Kako obrestne mere delujejo na hipoteko

Nakup stanovanja s hipoteko je verjetno največja finančna transakcija, ki jo boste sklenili. Običajno bo banka ali hipotekarni posojilodajalec v določenem obdobju financirala 80% cene stanovanja, vi pa se strinjate, da ga boste vrnili - z obrestmi. Ko primerjate posojilodajalce, hipotekarne stopnje in možnosti, je koristno razumeti, kako se obresti obračunajo vsak mesec in se plačujejo.

Ključni odvzemi

• Hipoteke so najpogostejša vrsta osebnega posojila gospodinjstev.
• Ta posojila imajo fiksne ali spremenljive / prilagodljive obrestne mere.
• Večina hipotek je v celoti amortiziranih posojil, kar pomeni, da bo vsako mesečno plačilo enako, razmerje obresti do glavnice pa se bo sčasoma spreminjalo.

Izračun hipotekarnega plačila

Preprosto povedano: vsak mesec vrnete del glavnice (znesek, ki ste si ga izposodili), skupaj z obrestmi, odštetimi za mesec. Vaš posojilodajalec bo uporabil amortizacijsko formulo za izdelavo plačilnega načrta, ki razdeli vsako plačilo na odplačilo glavnice in obresti. Dolžina ali življenjska doba vašega posojila določa tudi, koliko boste plačevali vsak mesec. Popolnoma amortizirajoče plačilo se nanaša na periodično plačilo posojila, pri katerem posojilojemalec plačila po načrtu amortizacije posojila v celoti izplača do konca določenega roka. Če je posojilo s fiksno obrestno mero, je vsako v celoti amortizirajoče plačilo enak znesku v dolarju. Če je posojilo posojilo z prilagodljivo obrestno mero, se v celoti amortizirajoče plačilo spremeni, ko se spremeni obrestna mera za posojilo.

Če izvlečete plačila v več letih (do 30), bo na splošno posledica manjših mesečnih plačil. Dlje kot boste odplačali hipoteko, višji bodo skupni stroški nakupa vašega doma, ker boste daljše obdobje plačevali obresti.

Fiksna stopnja v primerjavi z nastavljivo hitrostjo

Banke in posojilodajalci ponujajo predvsem dve vrsti posojil:

• Fiksna obrestna mera: Obrestna mera se ne spremeni.
• Prilagodljiva obrestna mera: Obrestna mera se bo spremenila pod določenimi pogoji (imenovana tudi posojilo s spremenljivo obrestno mero ali hibridno posojilo).

Tukaj je opisano, kako to deluje pri hipoteki.

Hipoteka s fiksno obrestno mero

Mesečno plačilo ostaja enako življenjsko dobo tega posojila. Obrestna mera je zaklenjena in se ne spreminja. Življenjska doba odplačevanja posojil je 30 let; Na voljo so tudi krajše dolžine 10, 15 ali 20 let. Pri krajših posojilih bodo višja mesečna plačila, ki jih izravnajo nižje obrestne mere in nižji skupni stroški.

Primer - Hipoteka v višini 200.000 USD za 30 let (360 mesečnih plačil) po letni obrestni meri 4, 5% bo mesečno plačala približno 1.013 USD. (Davki, zavarovanje in depoziti so dodatni in niso vključeni v to številko.) Letna obrestna mera se razdeli na mesečno stopnjo, kot sledi: Letna stopnja, recimo 4, 5%, deljena na 12, je enaka mesečni obrestni meri 0, 375% . Vsak mesec boste plačali 0, 375% obresti od zneska, ki ga dejansko dolgujete hiši.

Vaše prvo plačilo v višini 1.013 USD (1 od 360) znaša 750 USD za obresti in 263 USD za glavnico. Drugo mesečno plačilo, ker je glavnica nekoliko manjša, bo obračunalo malo manj obresti in nekoliko več glavnice se bo izplačalo. S plačilom bo glavnica nakazala večino mesečnega plačila 359.

Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM)

Ker obrestna mera ni zaklenjena, se bo mesečno plačilo za to vrsto posojila spremenilo v času trajanja posojila. Večina ARM-jev ima omejitev ali omejitev, koliko lahko obrestna mera niha, pa tudi, kako pogosto se lahko spremeni. Ko se stopnja poveča ali zniža, posojilodajalec preračuna vaše mesečno plačilo, tako da boste opravili enaka plačila, dokler ne pride do naslednje prilagoditve stopnje.

Ko se obrestne mere zvišujejo, se poveča tudi mesečno plačilo, pri čemer se vsako plačilo obračuna na obresti in glavnico na enak način kot hipoteko s fiksno obrestno mero v določenem številu let. Posojilodajalci v prvih letih ARM pogosto ponujajo nižje obrestne mere, vendar se nato po tem pogosto spreminjajo obrestne mere - tako pogosto kot enkrat na leto. Začetna obrestna mera za ARM je bistveno nižja od hipoteke s fiksno obrestno mero.

• Orožje je lahko privlačno, če nameravate v svojem domu ostati le nekaj let.
• Razmislite, kako pogosto se bo prilagodila obrestna mera. Na primer, petletno ARM ima pet let fiksno obrestno mero, nato pa se bo vsako leto prilagodila obrestna mera za preostanek posojila.
• ARM-ji določajo, kako se določajo obrestne mere - jih je mogoče vezati na različne finančne indekse, kot so enoletne državne blagajne ZDA. Za izbiro orožja z najbolj stabilno obrestno mero se obrnite na svojega finančnega načrtovalca.

Primer - 200.000 dolarjev pet do eno leto hipoteka z nastavljivo obrestno mero za 30 let (360 mesečnih plačil) se začne z letno 4-odstotno letno obrestno mero, nato pa se dovoli, da se obrestna mera spreminja za .25% vsako leto. Ta ARM ima zgornjo mejo obresti 12%. Znesek plačila za mesece od enega do 60 je 955 dolarjev vsak. Plačilo od 61 do 72 znaša 980 dolarjev. Plačilo od 73 do 84 znaša 1.005 USD. (Davki, zavarovanje in deponiranje so dodatni in niso vključeni v te številke.) Stroške lahko ARM izračunate prek spleta.

Posojila samo za obresti

Tretja možnost - običajno rezervirana za premožne kupce domov ali tiste z nepravilnimi dohodki - je hipotekarna hipoteka. Kot pove že ime, vam ta vrsta posojila omogoča, da prvih nekaj let plačujete samo obresti in je privlačna za lastnike stanovalcev, ki so prvi plačani zaradi nizkih plačil v obdobju nižjega zaslužka. Mogoče je tudi prava izbira, če pričakujete, da boste dom posestili razmeroma kratek čas in ga nameravate prodati, preden se začnejo večja mesečna plačila.

Hipotekarna hipoteka je ponavadi za zneske, ki presegajo omejitev posojila, trenutno 453.100 USD za vse države, razen Havajev in Aljaske, kjer je višja. Poleg tega na nekaterih zvezno določenih trgih stanovanj z visokimi cenami, kot so New York City, Los Angeles in celotno območje San Jose-San Francisco-Oakland, ustrezajoča omejitev posojila znaša 679.650 USD.

Na voljo so tudi samo obrestna posojila, čeprav ponavadi za zelo premožne. Strukturirani so podobno kot ARM in samo obrestno obdobje traja kar 10 let. Po tem se stopnja prilagodi letno in plačila gredo v smeri izplačila glavnice. V tem trenutku lahko plačila znatno narastejo.

Escrow in druge pristojbine

Proračun boste morali porabiti za druge postavke, ki bodo znatno povišale znesek mesečnega hipotekarnega plačila, kot so davki, zavarovanja in stroški escrowa. Ti stroški niso fiksni in lahko nihajo. Vaš posojilodajalec bo določil dodatne stroške kot del vaše hipotekarne pogodbe.

Doplačilo vsak mesec

Teoretično je plačilo malce dodatnega plačila vsak mesec za zmanjšanje glavnice en način hitrejšega lastništva vašega doma. Finančni strokovnjaki priporočajo, da se neporavnani dolg, kot je kreditna kartica ali študentska posojila, izplača najprej, varčevalni računi pa bi morali biti dobro financirani, preden vsak mesec plačujete dodatno.

Obresti kot davčna olajšava

Če odštejete odbitke na letni davčni napovedi, vam služba za notranji prihodek omogoča odbitek plačila domačih hipotekarnih obresti. Za donose države pa se odbitek razlikuje. Pri davčnem strokovnjaku se posvetujte s posebnimi nasveti glede kvalificiranih pravil, zlasti po zakonu o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017. Ta zakon je podvojil standardni odbitek in zmanjšal znesek hipotekarnih obresti (za nove hipoteke).

Spodnja črta

Nacionalna politika daje prednost kupcem domov prek davčne kode (čeprav manj kot prej). Za številne družine je pravi nakup doma najboljši način, da ustvarijo premoženje za svoje upokojensko gnezdo. Če se lahko vzdržite refinanciranja gotovine, se bo dom, ki ga kupite pri 30. letu starosti s 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero, v celoti izplačal do trenutka, ko boste dosegli normalno upokojitveno starost, kar vam bo omogočilo poceni stanovanje ko se vaš zaslužek zmanjša

Po finančni nesreči leta 2008 in poznejšem propadu stanovanjskega mehurčka so se številni (vendar ne vsi) nepremičninski trgi na koncu okrevali. Preudarno vključeno lastništvo stanovanja ostaja nekaj, kar morate upoštevati pri svojem dolgoročnem finančnem načrtovanju. Razumevanje, kako delujejo hipoteke in njihove obrestne mere, je najboljši način, da to premoženje gradite na najbolj finančno ugoden način.