Naložbe v kapital in dolg za nepremičninsko financiranje

Množično financiranje nepremičnin se je začelo od sprejetja zakona o podjetju Jumpstart Our Business Startupps leta 2012, trg pa naj bi se še povečal. Oktobra 2015 je SEC izdal končno odločbo o določbah naslova III zakona o JOBS, ki je neakreditiranim vlagateljem omogočil, da skupaj z akreditiranimi vlagatelji sodelujejo v nepremičninskih poslih z nepremičninami.

Vlaganje v nepremičnine prek platforme za množično financiranje ima določene prednosti pred REIT-ji ali neposredno lastništvo nepremičnine. Ena od teh prednosti je možnost izbire med dolžniškimi in lastniškimi naložbami. Preden se potopite v množično financiranje nepremičnin, je koristno razumeti, kako se razlikujejo in kakšna so tveganja. (Za več informacij o osnovah množičnega financiranja nepremičnin glejte: Nepremičnine in množično financiranje : nova pot za vlagatelje.)

Ključni odvzemi

• Množično financiranje nepremičnin je vse bolj priljubljena alternativa REIT-om in nepremičninskim ETF-om za dodajanje nepremičnin v nekem portfelju.
• Naložba v lastniške nepremičnine prinese donos iz najemnin, ki jih plačujejo najemniki ali kapitalski dobiček od prodaje nepremičnine.
• Naložbe v dolžniške nepremičnine vključujejo dajanje posojil ali naložbe v hipoteke (ali hipotekarne vrednostne papirje).

Osnove lastniških naložb

Večina pogodb o množičnem financiranju nepremičnin vključuje naložbe v lastniške naložbe. V tem scenariju je vlagatelj delničar v določeni nepremičnini, njihov delež pa je sorazmeren z zneskom, ki so ga vložili. Vračila se realizirajo v obliki deleža prihodka od najemnine, ki ga lastnina ustvari, zmanjšana za kakršne koli storitve, plačane na platformi za množično financiranje. Vlagatelji lahko izplačajo tudi del vrednosti apreciacije, če se nepremičnina proda.

Prednosti:

• Brez omejitve donosnosti: lastniške naložbe ponujajo širši horizont v smislu potenciala zaslužka. Možno je videti letne donose od 18% do 25%. Ker pa zgornja meja ni, je nebo resnično meja z vidika vlagatelja.
• Davčne ugodnosti: en lastnik naložbene nepremičnine lahko odšteje določene stroške, povezane z njenim lastništvom, na primer amortizacijo in stroške popravila. Z množičnim financiranjem delnic se posli običajno strukturirajo prek LLC, ki se za davčne namene obravnava kot pretočni subjekt. To pomeni, da lahko vlagatelji izkoristijo amortizacijske odbitke, ne da bi jim bilo treba neposredno posesti.
• Nižje pristojbine: Kapitalske naložbe so lahko cenejše, če gre za provizije. Namesto da bi plačali vnaprejšnje pristojbine in mesečne storitve, lahko vlagatelji plačajo enotno letno pristojbino za ohranitev svojega položaja v nepremičnini. Pristojbina se izračuna kot odstotek celotnega vloženega zneska in pogosto znaša med 1% in 2%.

Proti:

• Več tveganje: delniško financiranje lahko naloži več denarja v žepe vlagateljev, vendar to pomeni večje igranje. Vlagatelji so na vrsti na drugem mestu, ko prejmejo odplačilo svoje naložbe, in če nepremičnina ne izpolni svojih pričakovanj glede uspešnosti, lahko to zlahka pomeni izgubo.
• Daljše obdobje zadrževanja: delniški vlagatelji gledajo na veliko daljši časovni okvir v primerjavi z vlagatelji dolgov. Časi zadrževanja se lahko raztegnejo za pet ali celo deset let, kar je pomemben dejavnik, če želite ohraniti visoko stopnjo likvidnosti v svojem portfelju.

Kako delujejo dolžniške naložbe

Vlagatelj v naložbe v dolžniške instrumente nepremičnin deluje kot posojilodajalec lastniku nepremičnine ali sponzorju posla. Posojilo je zavarovano s samim premoženjem in vlagatelji prejmejo fiksno donosnost, ki je določena z obrestno mero za posojilo in znesek, ki so ga vložili. V dolžniškem poslu je vlagatelj na dnu kapitalskega zneska, kar pomeni, da imajo prednost pri zahtevku za izplačilo nepremičnine. (Za več si oglejte vadnico: Kako zaslužiti z nepremičninami.)

Prednosti:

• Krajši čas zadrževanja: Dolžniške naložbe so najpogosteje povezane z razvojnimi projekti. Zaradi tega imajo običajno krajši rok lastništva v primerjavi z naložbami v kapital. Čas zadrževanja lahko traja od šest do 24 mesecev, odvisno od narave posla. To je plus za vlagatelje, ki dolgoročno ne vežejo sredstev.
• Manjše tveganje: zaradi strukturiranja poslov; vlagatelji prevzamejo manj tveganja z dolgovnimi naložbami. Posojilo je zavarovano s premoženjem, ki deluje kot zavarovalna polica pred poplačilom posojila. V primeru, da lastnik nepremičnine ali sponzor neplača, lahko vlagatelji povrnejo izgubo svoje naložbe s postopkom izključitve.
• Stalen dohodek: Dolžniške naložbe so bolj predvidljive glede na količino in pogostost izplačil. Medtem ko je vsak posel drugačen, ni nenavadno, da vlagatelji zaslužijo od 8% do 12% letno. Ti donosi se običajno izplačujejo mesečno ali četrtletno.
• Omejena donosnost: Dolžniške naložbe pomenijo manjše tveganje, vendar je ena pomembna pomanjkljivost dejstvo, da so donosnosti omejene z obrestno mero za posojilo. Vlagateljem mora biti jasno, ali so pripravljeni žrtvovati potencial za višji donos v zameno za varnejšo stavo.
• Višje pristojbine: Medtem ko večina platform za množično financiranje nepremičnin vlagateljem ne zaračunava ničesar, da bi ustvarili račun in raziskali dolžniške naložbe, za sodelovanje v poslu običajno obstaja neka vrsta pristojbine. Platforma za množično financiranje ponavadi odvzame odstotek od vrha, preden se izplačajo obresti, ki se lahko porabijo za vaše donose. Obstaja tudi ločena pristojbina za najem posojila, ki se prenese na vlagatelje. (Za več o platformah za množično financiranje nepremičnin preberite: Top 5 podjetij za množično financiranje nepremičnin .)

Slabosti:

• Nižji potencialni donosi: z manjšim tveganjem pride do nižje pričakovane donosnosti.
• Izpostavljenost tveganju predplačila: hipoteke včasih poplačajo posojila predčasno, bodisi s prodajo stanovanja bodisi z refinanciranjem. S tem lahko prekinete denarne tokove, povezane z vašo dolžniško naložbo, in zmanjšate trajanje vašega kreditnega portfelja.

Spodnja črta

Množično financiranje je privlačna možnost za vlagatelje, ki želijo vlagati v zasebne posle z nepremičninami na stroškovno učinkovit način. Najnižja naložba z mnogimi platformami se giblje od 5000 do 10 000 dolarjev, kar je relativno majhna cena, ki jo je treba plačati za dostop do tega razreda sredstev. Tako lastniške kot tudi dolžniške naložbe imajo svoje dobre in slabe strani, zato si morajo pametni vlagatelji vzeti čas za previdno tehtanje. Razumevanje, za kaj ste zaslužni v primerjavi s tveganjem, vam lahko pomaga odločiti, ali je ena ali obe vrsti naložb primerna za vaš portfelj.