Nova omejitev zgornje meje za posojila za nepremičnine v enoti na večini stroškovnih območij znaša 726.525 USD (150% od 484.350 USD). Za Aljasko, Havaje, Guam in ameriške Deviške otoke je osnovna omejitev posojila 726.525 USD za nepremičnine z eno enoto. FHFA je ob objavi novih limitov za posojila novembra ugotovila, da bo najvišji skladni kreditni limit v letu 2019 višji v vseh okrožjih razen 47.
Posebna vprašanja za omejitev usklajenega posojila
Fannie Mae in Freddie Mac sta glavna hipotekarna proizvajalca trga; banke in drugi posojilodajalci računajo, da bodo zavarovali posojila, ki jih izdajo, in kupovali posojila, ki jih želijo prodati. Skladni limiti za posojila delujejo kot smernice za hipoteke, ki jih ponuja večina posojilodajalcev. Nekatere finančne institucije se bodo dejansko ukvarjale le s posojili, ki izpolnjujejo merila agencij.
Hipoteke, ki presegajo skladno posojilo, so poznane kot hipotekarne hipoteke. Obrestna mera za jumbo hipoteke je lahko višja od obrestne mere za ustrezne hipoteke.
Ker posojilodajalci raje izpolnjujejo hipoteke, bi moral posojilojemalec, katerega znesek hipoteke nekoliko presega skladno posojilo, analizirati ekonomičnost zmanjšanja njegovega posojila z večjim pologom ali uporabo sekundarnega financiranja (to je, če namesto enega vzameta dva posojila), da se lahko kvalificira skladna hipoteka.