Vlaganje v zunajsodne nepremičnine

Nakup in posest nepremičnine je redko enostaven ali preprost. Kadar je zadevna nepremičnina na oddaljeni lokaciji, se izzivi množijo. Kljub temu pa se vam lahko zdi vlaganje v premoženje zunaj države privlačno, če živite na območju, kjer so nepremičnine drage. Zdi se mi tudi privlačno, če že imate posest, v kateri živite, in želite razvejati svoje posesti. Lahko pa si preprosto želite lastiti počitniški dom. Toda preden ponudite ponudbo, natančno razmislite o teh vprašanjih.

Vlaganje v zunajsodne nepremičnine

Razlogi za nakup

Eden od dejavnikov, zaradi katerih ljudje razmišljajo o nakupu nepremičnine daleč od doma, je, da je lahko nepremičnina v drugi državi cenovno ugodnejša. Morda živite na območju, kot sta San Francisco ali New York City, kjer so stroški premoženja visoki. Če si preprosto ne morete privoščiti, da bi kupili kraj, kjer živite, ali če bi to storili, bi morali vložiti večino svojega denarja v nepremičnine (česar raje ne storite), boste morda želeli pogledati druga mesta, kjer so tržne osnove so zdravi, vendar so stroški premoženja bistveno nižji.

Ljudem, ki živijo v depresivnih območjih, vendar se ne želijo preseliti zaradi službenih ali osebnih razlogov, je morda boljše, da najamejo v rodnem kraju in investirajo v nepremičnine, kjer je gospodarstvo močnejše. Če bi na primer živeli v Las Vegasu, mestu z najvišjo stopnjo zaprtja med podrtjem leta 2008, bi morda želeli kupiti nepremičnino na trgu, kjer so povprečne prodajne cene ostale relativno stabilne, kot je Charlotte, Severna Karolina.

Morda je glavni razlog, da se ljudje odločijo za naložbe v premoženje zunaj države, je, da je donosnost naložbe (ROI) tam boljša, kot je doma. Nakupne cene, cenitve, hipotekarni stroški (če obstajajo), davki, stanovanjski predpisi, pogoji najemnega trga in drugo so vsi dejavniki, ki bi lahko bili ugodnejši v drugi državi in ​​bodo prispevali k potencialni donosnosti naložbe v nepremičnini.

Izzivi, ki jih je treba upoštevati

Ko investirate zunaj države, morate premagati svoje pomanjkljivo poznavanje zunaj državnega trga nepremičnin in njegovih lokalnih gospodarskih razmer, tako na ravni mesta kot soseske. Ne boste imeli enako intimnega, vsakodnevnega poznavanja oddaljenega trga, kot ga imate o trgu, kjer živite. Nimate poglobljenega razumevanja najboljših sosesk - ali najslabših. Zanašati se boste morali na ustne ust, raziskave, nagone črevesja in mnenja strokovnjakov, ki jih najamete.

Razumevanje vseh zakonov in predpisov glede lastništva in davkov na nepremičnine v kraju, kjer ne živite, je še en velik izziv. Tudi če preberete vsako vrstico lokalnih kodeksov in uredb, se tisto, kar piše na papirju in kaj se v resnici zgodi, ne ujemata vedno. Ključnega pomena je, da se pogovorite z lastniki nepremičnin na tem območju, da pridobite resnično razumevanje lokalnih kipov.

Na tem področju boste potrebovali dobre stike, da bo vaš naložbeni načrt uspešen, toda ko se ukvarjate z oddaljenim mestom, boste morda začeli z ničlo pri iskanju kakovostnih strokovnjakov, kot so nepremičninski agenti, upravljavci nepremičnin in mojstri - ljudje, ki bodo ključ do vašega uspeha ali neuspeha.

Nakup zunaj države

Skrivnost uspeha številnih zunajsodnih vlagateljev je najti in najeti odlično podjetje za upravljanje nepremičnin. Potrebovali jih boste, da vam bodo pomagali zapolniti prosta delovna mesta, zbrati najemnino, popraviti in rešiti nujne primere. Če ste živeli na tem območju, bi se lahko odločili, da sami upravljate nepremičnino, če pa živite daleč stran, je profesionalno upravljanje premoženja dodaten strošek, ki ga preprosto morate prevzeti, da zaščitite svojo naložbo. Kot svetuje izkušeni gradbenik in upravitelj nepremičnin, Rusty Meador, "Ne glede na to, kako dober je bil posel z nepremičninami, je le tako dober kot njegova sposobnost, da ga dobro upravljamo."

Zavedajte se, da boste morali kljub družbi za upravljanje nepremičnin na plači še vedno občasno obiskati vašo nepremičnino, da se prepričate, da to, kar vam povedo upravniki in najemniki, ustreza resničnosti. To je dodatni čas in denar, kar je treba upoštevati.

Tudi pri nakupu najemne nepremičnine, še posebej zunaj najemne nepremičnine, boste verjetno naleteli na višje stopnje zavarovanja lastnikov stanovanj, višje hipotekarne obrestne mere in višje zahteve po nižjih plačilih, ker se bodo posojilojemalci zdeli tveganega posojilojemalca kot lastnika . Svoje davčne razmere boste zapletli tudi z lastništvom najemne nepremičnine in zaslužkom v več kot eni državi. Morda boste morali najeti strokovnjaka za dohodnino, da vas bodo dobro poznali.

Če upoštevate vse te dejavnike, boste morda ugotovili, da je biti lastnik stanovalca ali kupovati naložbene nepremičnine doma veliko enostavnejši in cenejši predlog.

Pred nakupom iz države

Če še vedno nameravate kupiti zunaj države, bodite pozorni na ta dodatna opozorila.

Ne kupujte nevidnega; lastnina morda ni takšna, kot misliš, da je. Spletne informacije o nepremičnini so lahko zastarele in lokalni prodajalci nepremičnin ali lastnik nepremičnine, ki ne skrbi za vaše najboljše interese, vam lahko lažejo, da zaključite prodajo. Če nevede postanete lastnik neprijetne nepremičnine, ki krši zdravstvene in / ali varnostne zakone, se lahko znajdete na kljuki za številne kršitve kode, ki jih bo dolgotrajno in drago odpraviti. Če je nepremičnina dovolj dolgo prazna, lahko razvije težave v zvezi z vzdrževanjem, ki povzročajo takšne motnje, da mesto oceni varnostno nevarnost in jo zgrabi. Morda boste celo zavili na kljuko za račun za rušenje.

Nekateri vlagatelji nepremičnin so ugotovili, da so njihovi propadki, termiti, ščurki, miši ali drugi škodljivci njihovi propadi. Brez osebnega obiska nepremičnine in strokovnega inšpekcijskega pregleda, da preverite te težave, lahko postanete lastnik nepremičnine, ki je ni mogoče bivati. Scott Paxton iz agencije za zaščito najema svetuje, da so pritožbe zaradi posteljnih hroščev vse pogostejše in da se je tega problema lahko zelo drago znebiti.

Iskanje najemnikov kakovosti je še posebej pomembno za odsotne najemodajalce. Ne boste tam, da bi pozorno spremljali vedenje najemnikov ali njihovo ravnanje s premoženjem, niti ne boste tam prisiljeni, da jih plačujejo, če najemnina zapade v plačilo. Poleg tega, da najamete vrhunsko podjetje za upravljanje nepremičnin, želite imeti najemnike, ki vam ali vaši družbi za upravljanje ne bodo povzročali nobenih glavobolov.

Poleg tega vam osebni obisk lokacije omogoča, da se bolje seznanite s strokovnjaki, ki vam bodo pomagali pri nakupu stanovanja, na primer vaš odvetnik, nepremičninski agent in posojilodajalec. Medtem ko obiščete, si vzemite nekaj časa za srečanje z različnimi posojilodajalci in raziskovanje različnih vrst hipotek in obrestnih mer, ki so na voljo na lokalni ravni. Koristno je dobiti tudi predhodno odobritev hipoteke, saj se bo to zmanjšalo na čas, ki bo potreben za zaključek posla, ko boste končno našli svoj sanjski zunajzakonski dom.

Nazadnje, če nikoli niste bili lastnik nepremičnine, je nakup prve nepremičnine zunaj države izredno tvegan. Ne glede na to, koliko knjig ste prebrali o lastništvu nepremičnin, izkušenj iz resničnega življenja ni mogoče nadomestiti. Brez izkušenj z lastništvom nepremičnine in brez znanja iz prve roke, ki izhaja iz dneva v dan prebivanja nepremičnine, boste morda zamudili pomembne pomisleke glede vzdrževanja.

Izvendržavne alternative

Če menite, da ne želite iz kakršnega koli razloga kupiti nepremičnine, kjer živite, obstajajo drugi načini za vstop na različne nepremičninske trge, ki so veliko enostavnejši od vlaganja neposredno zunaj države. Ena od možnosti je investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT). Vlaganje v REIT ali REIT ETF je podobno vlaganju v zaloge in lahko izberete REIT s profilom tveganja / donosa, ki ustreza tistemu, kar iščete. Tako kot kadar imate delnico in niste odgovorni za odločanje o vodenju tega podjetja, tudi ko imate lastniške delnice REIT, ne boste imeli nobenega glavobola, ki je povezan z dejansko lastništvom nepremičnine.

Mogoče bi lahko še enkrat pogledali nakup nepremičnine, v kateri živite, tudi če ne želite živeti v njej. Mogoče ste najeli v San Franciscu, ker vas ne zanima življenje samo na mestu, ki bi si ga lahko privoščili, stanovanju v velikosti 250 kvadratnih metrov. Toda ali bi bili pripravljeni imeti ta stan kot najem nepremičnine? Verjetno bo lažje kupiti in lastiti kraj v bližini svojega doma. Lahko bi bilo dražje ali manj donosno, vendar boste morda našli dodatne stroške ali nižjo donosnost naložbe v vrednosti zmanjšanih težav.

Kako narediti, da deluje

Če boste kupovali zunaj države, kupujte na območju, ki ga poznate - morda tam, kjer ste hodili na fakulteto ali kjer ste odraščali. Bolje je imeti nekaj znanja o tem območju, kot pa sploh nobenega. Če kupujete na območju, ki ga kljub temu običajno obiščete, lahko vaše potovanje v prostem času vsaj deloma odšteje od davka, ker boste na ta potovanja dodali poslovno komponento, če želite preveriti svojo posest.

Kupujte na območju z nekaj podobnosti kot na območju, kjer živite, kot so podnebje, demografija ali starost nepremičnin, da boste imeli nekaj predstave, s čim se ukvarjate. Če ste celo življenje živeli v predmestju 60. let Kalifornije, ne kupujte 120-letne posesti v Bostonu.

Ne kupujte nepremičnine z visokim tveganjem. Kupujte v soseski, v kateri so predvsem lastniki, da bi pritegnili najemnike, ki predstavljajo manjše gospodarsko tveganje, pravi Ryan L. Hinricher, ustanovni partner investicijskega podjetja za prodajo domov Investor Nation. Visokokakovostna nepremičnina bo "ponavadi imela manj vzdrževanja in vzdrževanja. Te lastnosti se najemajo tudi hitreje, saj imajo običajno moderno postavitev in ustrezno število spalnic in kopalnic, " ugotavlja.

Nazadnje, kot smo že omenili, je ključnega pomena, da zgradite odlično mrežo strokovnjakov, ki vam bodo pomagali in občasno sami obiskali svojo posest.

Spodnja črta

Vlaganje v premoženje zunaj države je veliko tveganje in velika obveznost. Preden to storite, se prepričajte, da resnično razumete, kaj vas čaka in da ste pripravljeni na vse povezane izzive.