Je refinanciranje moje hipoteke dobra ideja?

Odločitev za refinanciranje vašega doma je odvisna od številnih dejavnikov, vključno s časom, v katerem nameravate tam živeti, trenutnimi obrestnimi merami in kako dolgo bo potrebno povrniti zapiralne stroške. V nekaterih primerih je refinanciranje pametna odločitev. V drugih pa se finančno morda ne splača.

Ker ste nepremičnino že lastnik, je refinanciranje verjetno lažje kot pridobitev začetnega posojila kot kupec, ki je prvič prisoten. Poleg tega, če imate svoje posestvo ali hišo že dlje časa in ste zgradili velik kapital, bo to poenostavilo refinanciranje. Če pa je izkoriščanje lastniškega kapitala ali konsolidacija dolga razlog za refiliranje, ne pozabite, da lahko s tem povečate število let, ki jih boste dolgovali na hipoteki - ne najbolj pametnih finančnih potez.

Domača ocena: ključ do uspešnega refinanciranja

Razmislite o zaključnih stroških

Običajno pravilo je, da če lahko znižate trenutno obrestno mero za 1% ali več, je morda smiselno refinancirati zaradi denarja, ki ga boste prihranili. Refinanciranje na nižjo obrestno mero vam omogoča tudi hitrejše ustvarjanje lastniškega kapitala v vašem domu.

Če so obrestne mere padle dovolj nizko, bo morda mogoče refinanciranje skrajšati posojilo - recimo iz 30-letne na 15-letno fiksno hipoteko - ne da bi mesečno plačilo precej spremenili.

Podobno bi lahko padle obrestne mere povzročile prehod iz fiksne obrestne hipoteke z prilagodljivo obrestno mero (ARM), saj občasne prilagoditve ARM pomenijo nižje obrestne mere in manjša mesečna plačila. Z naraščajočimi hipotekarnimi stopnjami ima ta strategija manj finančnega smisla. Dejansko lahko občasne prilagoditve ARM, ki povečajo obrestno mero za vašo hipoteko, spremenijo v posojilo s fiksno obrestno mero pametno izbiro.

Vendar so v vseh teh scenarijih povezani stroški. Izdatki bodo morali kriti kritje pristojbin, kot so zavarovanje naslova, odvetniške stroške, cenitev, davki in stroški prenosa. Ti stroški refinanciranja, ki lahko znašajo od 3 do 6% glavnice posojila, so skoraj tako visoki, kot so stroški začetne hipoteke, in lahko trajajo let za povrnitev.

Če poskušate zmanjšati mesečna plačila, bodite pozorni na refinanciranje "brez zapiralnih stroškov" pri posojilodajalcih. Čeprav morda ni nobenih zapiralnih stroškov, bo banka verjetno povrnila te provizije z višjo obrestno mero, kar bo premagalo vaš cilj.

Ključni odvzemi

• Morda bi bilo pametno refinancirati, če lahko obrestno mero znižate za 1% ali več.
• Poskrbite, da boste doma ostali dovolj dolgo, da boste povrnili stroške refinanciranja.
• Znebitev zasebnega hipotekarnega zavarovanja ali PMI je dober razlog za pridobitev nove hipoteke.

Razmislite, koliko časa nameravate ostati v svojem domu

Pri odločanju o refinanciranju ali ne, boste želeli izračunati, kakšen bo vaš mesečni prihranek, ko bo refinanciranje končano.

Recimo na primer, da imate 30-letno hipotekarno posojilo za 200.000 dolarjev. Ko ste prvič prevzeli posojilo, je bila vaša obrestna mera določena na 6, 5%, mesečno plačilo pa je bilo 1.257 USD. Če se obrestne mere znižajo na 5, 5% fiksno, bi to lahko znižalo mesečno plačilo na 1.130 dolarjev - prihranek 127 USD na mesec ali 1524 USD letno.

Vaš posojilodajalec lahko izračuna vaše skupne stroške zaprtja za refinanciranje, če se odločite za nadaljevanje. Če vaši stroški znašajo približno 2.300 dolarjev, lahko to vrednost delite s prihranki, da določite svojo stopnjo razpoložljivosti - v tem primeru 1, 5 leta doma (2.300 dolarjev, deljeno s 1.524 dolarjev = 1, 5 leta). Če nameravate v domu ostati dve leti ali več, bi bilo refinanciranje smiselno.

Če je kapital v vašem domu manjši od 20%, boste morda morali plačati PMI, kar bi lahko zmanjšalo prihranke, ki bi jih lahko dobili od refi.

Razmislite o PMI

V obdobjih, ko domače vrednosti upadajo, se mnogi domovi ocenjujejo za precej manj, kot so bili ocenjeni v preteklosti. Če je to primer, ko razmišljate o refinanciranju, lahko znesek, po katerem se ceni vaš dom, pomeni, da nimate dovolj lastniškega kapitala, da bi lahko izpolnili 20-odstotno polog za novo hipoteko.

Za refinanciranje boste morali predložiti večji denarni depozit, kot je bilo pričakovano, ali pa boste morda morali skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), kar bo na koncu povečalo vaše mesečno plačilo. To lahko pomeni, da tudi ob padcu obrestnih mer resnični prihranki morda ne bodo znašali veliko.

Nasprotno, z refinanciranjem, ki vam bo odstranil PMI, boste prihranili denar in ga boste morda zato morali izvesti sami. Če ima vaša hiša več kot 20-odstotni kapital, vam ne bo treba plačevati PMI, razen če imate hipotekarno posojilo FHA ali če veljate za visoko tveganega posojilojemalca. Če trenutno plačujete PMI, imate vsaj 20% lastniškega kapitala in ga trenutni posojilodajalec ne bo odstranil, raje refinancirajte.