Obremenitve in neobvladujoči interesi v nepremičninah

Nepremičnina je pravni pojem, ki posamezniku podeljuje in ščiti izključno pravico do posesti, posesti, uporabe in razpolaganja z neko stvarjo. Izraz lastnost ne predlaga fizičnega predmeta, ampak opisuje pravni odnos osebe do neke stvari.

Nepremičnine Nepremičnine so sestavljene iz zemljišč, najemnin in dediščin. Zemlji se nanašajo na tla, zrak zgoraj, območje pod zemeljsko površino in vse, kar je postavljeno na njej. Tenementi vključujejo zemljišča in nekatere nematerialne pravice, povezane z deželami. Dediščine vključujejo vsako oprijemljivo ali nesnovno zanimanje za nepremičnine, vključno z zemljišči in najemninami, ki se lahko dedujejo. (Če želite več, preberite 5 Napake, ki se jih morajo vlagatelji v nepremičnine izogibati .)

VODENJE: Raziskovanje naložb v nepremičnine

Zanimanje Obresti opisujejo katero koli pravico, zahtevek ali privilegij posameznika do nepremičnine. Zakon priznava različne vrste interesov v nepremičnini. Neposestni interes zemljišča je pravica ene osebe, da uporabi ali omeji uporabo zemljišča, ki pripada drugi osebi.

Lastniški deleži ne predstavljajo lastništva nad samim zemljiščem: imetniki neposestniškega deleža na nepremičninah nimajo lastništva, lastnik zemljišča pa še naprej uživa polne lastniške pravice, pod kakršnimi koli obremenitvami.

Obremenitev je breme, zahtevek ali dajatev na nepremičnini, ki lahko vpliva na kakovost lastništva ter na vrednost in / ali uporabo nepremičnine. Obremenitve lahko predstavljajo nepremičninske interese v nepremičninah. Primeri obremenitev vključujejo zastavne pravice, posege, služnosti, najeme, omejevalne zaveze in zaščitne zaveze. Ta članek bo predstavil obremenitve in nepremičninske pravice v nepremičninah.

Neposežni interesi Neposestni interes na zemljišču je pravica do uporabe ali omejitev uporabe zemljišča druge osebe. Medtem ko ima imetnik neposestnega deleža določene in jasne pravice v zvezi z uporabo nepremičnine, ne poseduje lastnine.

Neposežni lastniški interesi se lahko ustvarijo s sporazumom med obema stranema, in sicer lastnikom nepremičnine in osebo, ki želi pridobiti neposestne deleže; ali s sodnim sklepom. Na primer, zavezni davek zvezne dajatve se lahko vloži pri sodišču v okrožju, v katerem je nepremičnina davčnih zavezancev za zamudne davkoplačevalce. Nasprotno pa se lahko najemno pogodbo prostovoljno sklene na podlagi sporazuma med obema stranema.

Obremenitve Tovor je vse, kar lahko zmanjša vrednost ali uporabo in uživanje nepremičnine, na primer zastavno pravico ali omejevalno zavezo. Ker lahko obremenitve škodljivo vplivajo na vrednost zemljišča ali uporabo, bi se moral vsakdo, ki sodeluje v transakciji z nepremičninami, zavedati obremenitve nepremičnine, ki se prenese.

Običajno odvetnik opravi iskanje naslova in oblikuje mnenje o naslovu, pri čemer bodo določene vse obremenitve, odkrite med iskanjem. Obremenitev ne bo preprečila prenos naslova pri nepremičninskem poslu; raje bo naslov pod vsemi obremenitvami. Z drugimi besedami, nepremičnina ostane obremenjena ali "teče z zemljiščem", dokler ni zadovoljena, tudi ko se lastništvo prenese na novega lastnika.
(Če želite izvedeti več, preverite, kakšni so kupci pozornosti! Zakaj potrebujete odvetnika.)

Obstaja veliko oblik obremenitev, vključno z:

Olajšave
Služnost je nepodročna pravica do uporabe zemljišča druge osebe na omejen način, ki ne predstavlja popolne lastnine. Oseba ali pravna oseba, ki ima koristi od služnosti, ima neposestni interes (pravico do uporabe nepremičnine, ne pa tudi posesti) na zemlji druge osebe; lastnik nepremičnine bremeni služnost. Običajne služnosti vključujejo pravice do prehoda, odtočne jarke, javne komunalne vode in služnosti z obsodbo (Ugledna domena).

Enkroachmenti
Poseg je izboljšava, ki sega preko meje črte lastnika nepremičnine in "posega" v sosednjo lastnost. Primeri posegov vključujejo gradnjo ali previsne strehe, gospodarske objekte, ograje, dovoze in pešpoti. S posegi lahko naslov obeh objektov ni mogoče zaznamovati: posestna lastnina nima naslova na vseh zemljiščih, na katerih so bile opravljene izboljšave, medtem ko posežena posest nima uporabe vsega zemljišča.

Najemi
Najemna pogodba je pogodba med lastnikom nepremičnine (najemodajalcem) in osebo ali subjektom, ki želi najeti nepremičnino (najemnik). Najemnik se na podlagi najemne pogodbe strinja, da bo najemniku dovolil, da poseduje in uporablja nepremičnino v zameno za drago plačilo (najemnino).

V najemu je običajno določeno trajanje pogodbe, kakršni koli pogoji za podaljšanje pogodbe ter znesek in pogostost najemnine, ki se bo plačala. Čeprav najemnik posest poseduje, najemodajalec ostane lastnik in ima lastnino na lastnini.

Zastavna pravica
Zastavna pravica je pravica, ki jo daje zakon upnikom upnikom, da imajo dolge, ki so jim dolžni s prodajo premoženja, ki pripada dolžniku. Premoženje deluje kot zavarovanje in v primeru, da se nepremičnina prenese, se lahko izkupiček od prodaje uporabi za plačilo dolga in izpolnitev zastavne pravice. Skupne zastavne pravice vključujejo zastavek na davek na nepremičnine in odmero premoženja, zastavne pravice mehanikov, založne sodbe in zavezne davčne zastave.

Lis Pendens
A lis pendens je obvestilo o poravnavi, ki vse zainteresirane stranke obvesti, da je bil sprožen pravni postopek, ki vpliva na lastnino na določeni nepremičnini. Lis pendens, ki se lahko vloži bodisi pri državnem ali zveznem sodišču, običajno vključuje lastnino na nepremičnini ali zahtevani lastniški delež na nepremičnini.

Ker je pravna sredstva vložena proti nepremičninam, bo vsaka oseba, na katero se nepremičnina prenese, zavezana z rezultatom nerešene tožbe.

Zaščitne ali omejevalne konvencije
Zaščitna ali omejevalna zaveza je izvršljiv pogoj, ki se kot dejanje prikaže v dejanju, ki omejuje način uporabe nepremičnine. Ti dogovori obremenjujejo lastnike nepremičnin, da nastopajo ali ne opravljajo določenih načinov.

Primeri zaščitnih ali omejevalnih zavez vključujejo omejitve za minimalne kvadratne posnetke v novi stavbi, arhitekturno zasnovo, opustitev in stranski tir s cest ali sosednjih lastnosti ter barvo zunanjega doma. (Za branje v zvezi s tem glejte Državi naslovov na nepremičninah.)

Bottom Line Nepremičninski interes nepremičnine je pravica do uporabe ali omejitve uporabe nepremičnine druge osebe. V nekaterih primerih neposestni interes izhaja iz prostovoljne pogodbe, sklenjene med dvema stranema, kot v primeru najemne pogodbe. V drugih primerih neprisotne obresti nastanejo zaradi sodne odredbe, kot je zastavna pravica do nepremičnine.

Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da se opravi iskanje naslova, da se ugotovi, ali obstajajo napake v naslovu, ki bi lahko vplivale na uporabo nepremičnine. Kvalificirani odvetnik lahko izvede iskanje naslova, da odkrije zastavne pravice ali obremenitve nepremičnine. Številne nepremičnine se prodajo "ob upoštevanju vseh zastavnih pravic in obremenitev", kar pomeni, da se nepremičnina lahko obremenjuje, kupca pa je v interesu, da odkrije kakršne koli obremenitve, preden sprejme končne odločitve.

Splošni garancijski list je najboljša zaščita kupca in vsebuje "zavezo proti obremenitvam", ki kupcu zagotavlja, da na zemljišču ne obstajajo obremenitve, razen tistih, ki so navedene v listini. (Za več informacij oglejte Najem ali nakup? Finančne težave .)