Običajna hipoteka ali posojilo

Običajna hipotekarna ali običajna posojila so vse vrste kupca stanovanjskega posojila, ki jih ne ponuja ali zavaruje vladni subjekt, na primer zvezna stanovanjska uprava (FHA), ameriško ministrstvo za veteranske zadeve (VA) ali USDA podeželska stanovanjska služba, namesto tega pa je na voljo prek zasebnega posojilodajalca (banke, kreditne zadruge, hipotekarne družbe) ali dveh podjetij, ki jih sponzorira vlada, Zvezno nacionalno združenje za hipotekarno zavarovanje (Fannie Mae) in Zvezna hipotekarna korporacija domačih posojil (Freddie Mac).

Običajna posojila pogosto napačno imenujemo hipotekarna posojila ali posojila. Medtem ko se prekrivata, sta ti dve ločeni kategoriji. Ustrezna hipoteka je tista, katere osnovni pogoji izpolnjujejo merila financiranja Fannie Mae in Freddie Mac. Glavna med njimi je meja dolarja, ki jo vsako leto določi Federalna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA): V letu 2019 v večini celinskih ZDA posojilo ne sme presegati 484.350 USD. Čeprav so vsa posojila, ki izpolnjujejo pogoje, običajna posojila niso ustrezna. Na primer, hipotekarna hipoteka v višini 800.000 dolarjev je običajna hipoteka, vendar ni ustrezna hipoteka - ker presega znesek, ki bi ji ga omogočil Fannie Mae ali Freddie Mac. (Za povezano branje glejte "Razumevanje običajnih hipotek Jumbo Vs.")

Trenutno običajne hipoteke predstavljajo približno dve tretjini posojil lastnikov stanovanj, izdanih v ZDA. Sekundarni trg za običajne hipoteke je izjemno velik in likviden. Večina običajnih hipotek je pakirana v hipotekarne vrednostne papirje, ki jih zavarujejo, in trgujejo na dobro uveljavljenem terminskem trgu, znanem kot trg hipoteke, ki ga je treba objaviti (TBA). Mnogi od teh običajnih prehodnih vrednostnih papirjev so nadalje listinjeni v hipotekarnih obveznostih s premoženjem za zavarovanje zavarovanja (CMO).

Ključni odvzemi

• Običajna hipoteka ali konvencionalno posojilo je posojilo kupca stanovanja, ki ga ne ponudi ali zavaruje vladna oseba.
• Na voljo je prek zasebnega posojilodajalca ali dveh podjetij, ki jih financira vlada - Fannie Mae in Freddie Mac.
• Potencialni posojilojemalci morajo izpolniti uradni zahtevek za hipoteko, predložiti potrebne dokumente, kreditno zgodovino in trenutni bonitetni rezultat.
• Običajne obrestne mere za posojila so ponavadi višje od tistih za hipoteke, ki jih podpira država, kot so posojila FHA.

Kako deluje običajna hipoteka ali posojilo

V letih od rušenja hipotekarne hipoteke v letu 2007 so posojilodajalci poostrili kvalifikacije za posojila - hipoteke "brez preverjanja" in "brez polog" so na primer odšle z vetrom, vendar se na splošno večina osnovnih zahtev ni spremenila. . Potencialni posojilojemalci morajo izpolniti uradni zahtevek za hipoteko (in običajno plačati pristojbino za prijavo), nato pa posojilodajalcu priskrbeti potrebne dokumente, da opravijo obsežen pregled njihovega ozadja, kreditne zgodovine in trenutne ocene kreditne sposobnosti.

Zahtevana dokumentacija

Nobena lastnina se nikoli ne financira stoodstotno. Posojilodajalec pri preverjanju premoženja in obveznosti želi preveriti ne samo, če si lahko privoščite mesečna hipotekarna plačila (ki običajno ne smejo presegati 28% vašega bruto dohodka), temveč tudi, če lahko na nepremičnini obvladate polog. (in če je, koliko), skupaj z drugimi vnaprejšnjimi stroški, na primer za nastanek posojila ali stroške zavarovanja, posredniške provizije ter stroške poravnave ali zapiranja, vse to lahko znatno poveča hipoteko. Med zahtevanimi predmeti so:

1 . Dokazilo o dohodku. Ti dokumenti vključujejo, vendar ne smejo biti omejeni na:

• Trideset dni plačilnih stojnic, ki prikazujejo dohodek, pa tudi letni dohodek
• Dve leti zvezne davčne napovedi
• Šestdeset dni ali četrtletno izkaz vseh računov premoženja, vključno s čekovnimi, prihrankovnimi in morebitnimi naložbenimi računi
• Dve leti izjav W-2

Posojilojemalci morajo biti pripravljeni tudi z dokazili o kakršnih koli dodatnih dohodkih, na primer preživnino ali dodatke.

2. Sredstva. Predstaviti boste morali bančne izpiske in izpiske investicijskih računov, da boste dokazali, da imate sredstva za polog in stroške zapiranja rezidenčnega stanovanja ter denarne rezerve. Če boste od prijatelja ali sorodnika prejeli denar za pomoč pri položnici, boste potrebovali darilna pisma, ki potrjujejo, da to niso posojila in ne zahtevajo nobenega ali obveznega vračila. Ta pisma bo pogosto treba notarsko overiti.

3. Preverjanje zaposlovanja. Danes posojilodajalci želijo zagotoviti, da posojajo le posojilojemalcem s stabilno delovno zgodovino. Vaš posojilodajalec ne bo želel samo pregledati plačilnih zneskov, ampak bo morda poklical tudi delodajalca, da preveri, ali ste še vedno zaposleni, in preverite plačo. Če ste pred kratkim zamenjali službo, se posojilodajalec morda obrne na prejšnjega delodajalca. Samozaposleni posojilojemalci bodo morali zagotoviti bistveno dodatno dokumentacijo v zvezi s svojim poslovanjem in dohodkom.

4. Druga dokumentacija. Vaš posojilodajalec bo moral kopirati vozniško dovoljenje ali državno osebno izkaznico, potreboval bo vašo številko socialnega zavarovanja in vaš podpis, kar bo posojilodajalcu omogočilo, da potegne vaše kreditno poročilo.

Obrestne mere

Običajne obrestne mere za posojila so ponavadi višje od tistih za hipotekarne hipoteke, ki jih podpira država (na primer posojila FHA (čeprav se posojila, ki posojilojemalcem običajno nalagajo premije za hipotekarno zavarovanje, dolgoročno utegnejo prav tako dražiti).

Obrestna mera, ki jo ima običajna hipoteka, je odvisna od več dejavnikov, vključno s pogoji posojila - njegovo dolžino, velikostjo in ali ima fiksno obrestno mero ali prilagodljivo obrestno mero - kot tudi trenutne razmere na gospodarskem ali finančnem trgu. Hipotekarni posojilodajalci določajo obrestne mere na podlagi njihovih pričakovanj o prihodnji inflaciji; ponudba in povpraševanje po hipotekarnih vrednostnih papirjih prav tako vpliva na obrestne mere. Ko Zvezne rezerve banke dražje zadolžujejo, če ciljajo na višjo stopnjo zveznih sredstev, banke posledično višje stroške prenesejo na svoje stranke, stopnje potrošniških posojil, vključno s hipotekarnimi, pa običajno naraščajo.

Običajno so povezane z obrestno mero točke, pristojbine, plačane posojilodajalcu (ali posredniku). Več ko plačate, nižja je obrestna mera. Ena točka stane 1% zneska posojila in zniža vašo obrestno mero za približno 0, 25%. Na splošno bi morali ljudje, ki načrtujejo življenje v domu dlje časa (10 ali več let), razmisliti o točkah, da bodo obrestne mere nižje za celotno življenjsko dobo posojila.

Končni dejavnik pri določanju obrestne mere je finančni profil posameznega posojilojemalca: osebna sredstva, kreditna sposobnost in velikost položnice, ki jo lahko plačajo za prebivališče, ki se financira.

Kupec, ki namerava živeti v domu 10 ali več let, bi moral razmisliti o plačilu točk, da bi ohranil nižje obrestne mere za življenjsko dobo hipoteke.

Posebna vprašanja za konvencionalno hipoteko ali posojilo

Te vrste posojil niso za vsakogar. Tu je pogled na to, kdo verjetno izpolnjuje pogoje za običajno hipoteko in kdo ne.

Kdo se verjetno kvalificira

Ljudje z uveljavljenimi bonitetnimi in zvezdnatimi kreditnimi poročili, ki so trdno finančni, običajno izpolnjujejo pogoje za običajne hipoteke. Natančneje, idealen kandidat bi moral imeti:

• Kreditna ocena najmanj 680 in po možnosti nekaj več kot 700. Višji rezultat je nižja obrestna mera za posojilo, najboljši pogoji pa so rezervirani za tiste nad 740.
• Sprejemljivo razmerje med dolgom in prihodkom (DTI). To je vsota vaših mesečnih obveznosti v primerjavi z mesečnim dohodkom. Ta številka je približno 36% in največ 43%.
• Predplačilo v višini najmanj 20% kupnine doma, ki je na voljo. Posojilodajalci lahko in ne sprejmejo manj, če pa to pogosto zahtevajo, da posojilojemalci sklenejo zasebno hipotekarno zavarovanje in plačujejo njegove premije mesečno, dokler v hiši ne dosežejo vsaj 20% lastniškega kapitala.

Poleg tega so običajne hipoteke pogosto najboljši ali edini zahtevek za kupce stanovanj, ki želijo prebivališče v naložbene namene, kot drugi dom ali ki želijo kupiti nepremičnino v višini več kot 500.000 dolarjev.

Kdo verjetno ne bo kvalificiral

Na splošno velja, da imajo tisti, ki šele začenjajo v življenju, tisti, ki imajo malo več dolga kot običajno, in tisti, ki imajo skromno bonitetno oceno, pogosto težave pri pridobivanju običajnih posojil. Natančneje, te hipoteke bi bile težke za tiste, ki imajo:

• V zadnjih sedmih letih je trpel stečaj ali izključitev pravice.
• Bonitetne ocene pod 650.
• DTI nad 43%.
• Manj kot 20% ali celo 10% kupnine doma za predplačilo.