Odštevanje obresti na drugi hipoteki

Zvezna vlada razume, da so hipotekarne hipoteke največja finančna bremena, ki jih bodo mnogi Američani kdajkoli prevzeli v svojem življenju. Da bi zagotovili oddih (in verjetno spodbudili ljudi k sodelovanju na trgu nepremičnin), Služba za notranje prihodke (IRS) davčnim zavezancem omogoča, da odtegnejo odplačane obresti na njihove hipoteke.

Kaj pa če dobite drugo hipoteko na domu? Ali je pomembno, za kaj ga uporabljate? Lahko samo odštejete obresti v nedogled?

Poglobljeno si bomo ogledali davčne posledice pri prevzemu druge hipoteke in vam pokazali, kako se lotite izračunavanja odbitka davkov, ter poudarili različne omejitve in pasti.

Osnove

Najprej morate razumeti, kaj pomeni "kvalificiran dom" (tisti, za katerega velja odbitek hipotekarnih obresti), in kako IRS opredeljuje "hipotekarne obresti" in "hipotekarni dolg."

Za začetek se "kvalificirani dom" nanaša bodisi na vaš glavni dom, kjer običajno živite, ali na drugi dom. Mobilne hišice, hišne prikolice, apartmaji in čolni izpolnjujejo pogoje, pod pogojem, da imajo "spanje, kuhanje in toaletne prostore", kot pravi IRS Publication 936.

Če imate tri ali več nepremičnin, lahko za določeno leto zahtevate le dve kot primarni in drugi prebivališče. Če boste v tem letu prodali enega od domov, za katerega ste zahtevali zahtevek, lahko za preostanek tega leta za drugo stanovanje štejete drugo lastnino.

Če v domu zahtevate odbitke, ki se ponašajo kot nekaj drugega, na primer najem nepremičnine ali pisarno, se začnejo pojavljati nekatera niansirana pravila in izračuni, ki se nanašajo na to, koliko časa zasedate prostore. Tu se lahko sklicujete na podrobnosti, na splošno pa, če najamete drugi dom, morate tam živeti vsaj 14 dni ali več kot 10% časa, ki ga najamete v enem letu (kar je daljše) da lahko odštejete hipotekarne obresti na njej. (Če tam sploh ne živite, ste lastnik najemodajalca in začne veljati povsem drugačen niz pravil: glejte davčne olajšave za lastnike nepremičnin ).

Hipotekarne obresti veljajo le za obresti, plačane za posojila, ki kot dom jamčijo vaše stanovanje. To vključuje:

• Prvo hipoteke in drugo hipoteke
• Kreditne vrstice
• Posojila iz naslova lastniškega kapitala

IRS opisuje tri kategorije hipotekarnega dolga. Te se razlikujejo glede na to, kdaj ste vzeli dolg in za kaj so bili porabljeni prihodki:

• Dolg izplačanega dolga se nanaša na hipoteke, ki jih je vaš dom zavaroval pred 13. oktobrom 1987 ali pred njim (po tem, ko začnejo veljati veljavna davčna pravila).
• Dolg za pridobitev stanovanja se nanaša na hipoteke, odvzete po 13. oktobru 1987, ki so bile uporabljene za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma (tj. Prenove, popravila itd.).
• Domači lastniški dolg ali posojilo se nanaša na hipoteke, odvzete po 13. oktobru 1987, ki so bile uporabljene za druge namene, ki niso povezani s prebivališčem, na primer za financiranje šolnine na fakulteti, novega avtomobila, počitnic ali skoraj česar koli drugega, kar ni povezano z nakup, gradnja ali izboljšanje stanovanja.

Odbitki

To je odvisno od tega, kakšen dolg že imate - in koliko več želite prevzeti. Če ste poročeni in vložite skupno tožbo, lahko odštejete obresti samo za milijon dolarjev dolga za nakup stanovanja in 100.000 dolarjev ali manj za celoten lastniški dolg. Če ste samski ali se poročite in ločite ločeno, potem vaši omejitve postanejo 500.000 USD za dolg za nakup stanovanja in 50.000 USD za lastniški kapital.

Z drugimi besedami, če se vaša hipoteka ali hipoteka porabi za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega primarnega in / ali drugega stanovanja (zaradi česar je dolg za pridobitev stanovanja) in skupaj znaša milijon dolarjev, lahko odštejete vse, kar ste plačali v obrestih. Če imate na primer 4-odstotno obrestno mero za vsako od dveh hipotek, ki skupaj znašajo do milijon dolarjev, lahko odštejete vsa letna plačila obresti v višini 40.000 dolarjev.

Če pa je recimo vaš dolg za pridobitev stanovanja, recimo, dva milijona dolarjev, potem bi lahko odšteli le polovico celotnih obresti, ki ste jih plačali za hipoteke v vrednosti 2 milijona dolarjev v tistem letu. Če bi uporabili iste iste 4-odstotne obrestne mere, bi lahko odšteli le 40.000 USD namesto 80.000 USD, ki ste jih predvidoma plačali v obrestih tistega leta. (To bi morali upoštevati vsi, ki poskušajo financirati sedemmestno lastnino. Oglejte si konvencionalne hipoteke Jumbo Vs.: Kako se razlikujejo .)

Čeprav se ta omejitev ne nanaša na izplačani dolg, ne boste mogli sprejeti dodatnih odbitkov za nove hipoteke, če vaš neizplačani dolg že presega milijon dolarjev. Kaj pa, če imate samo 900.000 ameriških dolgov? Potem bi lahko odšteli le obresti za dodatnih 100.000 dolarjev dolga za nakup stanovanja.

Vsaj to je splošno pravilo. IRS ponuja delovni list, s katerim lahko določite dejanske odbitne hipotekarne obresti.

Papirnica

Dokler ste plačali vsaj 600 dolarjev hipotekarnih obresti, boste prejeli obvestilo svojega hipotekarnega imetnika ali posojilodajalca (običajno je obrazec 1098) nekaj mesecev pred časom vložitve davka. Ta znesek v izjavi o hipotekarnih obrestih skupaj z dolarjem vaših letnih plačil prikazuje tudi vaše plačane premije hipotekarnega zavarovanja in plačane odbitne točke (če ste tisto leto kupili dom). Ko imate ta dokument v roki, ga boste uporabili za izpolnitev svoje davčne napovedi na obrazcu 1040, Preglednica A (Razčlenjeni odbitki).

Z združevanjem dolga za pridobitev stanovanja in dolga domačega lastniškega kapitala si lahko tehnično izposodite 1, 1 milijona ameriških dolarjev. Če pa imate dodatni dolg, ki presega ta prag, boste morda lahko odšteli obresti, če bi bili ti izkupiček uporabljeni za kvalificiran odhodek, na primer naložba (poročana tudi v seznamu A) ali podjetje (seznam C ali C-EZ).

Refinanciranje, točke in premije

Če refinancirate katero koli hipoteko, vključno z drugo, lahko zahtevate novo posojilo kot dolg za pridobitev stanovanja do glavnice prejšnjega posojila. Vse, kar je zgoraj, se bo obravnavalo kot dolg lastniškega kapitala.

Če poleg nove hipoteke plačujete točke, jih lahko odštejete v celotni dobi posojila. Ob predpostavki, da boste refinancirali novo 30-letno hipoteko, lahko vsako leto odštejete 1/30 vsega, kar ste plačali v točkah. Če niste odšteli vseh točk do takrat, ko hišo (ali spet) prodate ali refinancirate, potem lahko v tem letu odštejete vse preostale vse naenkrat. Odbitek vložite v seznam A, obrazec 1040, vrstica 12.

Dokler vaš prilagojeni bruto dohodek ne presega 109.000 USD (ali 54.500 USD, če se poročite in vložite ločeno), lahko odštejete tudi nekatere ali vse premije za hipotekarno zavarovanje. To bi spadalo v vašo kategorijo "dolg od nakupa doma".

Spodnja črta

Davčna pravila so zapletena, tega ne zanikamo, a če ravnate pravilno, bi lahko z določbami prihranili na tisoče dolarjev na leto. Preden se odločite za vzeti drugo hipoteko, se posvetujte s kvalificiranim davčnim strokovnjakom.