Posojilo Zvezne stanovanjske uprave (FHA)
Posojilo FHA je hipoteka, ki jo izda posojilodajalec, ki jo odobri FHA, in jo zavaruje zvezna stanovanjska uprava (FHA). Posojila FHA, zasnovana za posojilojemalce z nizkim do zmernim dohodkom, zahtevajo nižji minimalni polog in kreditne ocene od mnogih običajnih posojil.
Od leta 2019 si lahko s posojilom FHA izposodite do 96, 5% vrednosti stanovanja (kar pomeni, da boste morali poravnati le 3, 5%). Za izpolnjevanje pogojev boste potrebovali najmanj 580 točk. Če vaš kreditni rezultat pade med 500 in 579, lahko še vedno dobite posojilo FHA, pod pogojem, da lahko opravite 10-odstotno polog. Pri posojilih FHA lahko vaše predplačilo prihaja iz prihrankov, finančnega darila družinskega člana ali dotacije za pomoč pri pologu.
Vsi ti dejavniki omogočajo, da so posojila FHA priljubljena pri prvih kupcih stanovanj.
Medtem ko posojila zvezne zvezne stanovanjske uprave (posojila FHA) zahtevajo nižja plačila in kreditne ocene kot običajna posojila, imajo še druge stroge zahteve.
Pomembno je upoštevati, da vam zvezna stanovanjska uprava dejansko ne posoja denarja za hipoteko. Namesto tega dobite posojilo od posojilodajalca, ki ga je odobrila FHA, kot banka, FHA pa jamči za posojilo. Zaradi tega ga nekateri navajajo kot zavarovano posojilo FHA.
To garancijo plačate s plačilom premije hipotekarnega zavarovanja pri FHA. Vaš posojilodajalec nosi manjše tveganje, ker bo FHA plačala posojilodajalcu terjatev, če ne boste plačali posojila.
Kako deluje posojilo FHA
Posojilo FHA zahteva, da plačate dve vrsti premij za hipotekarno zavarovanje - vnaprejšnjo premijo za hipotekarno zavarovanje (UFMIP) in letni MIP (zaračunava se mesečno). Vnaprejšnji MIP znaša 1, 75% osnovnega zneska posojila (od leta 2018). To plačate ob zaprtju, ali pa se lahko prevzame v posojilo. Če vam je na primer odobreno stanovanjsko posojilo v višini 350.000 dolarjev, boste plačali UFMIP v višini 1, 75% x 350.000 $ = 6.125 USD. Plačila se nakažejo na depozitnem računu, ki ga je ustanovilo Ministrstvo za finance ZDA, sredstva pa se uporabijo za izvedbo hipotekarnih plačil v primeru, da ne boste izpolnili posojila.
Kljub imenu vsak mesec plačujete MIP plačila. Plačila se gibljejo od 0, 45% do 1, 05% osnovnega zneska posojila, odvisno od zneska posojila, dolžine posojila in prvotnega razmerja med posojilom in vrednostjo (LTV). Običajni MIP stroški običajno znašajo 0, 85% zneska posojila. Če imate na primer posojilo v višini 350 000 USD, boste letno plačevali MIP v višini 0, 85% x 350 000 $ = 2975 USD ali 247, 92 USD mesečno. To se plača poleg stroškov UFMIP.
Ključni odvzemi
- Posojila FHA so hipoteke na državni ravni, ki so zasnovane za posojilojemalce z nizkim do zmernim dohodkom, ki imajo morda nižje od povprečnih kreditnih točk.
- Posojila FHA zahtevajo nižji minimalni polog in bonitetne ocene kot običajna posojila.
- Posojila FHA izdajajo pooblaščene banke in posojilnice, ki bodo ocenile vaše kvalifikacije za posojilo.
- Ta posojila imajo določene omejitve in omejitve posojil, ki jih ni mogoče najti v običajnih hipotekah.
Izvajali boste letna plačila MIP za 11 let ali življenjsko dobo posojila, odvisno od dolžine posojila in LTV.
| Kako dolgo plačujete letno premijo za hipotekarno zavarovanje (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMIN | LTV% | KAKO DOLŽITE PLAČILO LETNI MIP |
| ≤ 15 let | ≤ 78% | 11 let |
| ≤ 15 let | 78, 01% do 90% | 11 let |
| ≤ 15 let | > 90% | Izraz posojila |
| > 15 let | ≤ 78% | 11 let |
| > 15 let | 78, 01% do 90% | 11 let |
| > 15 let | > 90% | Izraz posojila |
Znesek, ki ga plačate, boste morda lahko odšteli; vendar morate določiti svoje odbitke - namesto da bi vzeli standardni odbitek (kar 24.000 dolarjev v letu 2019, če ste poročeni, če vložite skupno prijavo).
1:46Je hipoteka FHA še vedno kupčena?
Zgodovina programa posojil FHA
Kongres je leta 1934 sredi Velike depresije ustvaril Zvezno stanovanjsko upravo. V tistem času je bila stanovanjska industrija v težavah: stopnje neplačila in zaprtja so se hitro povečale, posojila so bila omejena na 50% tržne vrednosti nepremičnine in hipotekarnih pogojev - vključno s kratkimi programi odplačevanja skupaj z balonskimi plačili - za številne stanovalce je bilo težko doseči. Kot rezultat tega so bile ZDA v prvi vrsti najemniki, svoje domove pa je imelo le 40% gospodinjstev.
Da bi spodbudila stanovanjski trg, je vlada ustvarila zvezno zavarovani program posojil, ki je zmanjšal posojilo tveganje in olajšal posojilojemalce, da so se lahko kvalificirali za stanovanjska posojila. Glede na raziskave zvezne banke St. Louis je stopnja lastništva domov v ZDA vztrajno naraščala in je leta 2004 dosegla 69, 2%. (Od tretjega četrtletja 2018 znaša 64, 4%.)
Vrste posojil FHA
Poleg tradicionalnih prvih hipotek FHA ponuja še nekaj programov za posojila, vključno z:
- Hipotekarni hipotekarni program (HECM) za domači kapital - povratni hipotekarni program, ki starejšim od 62 let in starejšim pomaga pretvoriti kapital v svoje domove v gotovino in obdržati lastninsko pravico. Izberete lahko, kako dvigniti sredstva bodisi v obliki fiksnega mesečnega zneska ali kreditne linije (ali kombinacije obeh).
- Posojilo za izboljšanje FHA 203k, ki vpliva na stroške določenih popravil in prenov posojila. To posojilo vam omogoča, da si izposodite denar tako za nakup stanovanja kot za izboljšave stanovanja, kar je lahko zelo pomembno, če po nakazilu nimate veliko gotovine.
- FHA je energetsko učinkovit hipotekarni program podoben koncept, vendar je namenjen nadgraditvam, ki lahko znižajo vaše račune za komunalne storitve, na primer novo izolacijo ali namestitev novih sistemov sončne ali vetrne energije. Ideja je, da imajo energetsko učinkoviti domovi nižje obratovalne stroške, kar znižuje račune in omogoča več dohodka za hipotekarna plačila.
- Odstavek 245 (a) posojilo - program za posojilojemalce, ki pričakujejo, da se bodo njihovi dohodki povečali. V skladu s programom oddelka 245 (a) hipoteka s postopnim plačilom začne z nižjimi začetnimi mesečnimi plačili, ki se sčasoma postopno povečujejo, rastoča lastniška hipoteka pa načrtuje povečanje mesečnih glavnic, kar povzroči krajše posojilo.
| Pet vrst posojila FHA | |
|---|---|
| VRSTA POSOJILA FHA | KAJ JE |
| Tradicionalna hipoteka | Hipoteka, ki se uporablja za financiranje primarnega prebivališča |
| Domači kapital Pretvorba Hipoteka | Povratna hipoteka, ki lastnikom domov, starejšim od 62 let, omogoča menjavo lastniškega kapitala za gotovino |
| 203 (k) Hipoteka Program | Hipoteka, ki vključuje dodatna sredstva za plačilo energetsko učinkovitih izboljšav na domu, katerih namen je znižanje računov za komunalne storitve |
| Energijsko učinkovit Hipotekarni program | Hipoteka, ki vključuje dodatna sredstva za plačilo energetsko učinkovitih izboljšav na domu, katerih namen je znižanje računov za komunalne storitve |
| Odstavek 245 (a) Posojilo | Hipoteka s plačilno plačilo (GPM) z nižjimi začetnimi mesečnimi plačili, ki se postopoma povečujejo (uporablja se, ko se pričakuje povečanje dohodka), in rastoča lastniška hipoteka (GEM), kjer načrtovana povečanja mesečnih glavnic plačujejo krajše posojila |
FHA v primerjavi s konvencionalnimi posojili
Če želite povzeti številke: Posojila FHA so na voljo posameznikom z bonitetno oceno 500. Če je vaš kreditni rezultat med 500 in 579, lahko dobite posojilo FHA s pologom 10%. Če je vaš kreditni rezultat 580 ali višji, lahko dobite posojilo FHA s samo 3, 5% znižanja. Za primerjavo, za pridobitev običajne hipoteke običajno potrebujete najmanj 620 kreditnih točk in polog med 3% in 20%.
Za posojilo FHA ali hipoteko mora biti vsaj dve leti stečaj, razen če lahko dokažete, da je bil stečaj posledica neobvladljive okoliščine. Vsaj tri leta morate biti odstranjeni s kakršnimi koli izključitvami in dokažite, da si prizadevate za ponovno vzpostavitev dobrega kredita. Če ne zamudite svojih zveznih študentskih posojil ali dohodnine, ne boste upravičeni.
| Posojila FHA v primerjavi s konvencionalnimi posojili | ||
|---|---|---|
| FHA KREDIT | KONVENCIONALNO POSOJILO | |
| Najnižja bonitetna ocena | 500 | 620 |
| Polog | 3, 5% z boniteto 580+ in 10% za boniteto od 500 do 579 | 3% do 20% |
| Pogoji posojila | 15 ali 30 let | 10, 15, 20 ali 30 let |
| Hipotekarno zavarovanje | Vnaprej MIP + letni MIP za 11 let ali življenjsko dobo posojila, odvisno od LTV in dolžine posojila | Noben z pologom najmanj 20% ali po izplačilu posojila do 78% LTV |
| Premije za hipotekarno zavarovanje | Vnaprej: 1, 75% posojila + letno: 0, 45% do 1, 05% | PMI: 0, 5% do 1% zneska posojila na leto |
| Darila za predplačila | 100% polog je lahko darilo | Samo del je lahko darilo, če je predplačilo nižje od 20% |
| Programi pomoči pri pologu | Da | Ne |
Posebna vprašanja
Vaš posojilodajalec bo ocenil vaše kvalifikacije za posojilo FHA, kot bi to storil kateri koli prosilec za hipoteko. Vendar pa posojilodajalec lahko namesto s svojim kreditnim poročilom pregleda vašo zgodovino dela za zadnji dve leti in druge evidence zgodovine plačil, na primer komunalne storitve in najemnine. Za posojilo FHA lahko izpolnite pogoje, če ste šli v stečaj ali izterjavo, če ste ponovno vzpostavili dobro posojilo. Na splošno je nižja kreditna ocena in polog, višja je obrestna mera, ki jo boste plačali za hipoteko.
Ko kupujete dom, boste morda odgovorni za nekatere stroške, ki so že nastali v žepu, kot so stroški nastanitve posojila, odvetniške stroške in stroški cenitve. Ena od prednosti hipoteke FHA je, da lahko prodajalec, graditelj stanovanja ali posojilodajalec v tem imenu plača del teh zaključnih stroškov. Če prodajalec težko najde kupca, vam bo morda ponudil, da vam pomaga pri zaključku posla kot sladilo.
Poleg bonitetnih ocen in kriterijev za poravnavo posojila obstajajo posebne zahteve po hipotekarnih posojilih FHA, ki jih za ta posojila določa FHA. Vaš posojilodajalec mora biti posojilodajalec, ki ga odobri FHA, in morate imeti stalno zaposlitveno zgodovino ali zadnji dve leti delati pri istem delodajalcu.
Če ste samozaposleni, potrebujete dve leti uspešne zgodovine samozaposlitve, dokumentirani z davčnimi napovedmi in tekočo letno bilanco stanja in izkazom poslovnega izida. Če ste bili samozaposleni manj kot dve leti, vendar več kot eno leto, ste morda še vedno upravičeni, če imate dve leti pred samozaposlitvijo trdno delo in zgodovino dohodka in je samozaposlitev enaka ali s tem povezanim poklicem. Za podpis hipoteke morate imeti veljavno številko socialnega zavarovanja, zakonito prebivati v ZDA in imeti polno starost v svoji državi.
Posebna hipotekarna vprašanja
Ponavadi mora biti nepremičnina, ki se financira, vaše glavno prebivališče in mora biti lastnik. Ta program posojila ni mogoče uporabiti za naložbene ali najemne nepremičnine. Samostojne in dvojne hiše, mestne hiše, vrstne hiše in stanovanja v okviru kondom-projektov, ki jih odobri FHA, so upravičene do financiranja FHA.
Količnik (vaše hipotekarno plačilo, provizije HOA, davki na nepremičnine, hipotekarno zavarovanje in zavarovanje lastnika stanovanja) mora znašati manj kot 31% vašega bruto dohodka. V nekaterih primerih boste morda odobreni s 40-odstotnim razmerjem.
Količinsko razmerje (hipotekarno plačilo in vsi drugi mesečni dolgovi potrošnikov) mora znašati manj kot 43% vašega bruto dohodka. Vendar je mogoče odobriti s količnikom do 50%. Potrebujete tudi presojo nepremičnin pri pooblaščenem ocenjevalcu FHA in dom mora izpolnjevati določene minimalne standarde. Če dom ne izpolnjuje teh standardov in se prodajalec ne bo strinjal z zahtevanimi popravili, morate popravke plačati ob zaključku (sredstva se shranijo, če se popravila ne izvedejo).
Omejitve posojila FHA
Ena omejitev posojil FHA je, da imajo zunaj omejitev, koliko si lahko izposodite. Določa jih regija, v kateri živite, pri čemer imajo območja z nizkimi stroški nižjo mejo ("nadstropje") kot običajna posojila FHA in visoko cenovna območja z višjo vrednostjo ("zgornja meja"). Potem so tu še območja "posebne izjeme" - vključno z Aljasko, Havaji, Guamom in Ameriškimi Deviškimi otoki, kjer zelo visoki gradbeni stroški še povečajo meje. Povsod drugod je meja postavljena na 115% povprečne cene stanovanja za okrožje, kot jo določa ameriški oddelek za stanovanja in urbani razvoj. Spletno mesto FHA ponuja stran, na kateri lahko poiščete omejitev posojila vašega okrožja.
Spodnji grafikon prikazuje omejitve posojila za leto 2019:
| Omejitve posojila FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TIP NEPREMIČNINE | OBMOČJE NIZEGA stroškov 'TLA' | OBMOČJE VISOKIH stroškov 'PLAVI' | POSEBNA IZJEMA PODROČJA |
| Ena enota | 314.827 dolarjev | 726.525 dolarjev | 1.089.787 dolarjev |
| Dve enoti | 403.125 dolarjev | 930.300 USD | 1.395.450 dolarjev |
| Tri enote | 487 250 USD | 1, 124.475 dolarjev | 1.686.700 dolarjev |
| Štiri enote | 605.525 dolarjev | 1.397.400 dolarjev | 2.096.100 ameriških dolarjev |
Vir: Ameriški oddelek za stanovanja in razvoj mest
FHA posojilo olajšava
Posojila FHA niso brez njihovih prednosti: Ko jih prejmete, boste morda upravičeni do olajšave za posojilo, če ste doživeli zakonito finančno stisko - na primer izgubo dohodka ali povečanje življenjskih stroškov - ali si težko zaslužite mesečna hipotekarna plačila. Na primer program FHA-HAMP vam lahko pomaga, da se izognete izključitvi, tako da trajno znižate mesečno hipotekarno plačilo na dostopno raven. Če želite postati polni udeleženec v programu, morate uspešno opraviti preskusni načrt plačila, v katerem boste pravočasno izvedli tri plačila v manjši, spremenjeni višini.
Odločite se, kaj je najboljše za vas
Čeprav lahko posojilo FHA zveni odlično, ni namenjeno vsem. Tistim, ki imajo kreditne ocene manj kot 500, ne bo pomagalo. Na nasprotnem koncu se lahko zavzemajo lastniki stanovanj, ki si lahko privoščijo veliko predplačilo, bolje odrežejo običajni hipoteki, saj bi lahko na dolgi rok prihranili več denarja skozi nižje obrestne mere in premije za hipotekarno zavarovanje, ki jih zagotavljajo običajni posojilodajalci.
Kot navaja zvezna stanovanjska uprava, posojilo FHA "ne bo ustrezalo tistim, ki kupujejo na višjem koncu cenovnega spektra - niti ni namenjeno. Posojilni program FHA je bil ustvarjen za podporo" nizkim in zmernim dohodkom kupci domov, "zlasti tisti z omejenim denarjem, prihranjenim za polog."
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.