Kako obrestne mere vplivajo na trg stanovanj

Hipotekarna posojila so v dveh osnovnih oblikah - s fiksno obrestno mero in prilagodljivo obrestno mero - z nekaterimi hibridnimi kombinacijami in večkratnimi izvedenimi finančnimi instrumenti. Osnovno razumevanje obrestnih mer in ekonomskih vplivov, ki določajo prihodnji potek obrestnih mer, vam lahko pomaga sprejeti finančno zanesljive hipotekarne odločitve. Takšne odločitve vključujejo izbiro med hipoteko s fiksno obrestno mero ali hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) ali odločitev, ali naj se refinancira iz hipoteke z nastavljivo stopnjo.

Linija za proizvodnjo hipoteke

Hipotekarna industrija ima tri primarne dele ali podjetja: povzročitelja hipoteke, zbiralca in vlagatelja.

Založnik hipoteke je posojilodajalec. Posojilodajalci prihajajo v različnih oblikah, od kreditnih sindikatov in bank do hipotekarnih posrednikov. Hipotekarni proizvajalci uvajajo in tržijo posojila potrošnikom. Prodajajo posojila. Med seboj tekmujejo na podlagi obrestnih mer, pristojbin in ravni storitev, ki jih ponujajo. Obrestne mere in pristojbine, ki jih zaračunavajo, določajo stopnjo dobička. Večina izdajateljev hipotekarnih posojil ne "posojila" (kar pomeni, da posojila ne zadržijo). Namesto tega hipoteko prodajo na sekundarnem hipotekarnem trgu. Obrestne mere, ki jih zaračunavajo potrošnikom, so določene z njihovo stopnjo dobička in ceno, po kateri lahko hipoteko prodajo na sekundarnem hipotekarnem trgu.

Združitelj odkupi novo nastale hipoteke od drugih institucij. So del sekundarnega hipotekarnega trga. Večina agregatorjev je tudi hipotekarnih avtorjev. Aggregatorji združujejo veliko podobnih hipotek skupaj, da tvorijo hipotekarne vrednostne papirje (MBS) - postopek, znan kot listinjenje. Hipotekarna varščina je obveznica, podprta z osnovnim bazenom hipotek. Hipotekarni vrednostni papirji se prodajo vlagateljem. Cena, po kateri se hipotekarni vrednostni papirji lahko prodajo vlagateljem, določa ceno, ki jo bodo agregatorji plačali za novo nastale hipoteke drugih posojilodajalcev, in obrestne mere, ki jih ponujajo potrošnikom za svoje hipotekarne poreze.

V hipotekarne vrednostne papirje obstaja veliko vlagateljev: pokojninski skladi, vzajemni skladi, banke, hedge skladi, tuje vlade, zavarovalnice ter Freddie Mac in Fannie Mae (podjetja, ki jih financira vlada). Medtem ko vlagatelji poskušajo povečati donos, pogosto izvajajo analize relativne vrednosti med hipotekarnimi vrednostnimi papirji in drugimi naložbami s fiksnim donosom, kot so korporativne obveznice. Kot pri vseh finančnih vrednostnih papirjih povpraševanje vlagateljev po hipotekarnih vrednostnih papirjih določa ceno, ki jo bodo plačali za te vrednostne papirje.

Vpliv vlagateljev na hipotekarne stopnje

V veliki meri hipotekarni varnostni vlagatelji določajo hipotekarne stopnje, ki se ponujajo potrošnikom. Kot je razloženo zgoraj, se hipotekarna linija zaključi v obliki zavarovanja s hipoteko, ki ga je kupil vlagatelj. Prosti trg določa tržne klirinške cene, ki jih bodo vlagatelji plačali za hipotekarne vrednostne papirje. Te cene se vrnejo skozi hipotekarno industrijo, da določijo obrestne mere, ki jih boste ponudili ob nakupu hiše.

Hipoteke s fiksno obrestno mero

Obrestna mera za hipoteko s fiksno obrestno mero je določena za življenjsko dobo hipoteke. Vendar imajo povprečno 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero krajšo življenjsko dobo, ker stranke prenašajo ali refinancirajo svoje hipoteke. Veljalo je, da so lastniki stanovanj v svojih domovih v povprečju sedem let. Vendar je Nacionalno združenje graditeljev stanovanj januarja 2018 sporočilo, da se je to zdaj spremenilo na 12 do 13 let.

Hipotekarne cene vrednostnih papirjev so zelo povezane s cenami ameriških državnih obveznic. To pomeni, da se bo cena hipotekarnega vrednostnega papirja, ki ga podpirajo 30-letne hipoteke, premikala s ceno petletne menice ameriške zakladnice ali 10-letne obveznice ameriške zakladnice, ki temelji na glavnici finančnega premoženja, imenovanem trajanje. V praksi je trajanje 30-letne hipoteke bližje petletnemu zapisu, vendar trg običajno uporablja 10-letno obveznico kot merilo. To pomeni tudi, da bi se morala obrestna mera za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero, ponujena potrošnikom, gibati navzgor ali navzdol z donosom desetletne obveznice ZDA. Donos obveznice je odvisen od njene kuponske stopnje in cene.

Gospodarska pričakovanja določajo ceno in donosnost ameriških državnih obveznic. Najhujši sovražnik obveznice je inflacija, ki spodkopava vrednost prihodnjih plačil obveznic - tako kuponskih plačil kot odplačil glavnice. Kadar je inflacija visoka ali se pričakuje, da se bo rast dvignila, cene obveznic padejo, kar pomeni, da se njihov donos povečuje - med ceno obveznice in njenim donosom obstaja obratna povezava.

Vloga Feda

Zvezne rezerve igrajo veliko vlogo pri inflacijskih pričakovanjih. To je zato, ker dojemanje trga obveznic, kako dobro Federal Reserve nadzira inflacijo z upravljanjem kratkoročnih obrestnih mer, določa dolgoročne obrestne mere, kot je donos 10-letne obveznice ameriške državne blagajne. Z drugimi besedami, Zvezne rezerve določajo trenutne kratkoročne obrestne mere, ki jih trg razlaga za določitev dolgoročnih obrestnih mer, kot je donos 10-letne obveznice ameriške državne blagajne.

Ne pozabite, da so obrestne mere za 30-letne hipoteke močno povezane z donosom 10-letne obveznice ameriške državne blagajne. Če poskušate napovedati, kakšne bodo 30-letne hipotekarne obrestne mere v prihodnosti, si oglejte in razumejte donos 10-letne obveznice ameriške zakladnice (ali petletno opombo) in sledite, kakšen je trg o denarni politiki Federal Reserve.

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero - ARM

Obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero se lahko spreminja mesečno, vsakih šest mesecev, letno ali manj pogosto, odvisno od pogojev hipoteke. Obrestna mera je sestavljena iz vrednosti indeksa in marže. To je znano kot popolnoma indeksirana obrestna mera. Običajno je zaokrožena na eno osminko odstotne točke. Vrednost indeksa je spremenljiva, medtem ko je marža določena za življenjsko dobo hipoteke. Na primer, če je trenutna vrednost indeksa 6, 83%, marža pa 3%, bi zaokroževanje na najbližjo osminko odstotne točke v celoti indeksiralo 9, 83%. Če bi indeks padel na 6, 1%, bi popolnoma indeksirana obrestna mera znašala 9, 1%.

Obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero je vezana na indeks. Obstaja več različnih indeksov hipoteke, ki se uporabljajo za hipoteke z različnimi prilagodljivimi obrestnimi merami, od katerih je vsaka izdelana z uporabo obrestnih mer bodisi za vrsto finančnega zavarovanja, s katerim se aktivno trguje, vrsto bančnega posojila ali vrsto bančnega depozita. Vsi različni indeksi hipoteke so medsebojno korelirani. Z drugimi besedami, gibljejo se v isti smeri, navzgor ali navzdol, ko se spreminjajo gospodarske razmere.

Večina hipotekarnih indeksov se šteje za kratkoročne indekse. Kratkoročno ali kratkoročno pomeni izraz vrednostnih papirjev, posojil ali depozitov, ki se uporabljajo za oblikovanje indeksa. Običajno se vsaka varščina, posojilo ali depozit, ki ima rok enega leta ali manj, šteje za kratkoročno. Večina kratkoročnih obrestnih mer, vključno s tistimi, ki se uporabljajo za oblikovanje hipotekarnih indeksov, je tesno povezana z obrestno mero, imenovano zvezna obrestna mera.

Napovedovanje sprememb

Če poskušate napovedati spremembe obrestnih mer za hipoteke z nastavljivo obrestno mero, poglejte obliko krivulje donosnosti. Krivulja donosa predstavlja donos na ameriške državne obveznice z ročnostjo od treh mesecev do 30 let.

Ko je oblika krivulje ravna ali navzdol nagnjena, to pomeni, da trg pričakuje, da bodo Zvezne rezerve kratkoročne obrestne mere ohranile stabilne ali jih znižale. Ko je oblika krivulje navzdol nagnjena, trg pričakuje, da bodo Zvezne rezerve kratkoročne obrestne mere premaknile višje.

Strmina krivulje v obe smeri je pokazatelj, koliko trg pričakuje, da bo Zvezne rezerve dvignile ali znižale kratkoročne obrestne mere. Cena terminskih pogodb Fed Fund je tudi pokazatelj tržnih pričakovanj za prihodnje kratkoročne obrestne mere.

Spodnja črta

Razumevanje, kaj vpliva na trenutne in prihodnje hipotekarne stopnje s fiksno in prilagodljivo stopnjo, vam lahko pomaga sprejeti finančno zanesljive hipotekarne odločitve. Na primer, lahko obvesti vašo odločitev o izbiri hipoteke z nastavljivo obrestno mero nad hipoteko s fiksno obrestno mero in vam pomaga odločiti, kdaj je smiselno refinancirati hipoteko z nastavljivo obrestno mero.

Ne verjemite vsemu, kar slišite na televiziji. Ni vedno »pravi čas za refinanciranje hipoteke z nastavljivo obrestno mero, preden se obrestna mera še zviša.« Obrestne mere se lahko še naprej dvignejo naprej ali pa padejo. Ugotovite, kaj govori krivulja donosa.

• (Če želite več, glejte, kako obrestne mere delujejo na hipoteko, preverite trenutne hipotekarne stopnje, kako obrestne mere delujejo na hipoteko, razumevanje strukture hipotekarnih plačil, hipotekarne točke: v čem je smisel?
• Hipoteke: Hipoteka s fiksno obrestno mero v primerjavi z nastavljivo obrestno mero, fiksna ali spremenljiva obrestna mera: Kaj je zdaj bolje? Poiščite najboljše hipotekarne stopnje, dobite dobro hipotekarno stopnjo? Zakleni !, najpomembnejši dejavniki hipotekarnih tečajev, napovedovanje hipotekarnih tečajev: Nakup, prodaja ali refikacija ?, Hipoteka s prilagodljivo obrestno mero: Kaj se zgodi, ko se obrestne mere povišajo, ali je cena stanovanja ali obrestna mera bolj pomembna ?, Nakupovanje hipoteke Cene)