Pridobivanje ameriških davčnih olajšav za tuje nepremičnine

Vse več Američanov išče v tujini počitniške domove, najem nepremičnin in kraj, kjer se lahko upokoji med upokojitvijo - naj bo to pet ali 30 let. Davčne ugodnosti lastništva premoženja v tujini so podobne kot v ZDA, z nekaj izjemami.

Ključni odvzemi

• Če imate v lasti nepremičnine v tujini, so vaše davčne ugodnosti v ZDA odvisne od tega, kako uporabljate nepremičnino.
• Hipotekarne obresti - vendar ne davki na nepremičnine - lahko odštejete, če gre za osebno uporabo.
• Če prejmete kakršen koli dohodek od najemnine, so pravila odvisna od tega, koliko dni uporabljate dom za osebno in za najem.

Ugodnosti lastnikov nepremičnin iz ameriškega davčnega zakona so odvisne od tega, kako nepremičnino uporabljajo. Če na primer živite v domu, lahko na splošno odštejete hipotekarne obresti. Če nepremičnino uporabljate za dohodek od najemnine, lahko odštejete hipotekarne obresti in številne druge stroške, vključno z zavarovanjem premoženja in odgovornosti, stroški popravila in vzdrževanja ter lokalnimi in medkrajevnimi potnimi stroški, povezanimi z vzdrževanjem nepremičnine.

Preberite si o tem, kako ameriška davčna zakonodaja obravnava lastništvo tuje lastnine in davčne posledice prodaje nepremičnine.

Nepremičnina za osebno uporabo

Če nepremičnino uporabljate kot drugi dom - ne kot najem -, lahko odštejete hipotekarne obresti tako kot za drugi dom v ZDA. Za leto 2019 lahko odštejete obresti, ki jih plačate za prvih 750.000 dolarjev (375.000 dolarjev, če se poročite, če vložite poroko ločeno) kvalificiranega hipotekarnega dolga na vašem prvem in drugem domu (to je skupni znesek). Upoštevajte, da če ste svoje nepremičnine kupili pred 16. decembrom 2017, ste verjetno srečani glede na prejšnjo omejitev odbitka v višini 1 milijona dolarjev kvalificiranega hipotekarnega dolga. Preverite davčnega strokovnjaka in se prepričajte, kje se prijavite.

Kot pri osnovnem prebivališču tudi tukaj ne morete odpisati stroškov, kot so komunalne storitve, vzdrževanje ali zavarovanje, razen če ne morete zahtevati odbitka od domače pisarne.

Odbitek hipotekarnih obresti je enak ne glede na to, ali je dom v ZDA ali tujini, davki na nepremičnine delujejo drugače. Po zakonu o davčnih olajšavah in delovnih mestih (TCJA) ne morete več odštevati davka na nepremičnine na tujo lastnino.

Najem nepremičnine

Davčna pravila so bolj zapletena, če na nepremičnini prejmete dohodek od najemnine. Uporabljajo se različna pravila, odvisno od tega, koliko dni uporabljate dom za osebno in ne za najem. Na splošno boste spadali v eno od dveh kategorij:

1. Dom najamete za 14 dni ali manj, nepremičnino pa uporabljate več kot 14 dni ali 10% vseh dni, ko je bila najeta . Dom lahko najamete nekomu drugemu za največ dva tedna (14 noči) vsako leto, ne da bi morali ta dohodek prijaviti IRS. Tudi če ga najamete za 5000 dolarjev na noč, vam ni treba prijaviti dohodka od najemnine, če ga niste najeli več kot 14 dni. Hiša velja za osebno prebivališče, ki vam omogoča, da odštejete hipotekarne obresti po standardnih pravilih za drugo stanovanje, ne pa izgube ali stroškov najema.
2. Dom oddajate v najem za 15 ali več dni in ga uporabljate manj kot 14 dni ali 10% dni, ko je bil dom najet. V tem primeru IRS upošteva nepremičnine za najem stanovanja in najemne dejavnosti obravnavajo kot posel. Upoštevajte: Če član družine uporablja hišo (tj. Vaš zakonec, sorojenci, starši, stari starši, otroci in vnuki), to šteje za osebni dan, razen če zberete pošteno ceno najema. Vse dohodke od najemnine morate prijaviti IRS, dobra novica pa je, da vam to omogoča odštevanje stroškov najema, kot so hipotekarne obresti, tuji davki na nepremičnine, stroški oglaševanja, zavarovalne premije, komunalne storitve in pristojbine, plačane upraviteljem nepremičnin. Ena opazna razlika med najemom nepremičnine doma in eno v tujini: Vaša nepremičnina v tujini se amortizira v 40-letnem obdobju, namesto sedanjih 27, 5 let za domače stanovanjske nepremičnine. V obeh primerih amortizirate samo vrednost konstrukcije (zgradbe); zemljišče ni amortizirano.

Prodaja nepremičnine

Če prodajate svoj dom v tujini, je davčna obravnava podobna prodaji doma v ZDA - in se razlikuje glede na to, kako je bila nepremičnina uporabljena. Če ste v zadnjih petih letih živeli v domu vsaj dve, se to šteje za vaše primarno prebivališče in iz prodaje lahko izključite do 250.000 dolarjev kapitalskih dobičkov (ali do 500.000 dolarjev za poročene davkoplačevalce). Ta izključitev prodaje primarne prodaje se ne uporablja, če dom ni bil vaš glavni prebivališče; v tem primeru boste dolgovali običajni davek na kapitalski dobiček.

Če prodajate nepremičnine v ZDA, boste morda lahko opravili menjavo 1031 (imenovano tudi podobna menjava), v kateri zamenjate eno naložbeno nepremičnino z drugo lastnostjo podobne vrste na podlagi davka. Mnogi vlagatelji to strategijo uporabljajo za odlog plačila kapitalskih dobičkov in vračanja davkov za amortizacijo.

Oddelek 1031 ZDA omogoča prodajo in zamenjavo tuje lastnine samo z drugo tujo lastnino.

Pomembna razlika pri davčni obravnavi domače in tuje lastnine pa je, da se lastništvo v ZDA ne šteje za podobno kot nobeno premoženje v tujini. Oddelek 1031 ZDA dovoljuje le menjave domačih za domače in tuje za tuje.

ZDA menijo, da je katera koli nepremičnina zunaj ZDA podobna kot vsaka druga podobna nepremičnina zunaj ZDA, zato je možno 1031 zamenjati hišo v Panami za drugo v Panami ali Ekvadorju ali Kostariki. To preprosto ne bo veljalo za neko vrsto nepremičnin v ZDA

Dvojno obdavčenje

Če upravljate svoj dom v tujini kot najem nepremičnine, lahko dolgujete davek v državi, kjer se nepremičnina nahaja. Da preprečite dvojno obdavčitev, lahko na obračunu davka v ZDA vzamete davčni dobropis za vse davke, ki ste jih plačali tuji državi in ​​se nanašajo na neto dohodek od najemnine. Obstaja največja dovoljena davčna olajšava: po odbitku stroškov ne morete vzeti dobropisa za več kot znesek ameriškega davka na dohodek od najemnine.

Poleg tega, da vzamete davčni dobropis za plačane davke od najemnine, lahko zahtevate tudi tuji davčni kredit, če nepremičnino prodajate in plačujete davek na kapitalski dobiček v tuji državi.

Spodnja črta

Ko kupujete v tujini, morate biti še posebej previdni pri načrtovanju in podrobnostih. Mnoge države imajo pravila in predpise o tem, kdo lahko poseduje premoženje in kako se lahko uporablja. Če kupite dom v tujini, se prepričajte, da je transakcija izvedena tako, da varuje vaše lastninske pravice. V ZDA domači kupci prejmejo lastnino na nepremičnini; to razlikovanje ni tako jasno v vseh državah.

Zavedajte se tudi, da boste morda kot tuji lastnik nepremičnine morali predložiti številne ameriške davčne obrazce, odvisno od vašega dejanskega stanja. Če na primer najamete svoj dom v tujini in odprete bančni račun za pobiranje najemnine, morate predložiti obrazec FBAR (Poročilo tuje banke in finančnih računov), če je skupna vrednost vseh računov 10.000 USD ali več " dan koledarskega leta. "

Drugi obrazci vključujejo obrazec 5471 - vrnitev informacij osebam ZDA, ki spoštujejo določene tuje družbe (če je vaša lastnina v tuji korporaciji); in obrazec 8858 - vrnitev informacij osebam ZDA, ki spoštujejo tuje osebe, ki niso upoštevane (če je vaša lastnina na morju v tujem LLC).

Ker so zakoni o lastništvu tujih nepremičnin in davčni zakoni zapleteni in se občasno spreminjajo, se zaščitite tako, da se posvetujete s kvalificiranim davčnim računovodjem in / ali odvetnikom za nepremičnine tako v ZDA kot v tujini.