Kako se izogniti zastareli povratni hipoteki
Medtem ko se povratne hipoteke včasih oglašujejo kot varen vir dohodka do konca vašega življenja - in ob pravilnih pogojih - lahko zmanjkajo izkupička prej, kot ste pričakovali, je eno od glavnih tveganj, da boste izkoristili to vrsto posojilo. Povratna hipoteka je vrsta posojila, pri katerem lahko lastniki stanovanj, ki imajo v svoji rezidenci ustanovljen velik kapital, to vrednost uporabijo za izposojo.
Obstaja šest različnih načinov prejemanja povratnih hipotekarnih prihodkov, tisti, ki ga izberete, pa bo vplival na to, kako hitro in enostavno lahko izkoristite svojo sposobnost zadolževanja pri svojem domu.
- Pavšalno hipotekarno plačilo s fiksno obrestno mero
- Povratna hipotekarna kreditna linija
- Izraz povratna hipoteka
- Spremenjeni izraz povratne hipoteke
- Najemna povratna hipoteka
- Zamenjana povratna hipoteka
Vseh šest plačilnih načrtov predstavlja posojilojemalce različne stopnje tveganja. Tu je pregled različnih okoliščin, v katerih bi vam lahko prezgodaj zmanjkalo hipotekarnih prihodkov - in kako se temu scenariju izogniti.
(Za več informacij glejte Popolni priročnik o povratni hipoteki in izbiri načrta povratnega hipotekarnega plačila .)
# 1. Pavšalni znesek s fiksno stopnjo
Fiksna obrestna mera ima samo en načrt povratnih hipotekarnih plačil, pavšalni znesek enotnega izplačila. Najem fiksne vsote s fiksno obrestno mero je običajno nizko tvegan način zadolževanja. V bistvu boste točno vedeli, koliko boste morali odplačevati. Vendar ima pri obratni hipoteki ta posojila edinstvena tveganja.
Lastniki stanovanj pogosto vzamejo povratne hipoteke, kadar je njihov lastniški kapital edino premoženje in nimajo drugih možnosti, da bi dobili denar, ki ga potrebujejo. Vendar pa ljudje, ki vzamejo ta posojila, vendar ne načrtujejo pravilno, zlahka zmotijo veliko vsoto. Ko bodo ta denar porabili, morda ne bodo imeli drugih denarnih virov. V idealnem svetu bi obvezno povratno hipotekarno svetovanje tvegane posojilojemalce odvrnilo od izbire te možnosti, v resničnem svetu pa se to ne zgodi vedno.
Urad za zaščito potrošnikov (CFPB) je vse bolj priljubljeno pavšalno možnost opredelil kot potencialno tvegano, zlasti za mlajše posojilojemalce z daljšo življenjsko dobo, ki nimajo drugih pokojninskih sredstev. Ti predčasno upokojenci tvegajo, da bodo zgodaj upokojili kapital.
Povratna hipoteka omogoča, da ostanete v svojem domu celo življenje, tudi ko ste izčrpali izkupiček. Če denarja ne bo ostalo, posojilojemalec ne bo imel samo težav s plačevanjem življenjskih stroškov, ampak bo morda končal s zaprtjem. To je zato, ker so še naprej plačevanje zavarovanja in davkov na nepremičnine lastnika - in vzdrževanje doma v dobrem popravilu - vsi pogoji, da bi lahko še naprej imeli povratno hipoteko.
CFPB je ugotovila, da posojilojemalci s fiksno obrestno mero v resnici neplačujejo svojih povratnih hipotek pogosteje kot posojilojemalci z nastavljivo obrestno mero, ker ne pokrijejo teh tekočih stroškov. Če izplačate pavšalni znesek, je tudi večja nevarnost, da jih bodo prevarali, saj so velike vsote, ki so si jih sposodili, privlačna tarča tatov - ali pohlepnih sorodnikov.
(Če želite več, glejte Zamude zamrznjene hipoteke, Pazite na te povratne hipotekarne prevare in 5 znakov povratne hipoteke je slaba ideja. )
# 2. Kreditna linija
Vaše možnosti zmanjkovanja denarja s plačilnim načrtom posojila - ne glede na to, ali ga uporabljate samostojno ali v kombinaciji s plačilnim načrtom ali posesti, kot je opisano v naslednjih razdelkih - so odvisne od tega, kako načrt uporabljate. Za razliko od običajne kreditne linije domačega kapitala (HELOC) je povratna hipotekarna linija nepreklicna. Izraz nepreklicno pomeni, da ga ni mogoče preklicati ali zmanjšati zaradi sprememb v financah ali domači vrednosti.
Ta nepreklicni status pomeni, da vam ne grozi izguba dostopa do denarja. Poleg tega se vaša razpoložljiva kreditna linija zmanjšuje samo, ko črpate, plačujete pa le obresti in hipotekarne premije za denar, ki si ga izposodite. Še več, s kreditno kreditno linijo sčasoma pridobite dostop do dodatnih sredstev, ker neizkoriščeni del vsako leto raste, ne glede na to, ali se vrednost vašega doma povečuje ali ne. Neporabljeni del vaše povratne hipotekarne kreditne linije raste po isti obrestni meri, kot jo plačujete za denar, ki ste ga izposodili.
Na splošno lahko dostopate do 60% razpoložljive glavnice v prvem letu, ko imate kreditno linijo. V drugem letu in pozneje lahko črpate preostalih 40% - brez dodatka, kar niste uporabili v prvem letu. Seveda, če porabite celotno razpoložljivo kreditno linijo zgodaj, vam v prihodnjih letih ne bo preostalo ničesar, če ne odplačate nekaj ali vsega, kar ste si izposodili, kar bo povečalo vaš glavni limit.
Da, lahko plačujete s povratno hipoteko, da zmanjšate stanje posojila v času svoje življenjske dobe, za to pa ni predplačilne kazni. Vaš posojilodajalec mora vsako delno odplačilo najprej plačati za obresti, ki jih dolgujete, nato za morebitne provizije za posojilo in nazadnje za glavnico.
# 3. Izraz povratna hipoteka
Izmed petih plačilnih načrtov s prilagodljivimi obrestnimi merami, vam terminski in spremenjeni časovni načrti prav tako tvegajo, da boste presegli svoje povratne hipotekarne prihodke. Načrti za plačilo s terminskimi plačili zagotavljajo enaka mesečna plačila z vnaprej določenim datumom ustavitve.
Z načrtnim plačilnim načrtom na koncu roka dosežete glavno omejitev posojila - največ, kar si lahko izposodite. Po tem ne boste mogli prejeti dodatnega izkupička od povratne hipoteke. Vendar boste lahko ostali doma, z omenjenimi opozorili - plačevanjem tekočih davkov in vzdrževanja - v pavšalnem razdelku.
# 4. Spremenjena poravnava povratne hipoteke
Spremenjeni časovni načrti vam omogočajo fiksno mesečno plačilo za vnaprej določeno število mesecev in dostop do kreditne vrstice. Mesečno plačilo bo manjše, kot če izberete časovni načrt z ravnovesjem, kreditna linija pa bo manjša, kot če izberete kreditni načrt z ravno linijo.
S spremenjenim časovnim načrtom boste prejemali samo mesečna plačila za vnaprej določeno obdobje, vendar bo kreditna linija ostala na voljo, dokler je ne izčrpate. S tem načrtom se lahko izognete denarju, če skrbno uporabljate svojo kreditno linijo. Prav tako lahko hitro zmanjka denarja, če predčasno izčrpate kreditno linijo.
Varnejša izbira je, da se zanašamo predvsem na plačila z rokom, dokler se ne izteče, dovolite povečanje kreditne linije in se šele nato zanesete na to kreditno linijo. Če nikoli ne uporabljate kreditne linije, boste morda imeli dovolj lastniškega kapitala, da vam bodo v prihodnosti omogočili prodajo stanovanja, odplačilo posojila in selitev.
# 5 Povratna hipoteka v zakup
Načrti z najmanj tveganj, da bi zmanjkali denarja, so najem ali spremenjen načrt plačila zakupnine - dokler se posojilojemalec drži do zavarovanja lastnika stanovanja, davkov na nepremičnine in popravil domov. Če ne storite nobene od teh stvari, posojilo zapade v plačilo.
Načrti za plačilo zakupnine imajo prilagodljivo obrestno mero in zagotavljajo enaka mesečna plačila za življenje, dokler vsaj en posojilojemalec še vedno živi v domu kot svoje primarno prebivališče.
# 6. Spremenjena povratna hipoteka
Spremenjena lastnina zagotavlja tako fiksna mesečna plačila za življenjsko dobo kot tudi kreditno linijo. Omogoča vam manjše mesečno plačilo, kot če bi izbrali načrt izravnega najema, vaša kreditna linija pa bo manjša, kot če bi izbrali ravnotežni kreditni načrt.
Če nikoli ne uporabljate kreditne linije, boste dolgovali manj, zato je ta kombinacija dobra izbira, če želite zajamčen dohodek za življenje z manj tveganji, da boste porabili ves svoj kapital in si ne boste mogli privoščiti gibanja .
Kako se izogniti zmanjku prihodkov
Čakanje, dokler lahko vzamete povratno hipoteko, je eden od načinov, da omejite svoje možnosti, da bi izplačali izkupiček. CFPB opozarja, da imajo mlajši upokojenci z daljšo življenjsko dobo večje možnosti, da ves povratni kapital porabijo s povratno hipoteko. To ni problem, če so sposobni ostati na svojem mestu - ostati v svojih domovih vse življenje - vendar je težava, če se želijo ali se pozneje preseliti.
Po prodaji stanovanja in plačilu dolžnika za povratno hipoteko upokojenci morda ne bodo imeli dovolj denarja za selitev ali plačilo tekočih življenjskih in zdravstvenih stroškov.
Prihodnje povišanje obrestnih mer bi se lahko zmanjšalo, koliko se lahko zadolžite, čeprav ste starejši. Jack M. Guttentag, profesor financ emeritus na šoli Wharton na Univerzi v Pensilvaniji, je preučeval to vprašanje. Ugotovil je, da bi 62-letnik, ki je do 72. leta čakal, da dobi povratno hipoteko in je izbral načrt plačila posojil, lahko svojo kreditno linijo povečal za 17% s čakanjem na teh 10 let, če bodo obrestne mere ostale enake. Če pa bi se obrestne mere podvojile, bi imel isti posojilojemalec dostop do 69% manjše vrstice. Zato je dejansko smiselno, da čim prej vzamemo obratno hipotekarno kreditno shemo, nato pa pustimo vrstico nedotaknjeno čim dlje, da povečamo svoj potencial rasti.
Spreminjanje trenutnega načrta
Če ste že vzeli povratno hipoteko in mislite, da vam lahko grozi zmanjšanje izkupička, se posvetujte s posojilodajalcem o spremembi plačilnega načrta. Dokler niste šli po poti z enkratnim pavšalnim zneskom s fiksno obrestno mero, lahko spremenite svoj plačilni načrt - pod pogojem, da ostanete znotraj glavnega limita vašega posojila. Veliko vprašanje je, ali ste že dosegli osnovno mejo ali ste blizu nje. Sprememba plačilnega načrta je veliko preprostejša od refinanciranja in zahteva le 20 USD administrativne pristojbine.
Dilema zakonca, ki ne izposoja zakoncev
Ne glede na to, kateri plačilni načrt ste izbrali, če imate mlajšega zakonca, ki ga ne zadolžujete, tvega, da bo oddaljil povratne hipotekarne prihodke, če boste umrli prvi. Zakoni, ki so začeli veljati leta 2015, zakonite zakonce, ki se ne zadolžujejo, pred tem, da se preselijo, če jih pred zakoncem izposoja. Zakonca, ki nista zadolžena, pa po smrti posojilojemalca ne smeta prejemati dodatnih plačil. To pravilo omogoča, da preživeli zakonci, ki se ne zadolžujejo, učinkovito presežejo povratne hipotekarne prihodke.
Preživeli zakonec bo morda lahko prodal hišo in poplačal povratno hipoteko. Vendar pa glede na to, koliko hiša stoji in kako visoko je posojilo, prodaja morda ne bo preživela zakonca dovolj gnezdilnega jajca, da bi lahko živelo naprej. Če ima preživeli zakonec dovolj dohodka, da se lahko kvalificira za redno, terminsko hipoteko, bo morda mogoče refinancirati iz povratne hipoteke.
Če je povratna hipotekarna bilanca višja od vrednosti, ki jo ima dom, je najboljša možnost, da preživeli zakonec še naprej živi v hiši - s prodajo ali omogočanjem izključitve posojilodajalca bo preživeli preživeli brez stanovanja in denarja od doma. .
(Glej tudi Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo?)
Spodnja črta
Kljub temu, kar nekateri povratni hipotekarni oglasi vodijo starejše do tega, da obstajajo številni načini, kako preseči izkupiček od povratne hipoteke. Preden vi ali ljubljena oseba vzame to vrsto posojila, je pomembno razumeti okoliščine, v katerih povratna hipoteka morda ne bo zagotavljala finančne varnosti za življenje. Uporabite to znanje o tem, ali boste vzeli tovrstno posojilo in kateri načrt je najbolj smiseln in zagotavlja najboljšo varnost.
(Glejte tudi Primerjava povratnih hipotek in predhodnih hipotek, 5 najboljših možnosti povratne hipoteke in pravila za pridobitev povratne hipoteke FHA.)