Koliko denarja potrebujem, da odložim hipoteko?
- Koliko hiši si lahko privoščite?
- Predplačilo in razmerje med posojilom in vrednostjo
- Kako vaše predplačilo vpliva na vaše ponudbe
- Programi posojila z nizkim pologom
- 4 načine, kako prihraniti več za polog
Ko kupite dom, je eden največjih predhodnih stroškov polog. Da se ne zamenjate s stroški zapiranja, je predplačilo tisti del kupnine, ki ga plačate pred plačilom. Na splošno, če odložite manj denarja na dom ob zaprtju, boste plačali več provizij in obresti v celotni življenjski dobi kredita (in obratno).
Znesek, ki ga določite kot predplačilo, posojilodajalcu pomaga določiti, koliko denarja vam bo posodil in katera vrsta hipoteke je najboljša za vaše potrebe. Koliko pa znaša samo pravi znesek za polog? Premalo plačilo vas bo sčasoma stalo obresti in pristojbine. Preveč bi lahko izčrpalo prihranke ali negativno vplivalo na vaše dolgoročno finančno zdravje. Poleg tega morate še vedno upoštevati stroške zapiranja, selitvene stroške in druge mesečne račune. Konec koncev je velikost vašega akontacije odvisna od vas: vaših prihrankov, dohodka in proračuna za nov dom.
Najprej morate ugotoviti svoj proračun in kako lahko vpliva na vaš polog. Brezplačni spletni hipotekarni kalkulator Investopedia vam pomaga izračunati mesečna hipotekarna plačila in sprejeti prave finančne odločitve pri nakupu hiše. Eno od polj zahteva predviden znesek predplačila.
Koliko hiši si lahko privoščite?
Ko boste predhodno odobrili hipoteko, vam bo posojilodajalec na podlagi odgovorov v prijavi povedal najvišji znesek posojila, za katerega ste upravičeni. Vaša hipotekarna prijava sprašuje o predvidenem znesku predplačila, dohodku, zaposlitvi, dolgovih in premoženju. Posojilodajalec potegne tudi vaše kreditno poročilo in bonitetno oceno. Vsi ti dejavniki vplivajo na odločitev posojilodajalca o tem, ali vam bo posodil denar za nakup stanovanja, koliko denarja in pod kakšnimi pogoji.
Številni bodoči lastniki stanovanj si lahko kot splošno vodilo privoščijo hipoteko na nepremičnini, ki stane od 2 do 2, 5 kratnika njihovega bruto dohodka. Na primer, če zaslužite 100.000 USD na leto, si lahko privoščite hišo med 200.000 in 250.000 USD.
Namesto, da preprosto posojate najvišji znesek posojila, ki ga odobri posojilodajalec, bolje ocenite ocenjeno mesečno hipotekarno plačilo. Recimo, odobrili ste 300.000 dolarjev posojila. Če vaše mesečno hipotekarno plačilo in drugi mesečni dolgovi presegajo 43% vašega bruto mesečnega dohodka, boste morda imeli težave pri vračanju posojila, če se časi zaostrijo. Z drugimi besedami, bodite previdni pri nakupu več hiše, kot si jo lahko razumno privoščite.
Če že nekaj časa oddajate v najem - ali ste že lastnik stanovanja in želite ponovno kupiti - boste verjetno imeli močan dogovor o mesečnem hipotekarnem plačilu, ki si ga lahko privoščite. Najemniki bi morali imeti v mislih, da lastništvo stanovanja ali stanovanja vključuje dodatne stroške, kot so davek na nepremičnine, vzdrževanje, zavarovanje, morebitne pristojbine združenja lastnikov domov (HOA) in nepričakovana popravila.
Poleg tega, da kupujete hišo, boste morda želeli prispevati tudi k drugim finančnim ciljem, kot so varčevanje za upokojitev, ustanovitev družine, skrajšanje nujnega varčevalnega sklada in plačilo dolga. Če boste prejeli previsoko mesečno hipotekarno plačilo, boste porabili denar, ki bi sicer lahko šel v smeri nekaterih od teh pomembnih ciljev.
Predplačilo in razmerje med posojilom in vrednostjo
Vaše predplačilo ima ključno vlogo pri določanju razmerja med posojilom in vrednostjo ali LTV. Za izračun razmerja LTV se znesek posojila deli s pošteno tržno vrednostjo doma, ki jo določi ocena nepremičnine. Večji kot je vaš polog, nižji je LTV (in obratno). Ker posojilodajalci uporabljajo LTV za oceno hipotek posojilojemalcev, nižji LTV pomeni, da na hipoteki plačujete nižje obrestne mere - in se lahko izognete dodatnim stroškom.
Nižje razmerje LTV predstavlja manjše tveganje za posojilodajalce. Zakaj? Začenjate z večjim lastniškim kapitalom, kar pomeni, da imate višji delež v svoji nepremičnini glede na neporavnano stanje posojila. Skratka, posojilodajalci domnevajo, da je manj verjetno, da boste hipoteko neplačali. Če hipoteko zaostajate in mora posojilodajalec prevzeti zaporno pravico do vašega stanovanja, je večja verjetnost, da jo bo prodal in povrnil večino vrednosti posojila, če je količnik LTV nižji.
Poleg ocene tveganja, posojilodajalci uporabljajo razmerje LTV za ceno svoje hipoteke. Če je razmerje LTV nižje, boste verjetno prejeli nižjo obrestno mero. Če pa LTV razmerje presega 80%, kar pomeni, da ste kot polog plačali manj kot 20% vrednosti stanovanja, pričakujte višje obrestne mere. Te stopnje pokrivajo povečano tveganje posojilojemalca, da vam bo posojal denar.
Če vaše razmerje LTV presega 80%, boste verjetno plačali za zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI. Znesek PMI, ki ga boste plačali, je odvisen od vrste vašega posojila. Na primer, nekatera posojila, zavarovana pri zvezni stanovanjski upravi, zahtevajo tako premijo hipotekarnega zavarovanja, ki se plača ob zaključku, kot tudi letno premijo za hipotekarno zavarovanje (MIP) v času trajanja posojila. Medtem ko imajo posojila FHA nizko, 3, 5-odstotno zahtevo za polog, so skupni stroški izposoje denarja, izračunani v letni odstotni stopnji, pri teh posojilih precej višji.
Kako vaše predplačilo vpliva na vaše ponudbe
Ko se odpravljate na pravi dom, je čas bistvenega pomena. Domovi v cenovnem razponu vstopne ravni se običajno hitro prodajo, pri ponudbi pa si želite dati najboljšo nogo naprej, ker boste verjetno imeli konkurenco. Ko so trgi konkurenčni in prodajalci prejmejo več ponudb, želijo videti najboljše ponudbe kupcev, vključno z znatnim pologom. S stališča prodajalca so kupci, ki odložijo več denarja, bolj privlačni, ker imajo v igri več kože.
Višje položnica lahko prodajalcu nakaže, da imate na razpolago dovolj denarja in solidnih financ, da lahko dokončno odobrite posojilo (in pridete do zapiralne mize) brez zadržkov. Poleg tega bi lahko višje položnice premagale druge ponudbe, ki prodajalce zahtevajo, da plačajo stroške zapiranja ali ponudbo, nižjo od izklicne cene. Nekdo, ki ima znaten polog, verjetno ne bo zahteval takšne pomoči, prodajalci pa so bolj verjetno, da bodo sodelovali s kupcem, ki ima denar in motivacijo za nakup z minimalnim trgovanjem.
Programi posojila z nizkim pologom
Stari standard je bil, da so kupci stanovanj za nakup stanovanja potrebovali 20%. Časi so se spremenili. Številni kupci stanovanj, zlasti kupci, ki jih prej kupujejo, preprosto nimajo prihranjenega 20% predplačila. To se čedalje pogosteje pojavlja, ko se cene stanovanj na mnogih ameriških stanovanjskih trgih močno povečujejo. Na primer, srednja cena obstoječega stanovanja v januarju 2018 je znašala 240.500 dolarjev, kar je 5, 8% več kot 227.300 dolarjev januarja 2017, poroča Nacionalno združenje nepremičnin.
V resnici so kupci stanovanj, ki so financirali dom, v povprečju znižali 10% kupnine, v skladu z NAR-jevim profilom kupcev in prodajalcev za leto 2017 v NARO. Raziskava je pokazala, da prvi kupci, ki uporabljajo financiranje, običajno odložijo le 5% kupnine.
Za tiste, ki si ne morejo privoščiti 20-odstotnega predplačila, več vrst hipotek ponuja možnost nizkega plačila.
Običajna posojila
Programi Fannie Mae in Freddie Mac (3% znižano)
Fannie Mae in Freddie Mac, vladna podjetja, ki kupujejo in prodajo večino hipotek v ZDA, zahtevajo le 3% popust za posojilojemalce z visokimi krediti. V obeh programih bodo nekateri posojilojemalci, ki nimajo kreditne ocene, upoštevali z oblikovanjem netradicionalnega kreditnega poročila - dokler ti posojilojemalci poleg drugih zahtev izpolnjujejo določene smernice razmerja med dolgom in prihodkom ter vrednostjo posojila in vrednosti. Hipotekarni program Fannie Mae HomeReady omogoča razmerje 97% LTV za posojilojemalce z minimalno kreditno oceno 620. Hipoteka Freddie Mac Home Possible Advantage ponuja tudi 97% LTV razmerje za posojilojemalce, za izpolnitev pogojev pa je potreben minimalni kreditni rezultat 660.
Posamezni programi posojilodajalcev (od 1% do 3% manj)
Številni posojilodajalci ponujajo programe Fannie Mae in Freddie Mac in dodajo svoje ugodnosti za pomoč pri pologu za običajno posojilo. Na primer, Guild Hipoteka zahteva 1% znižanje in nudi 2% darilo za posojilojemalce z kvalificiranimi nizkimi dohodki in minimalno kreditno oceno 680. Vaša prva hipoteka Wells Fargo omogoča 3% znižanje, brez povprečnih potreb dohodka na površino. To sta le dve od mnogih možnosti. Če potrebujete posojilo z nizko plačilno zahtevo, povprašajte posojilodajalce o njihovi ponudbi, ki vam bodo pomagali zmanjšati izbiro.
Jumbo posojila (10% do 20% znižanje)
Jumbo posojila so najpogostejša vrsta neustreznega običajnega posojila, ki je na voljo domačim kupcem. Posojilodajalci imajo različne kvalificirane smernice za jumbo posojila, ki presegajo omejitev posojila, ki ga je določila zvezna vlada. Ker jumbo posojilojemalci predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca, pričakujte, da bodo znižali od 10 do 20% kupnine. Posojilojemalci s kreditno oceno 700 ali višje ponavadi dobijo najboljše cene, vendar bodo nekateri posojilodajalci delali z jumbo posojilojemalci z minimalno oceno 660. Posojilojemalci bodo morda zahtevali, da imate v gotovini ali drugem premoženju 10% domače kupnine. naletite na težave pri vračilu hipoteke.
Posojila, zavarovana s strani države
Posojila FHA (3, 5% manj)
Na posojila FHA lahko znižate manj kot 3, 5%, če imate najmanj 580 kreditnih točk. Posojilodajalci, ki jih odobri FHA, bodo upoštevali tudi posojilojemalce z netradicionalno kreditno zgodovino, če boste v času plačila najemnin plačevali v zadnjih 12 mesecih ni bilo več kot enega 30-zamudnega plačila drugim upnikom in v zadnjih 12 mesecih niste vložili nobenih ukrepov za izterjavo (izjeme za zdravniške račune). Poleg tega mora nepremičnina, ki jo kupujete, ustrezati lastninskim standardom, ki jih je za enodružinske in stanovanjske domove oblikovalo ameriško ministrstvo za stanovanje in urbani razvoj, in biti znotraj omejitev izposoje FHA. Še ena ugodnost posojil FHA je, da lahko uporabite finančno darilo sorodnika ali prijatelja za celoten ali del svojega polog, če predložite dokumentacijo, ki navaja, da gre za darilo in ne za posojilo tretje osebe.
Posojila za VA (0% manj)
Ameriško vojaško služenje, veterani in njihove družine se lahko kvalificirajo za posojila, ki jih je podprlo ameriško ministrstvo za veterane. Druge ugodnosti vključujejo zgornjo mejo zapiralnih stroškov (ki jih lahko plača prodajalec), brez posredniških pristojbin in brez MIP. Posojila za VA zahtevajo „provizijo za financiranje“, odstotek zneska posojila, ki pomaga poravnati stroške davkoplačevalcem. Provizija za financiranje se razlikuje glede na vašo vojaško službo in znesek posojila.
USDA posojila (0% manj)
Ameriško ministrstvo za kmetijstvo jamči za posojila, s katerimi bi lahko kupcem z nizkimi dohodki na podeželskih območjih omogočili lastništvo. Ta posojila ne potrebujejo denarja za kvalificirane posojilojemalce - dokler nepremičnine izpolnjujejo pravila o upravičenosti USDA.
Programi pomoči pri pologu
Posebni programi v vaši državni ali lokalni stanovanjski oblasti kupcem nudijo pomoč. Mnogi od teh programov so na voljo na podlagi dohodka ali finančnih potreb kupcev. Ti programi, ki ponavadi ponujajo pomoč v obliki donacij za predplačila, lahko pomagajo tudi pri stroških zapiranja. Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbanistični razvoj prvič navaja programe za domove za stanovalce. Izberite državo in nato »Pomoč pri lastništvu lastnika«, da poiščete program, ki vam je najbližje.
4 načine, kako prihraniti več za polog
Prihranite denar za predplačilo na domu je lahko izziv. Tukaj je nekaj hitrih nasvetov, kako vas priti do tja:
- Začnite zgodaj z avtomatskim načrtom. Poleg rednega varčevalnega ali nujnega sklada odprite namenski varčevalni račun za svoj polog. Po vsakem plačilnem obdobju ali padcu (na primer finančno darilo, vračilo davka, bonus ali dediščina) nakažite denar v svoj sklad za polog in opazujte, kako se stanje sčasoma veča. Če boste čim prej in pogosto prispevali k temu skladu, boste pomagali slediti.
- Zmanjšajte svojo porabo. Če vam je lastništvo stanovanja pomembno, izrežite ali zmanjšajte nepotrebne stroške, kot so kabelska in televizijska storitev, prehranjevanje, počitnice ali drugo nepomembno. Če boste porabili manj, boste prihranili več za svoj polog in imeli dodaten denar za poplačilo drugih dolgov. Žrtvovanje lahko zdaj daleč doseže cilje lastništva.
- Odplačajte dolgove z visokimi obrestmi. Kreditne kartice ali posojila z visokimi obrestnimi merami lahko škodijo vašemu kreditu in so dolgoročno draga. Najprej se osredotočite na plačilo teh računov in videli boste učinek snežne kepe na zmanjšanje dolga. Ko se ti računi izplačajo, lahko mesečne zneske plačila uporabite za varčevanje s pologom. Vendar teh računov ne zapirajte; to lahko zniža vašo kreditno oceno, ker izgubljate odprto kreditno linijo in zgodovino računa. Namesto tega jih porabite minimalno (kupite plin ali občasno večerjo v restavraciji) in dobroimetje takoj plačajte. To vedenje pomaga okrepiti zgodovino plačil s kreditnimi točkami in prikazuje odgovorno uporabo kreditnih uradov in posojilodajalcev.
- Pridobite drugo službo. Mnogi kupci, ki prvikrat ugotovijo, lahko prihranijo veliko hitreje, če povečajo svoj dohodek. Če najdete stranske koncerte, ki jih opravljate od doma ali opravljate sezonsko maloprodajno delo, lahko povečate prihranke pri predplačilih. Tudi če šest mesecev ali leto začasno delate pred nakupom stanovanja, bi lahko dodaten dohodek spodbudili za dostojno polog.
Spodnja črta
Kupiti stanovanje ni nemogoče, če za predplačilo nimate veliko denarja. Pomemben korak je nakupovanje pravega posojilodajalca in vrste posojila. Z nižjim pologom pričakujte plačilo višjih posojil in obrestnih mer ter PMI. Prav tako ne pozabite vključiti programov pomoči za plačilo, ki jih ponuja država ali mesto. Če nekdo ponudi finančno darilo za vaš polog, se prepričajte, da razume, da ne more biti posojilo. Končno ni varčevanja za polog: potreben je čas, disciplina in trud. Rezultat - nakup lastnega stanovanja - pa je lahko tako finančno kot osebno koristen.
Nadaljujte z branjem:
Ultimate hipotekarni vodnik
Kako dobim predhodno odobritev hipoteke?
Kako izbrati najboljšo hipoteko
11 Napake, ki bi se jih morali najprej izogniti domačim kupcem
Kaj je hipotekarno zavarovanje in kakšne so moje možnosti?
Kaj so zaključni stroški?
Kako doseči najboljšo hipotekarno stopnjo
Katere so glavne vrste posojilodajalcev?