Stroškovni pristop
Stroškovni pristop je metoda vrednotenja nepremičnin, ki predvideva, da bi morala cena, ki jo mora kupec plačati za kos nepremičnine, biti enaka stroškom za gradnjo enakovredne stavbe. Pri oceni stroškovnega pristopa je tržna cena nepremičnine enaka stroškom zemljišča plus stroški gradnje, zmanjšani za amortizacijo. Pride do najbolj natančne tržne vrednosti, ko je nepremičnina nova.
Razumevanje stroškovnega pristopa
Stroškovni pristop je eden od treh načinov vrednotenja nepremičnin; drugi sta pristop dohodka in primerljiv pristop.
Namesto da bi se osredotočali na cene, ki jih prodajajo drugi, podobni domovi na območju, ali na lastnost zmožnosti ustvarjanja dohodka, ta metoda izračuna nepremičnine tako, da izračuna koliko bi stavba danes stala, če bi bila uničena in jo je treba zamenjati. Upošteva tudi, koliko je zemljišče vredno, in odšteje morebitne izgube vrednosti, sicer znane kot amortizacija.
Logika tega pristopa je, da kupci nimajo smisla plačati več za nepremičnino kot tisto, kar bi stalo zgraditi iz nič.
Obstajata dve glavni vrsti ocene stroškovnega pristopa:
- Metoda razmnoževanja: Ta pristop upošteva, da je zgrajena replika lastnosti, in opozarja na podvajanje originalnih materialov.
- Metoda zamenjave. V tem primeru se domneva, da ima nova konstrukcija enako funkcijo z novejšimi materiali, pri čemer uporablja trenutne načine gradnje in posodobljeno zasnovo.
Ko so zbrane vse ocene, se stroškovni pristop izračuna na naslednji način: Stroški zamenjave ali razmnoževanja - amortizacija + vrednost zemljišča = vrednost nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Metoda vrednotenja stroškovnega pristopa priporoča ceno, ki bi jo moral kupec plačati za nepremičnino, ki bi bila enaka stroškom za gradnjo enakovredne strukture.
- Tržna cena nepremičnine je enaka stroškom zemljišča plus stroški gradnje, zmanjšani za amortizacijo.
- Stroškovni pristop velja za manj zanesljivega kot druge metode vrednotenja nepremičnin, vendar je v nekaterih primerih lahko koristen.
Prednosti in slabosti stroškovnega pristopa
Stroškovni pristop se na splošno šteje za manj zanesljiv od dohodkov in primerljivih metodologij. Zahteva določene predpostavke, vključno s tem, da je samoumevno, da ima kupec na voljo dovolj zemljišča, da lahko zgradi identično lastnino.
Če ni na voljo primerljivih prostih zemljišč, je treba oceniti vrednost, zaradi česar je ocena manj natančna. Pomanjkanje podobnih gradbenih materialov tudi zmanjšuje natančnost ocene in povečuje prostor za subjektivnost. Tudi obračunavanje amortizacije za starejše nepremičnine ni enostavno in enostavno izmerljivo.
Kljub tem omejitvam je nekaj primerov, ko je stroškovni pristop lahko koristen in celo potreben. Vrednotenje različnih sestavnih delov nepremičnin je še posebej koristno pri obravnavi nove ali drugačne nepremičnine.
Primeri stroškovnega pristopa
Lastnosti posebne uporabe
Stroškovni pristop je potreben in včasih edini način za določitev vrednosti stavb z izključno rabo, kot so knjižnice, šole ali cerkve. Ti viri prinašajo malo dohodka in jih pogosto ne tržijo, kar razveljavi dohodek in primerljive pristope.
Nova gradnja
Stroškovni pristop se pogosto uporablja tudi pri novogradnji. Posojilodajalci za gradbeništvo zahtevajo ocene stroškovnega pristopa, ker je vsaka tržna vrednost ali vrednost dohodka odvisna od standardov projekta in dokončanja. Projekti se ponovno ocenjujejo na različnih stopnjah gradnje, kar omogoča sprostitev sredstev za naslednjo fazo dokončanja.
Zavarovanje
Ocenjevanje zavarovanja običajno uporablja stroškovni pristop, ker je samo vrednost izboljšav zavarovalna in vrednost zemljišča ločena od skupne vrednosti nepremičnine. Izbira med amortizirano vrednostjo in celotno nadomestno ali reprodukcijsko vrednostjo je odločilni dejavnik za oceno.
Poslovna lastnina
Končno se stroškovni pristop zanaša tudi na vrednotenje poslovnih nepremičnin, kot so poslovne stavbe, trgovine na drobno in hoteli. Dohodkovni pristop je glavna metoda, ki se tukaj uporablja, čeprav se lahko uporablja stroškovni pristop, kadar projektiranje, konstrukcija, funkcionalna uporabnost ali razred materialov zahtevajo individualne prilagoditve.
Pomembno
Kadar je ocena stroškovnega pristopa nižja od tržnih cen, je lahko znak pregretega trga. Nasprotno pa lahko redna vrednotenja nad tržnimi cenami pomenijo nakupno priložnost.
Posebna vprašanja
Večina stanovanjskih cenitev ne uporablja stroškovnega pristopa. Namesto tega prodajne primerjave običajno temeljijo na tržnih ocenah teh vrst nepremičnin.
Izjema je, če je lastnost premalo izboljšana ali preveč izboljšana za sosesko. V tem primeru natančna ocena vrednosti izboljšav poveča natančnost določitve vrednosti, kar ni mogoče uporabiti le s primerljivim pristopom.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.