Učinkoviti bruto dohodek (EGI)
Učinkoviti bruto dohodek je potencialni bruto dohodek iz najema plus drugi dohodek, zmanjšan za prosto delovno mesto in stroške kredita najemne nepremičnine.
Učinkoviti bruto dohodek ali EGI je mogoče izračunati tako, da vzamemo potencialni bruto dohodek iz naložbene nepremičnine, dodamo druge oblike dohodka, ustvarjene s to nepremičnino, in od nje odštejemo izgube iz prostih delovnih mest in izgube.
Razumevanje učinkovitega bruto dohodka (EGI)
EGI je ključna spremenljivka pri določanju vrednosti najemne nepremičnine in resničnega pozitivnega denarnega toka, ki ga lahko ustvari nepremičnina. Denarni tok najemnine ni preprost izračun, ampak vključuje vse oblike dohodka, ki ga ustvari nepremičnina, zmanjšane za realne stroške, povezane z dohodkom od najemnine. Če pogledamo spremenljivke formule EGI, lahko vidimo, kako se v resničnem svetu igra dohodek od najemnin.
Pojasnjena formula EGI
Bruto potencialni dohodek od najemnine:
Bruto potencialni dohodek od najemnine je hipotetični znesek, ki bi ga prejel vlagatelj brez katerega koli prednjega vetra najema, ki je v resničnem svetu običajen. Predvideva, da se bo vaša najemna nepremičnina najela vsak dan v letu in da bodo najemniki plačali dogovorjeno najemnino, dokumentirano v najemu. Če je na primer dogovorjena najemnina 2000 dolarjev mesečno, znaša bruto potencialni dohodek od najemnine 24.000 dolarjev.
Drugi dohodki, ki jih ustvari najemnina:
Kaj pomeni "drugi" dohodek, ustvarjen iz najemnih nepremičnin? Tu je nekaj najpogostejših virov denarnega toka, ki ne izhajajo neposredno iz najemnin:
- Pralni stroji, ki delujejo na kovance
- Na prodajnih avtomatih
- Mesečna dovoljenja za parkiranje
- Shranjevalne enote
- Pristojbine za hišne ljubljenčke
- Zamudne pristojbine
Stroški prostih delovnih mest:
V resničnem življenju enote ne bo vedno najet za celo leto. Stroški prostih delovnih mest so obdobja med najemniki, pri katerih lastnik ne prejema najemnine, ker obstaja "prosto delovno mesto". Stroški prostih mest so napovedi, koliko časa lastnik verjame, da bo njegova enota brez najemnika. Če lastnik že nekaj časa upravlja z naložbenimi nepremičninami, se lahko ta strošek oceni na podlagi njegovih vodstvenih izkušenj ali podatkov o panogi.
Kreditni stroški:
Kreditni stroški bodo nastali, ko je najemna enota zasedena, lastnik pa ne prejme dogovorjenega po plačilu najema. Najemnik ni plačal svoje najemnine ali je ni plačal v celoti. Tako kot pri stroških prostih delovnih mest bo tudi ta znesek predviden na podlagi preteklih podatkov.
Zakaj je EGI pomemben
EGI je za vlagatelja v nepremičnine bistvenega pomena, ker mora na koncu dneva vedeti, da nepremičnina, o kateri razmišljajo, ustvari dovolj pozitivnega denarnega toka, da pokrije mesečne poslovne stroške, pa tudi morebitne zastavne pravice ali obremenitve. za nakup nepremičnine.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.